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??導語

??2月假期影響“筑底”延續(xù)，核心城市新政加持或有回升。

??◎  文 / 克而瑞研究中心

??1月開年，新房市場預期性回落，新房供求兩淡、環(huán)比降幅均超4成，與2019年以來歷年同期相比，也屬低位徘徊：重點30城供應環(huán)比降47%，較去年月均亦降44%；成交則同環(huán)比齊跌，較去年月均亦降41%。一線城市表現(xiàn)略好于二三線，整體跌幅小于30城平均。二手房成交韌性較強，環(huán)比持平，同比仍增53%,深圳、南京延續(xù)增勢。土地市場成交規(guī)模處于周期性低位，溢價率止跌微漲。

??01 新增供應

??環(huán)比降47%、同比增16%
京杭等縮量顯著

??1月，新房供應仍然偏低迷，30個重點城市新增供應719萬平方米，環(huán)比季節(jié)性回調，下降47%，同比增長16%，較去年月均亦降44%，排在2019年以來同期的次低位。

??一線供應環(huán)比縮量6成、同比微降，京滬回調最為顯著。4個一線城市整體預計供應面積109萬平方米，環(huán)比下降64%，同比下降8%。北京供應大幅縮水，本月僅有望京國譽府、保利·朝央和煦等個位數(shù)項目入市，總供應面積僅13萬平。上海新年首批次新房項目集中入市，不過推盤套數(shù)較前序批次仍在縮減。廣州供應季節(jié)性回調，但同比仍保持正增長。

??二三線城市供應回落。26個重點二三線城市合計供應609萬平方米，環(huán)比下降43%，同比增長22%。環(huán)比來看，8成以上城市供應回調，武漢、天津、杭州等環(huán)比均腰斬，東莞、廈門等少數(shù)城市供應仍維持正增長。同比來看，由于去年1月疫情等影響推盤節(jié)奏，因此供應基數(shù)偏低，近7成城市供應規(guī)模高于去年同期，西安、廈門、佛山等同比均倍增。

??02 新房成交

??6年同期新低、環(huán)降4成
一線強于二三線

??從成交表現(xiàn)來看，如市場預期穩(wěn)步回落。1月30個重點城市整體成交888萬平方米，絕對量創(chuàng)2019年以來同期新低；單月環(huán)比下降43%，單月同比下降19%，去年1月已經(jīng)迎來春節(jié)假期，今年1月較去年春節(jié)月仍有回落，降溫程度可見一般。若與2023年月均成交相比，降幅仍達41%。

??分能級來看，不同能級均呈現(xiàn)同環(huán)比齊降，不過一線環(huán)比跌幅略低于二三線。具體來看，一線城市總成交為152萬平方米，同環(huán)比降幅分別達到了22%和38%。其中上海、北京市場熱度穩(wěn)步回落，環(huán)比跌幅均在4成以上。以上海為例，雖然開年伊始利好新政疊加不斷：金山購房5年內(nèi)免交通費、降低公積金二套首付比例、奉賢、青浦新城出臺人才安居新政等，但是政策效果不及預期，2024年上海新房成交逐周下跌，月末單身限購松綁政策重磅發(fā)布，成交端刺激作用預期在2月體現(xiàn)。廣州、深圳雖然環(huán)比回落，但同比持增。廣州下旬迎來限購松綁，政策效力仍有待時間持續(xù)發(fā)酵。

??二三線城市總成交737萬平方米，環(huán)比下降了44%，同比下降18%。從絕對量層面，梯度分明，僅成都一城1月成交量均超100萬平方米，西安次之，1月成交量也達到了70萬平方米，其余二線城市單月成交不足50萬平方米。環(huán)比來看，僅常州一城階段性回升，環(huán)比微增9%，多數(shù)城市迎來階段性回落。同比來看，僅西安、鄭州、佛山、無錫、珠海、嘉興等成交表現(xiàn)略好于去年同期，主要因去年春節(jié)基基數(shù)較低影響。目前來看，多數(shù)城市成交尚屬低迷期，部分城市新政利好也呈現(xiàn)邊際效應遞減，僅成都、西安等少數(shù)中西部城市市場韌性較強。

??03 項目去化

??平均去化率同環(huán)比齊跌至27%
滬杭蓉鎬等熱點城市亦降溫

??據(jù)CRIC調研數(shù)據(jù)，重點城市1月平均開盤去化率為27%，較上月和去年同期分別下降6個百分點和11個百分點。12月各城市房企推盤積極性下降，成交經(jīng)歷了上月集中放量而迎來階段性回落，去化率穩(wěn)中有降，剛需購買力降級、改善觀望，多城市項目來訪、去化持續(xù)走低。

??目前來看，1月各城市去化率環(huán)比跌多漲少，部分城市諸如東莞、蘇州推盤量僅1個，整體去化率持增；寧波、合肥、南京等階段性回升，但去化率仍在3成以下。多數(shù)城市項目開盤平均去化率穩(wěn)中有降，即便是熱點城市諸如上海、杭州、成都、西安等亦有降溫跡象，受供給約束負面影響更加明顯，核心區(qū)有待紅盤入市。還有部分城市諸如青島、天津、武漢等改善盤亦有走弱跡象，僅核心區(qū)一二手倒掛學區(qū)尚能熱銷。同比來看，多數(shù)城市表現(xiàn)不及2023年1月，僅廣州、重慶、嘉興等少數(shù)城市持增。

??04 庫存

??30城庫存環(huán)降1%
9成以上城市消化周期持增

??1月，供應縮量幅度大于成交，因而30個監(jiān)測城市整體供求比繼續(xù)走低，由上月的0.88降至0.81，7成城市轉入階段性供不應求，北京、福州等供求比更是跌至0.5以下。受此影響，30個重點城市庫存面積小幅收縮，環(huán)比下降1%。

??由于成交進一步走低，雖然多數(shù)城市庫存收縮，但消化周期仍在拉長，9成以上城市消化周期較上月增長，23個城市去化周期超過18個月警戒線，城市數(shù)量較上月增加了2個，常州、東莞等城市消化周期進一步攀升至30個月以上，顯示去庫存壓力加劇。

??05 二手住房

??成交持平上月、同比增53%
深寧増勢延續(xù)

??1月，17個重點城市二手房成交面積預計為667萬平方米，環(huán)比去年12月保持持平，同比增長53%，與2023年月均相比微跌5%。

??環(huán)比來看，近6成城市成交回升，深圳、南京、東莞等增長超過10%，以深圳為例，1月市場整體維持熱度，主要原因是前期普宅標準調整、降首付等政策效應逐漸顯現(xiàn)，加上價格逐漸調整到位，帶動成交持續(xù)釋放，但北京、杭州等城市成交有所回調，降幅達到10%左右。同比來看，由于去年同期疫情影響，成交基數(shù)偏低，8成以上城市二手房成交維持正增長，尤其是深圳、杭州、廈門、青島，均實現(xiàn)倍增。

??06 土地市場

??成交規(guī)模處于周期性低位
溢價率止跌微漲

??歲末年初，土地市場供地節(jié)奏明顯變緩，截止1月25日，全國300城1月經(jīng)營性土地成交規(guī)模僅4206萬平方米，處于相對低位。熱度方面，1月平均溢價率3.7%，較上月上升0.2個百分點，止住了連續(xù)大半年的下行趨勢，若計入月末土拍數(shù)據(jù)，全月溢價率指標或進一步上升。分城市來看，僅北京、上海、杭州、長沙、鄭州等少數(shù)重點城市部分熱點地塊能保持一定熱度，其余大部分城市仍以底價成交為主。房企拿地來看，土地市場仍以央國平為主，民營企業(yè)拿地積極性仍在低位。

??各能級城市表現(xiàn)不一，一線量價同比均大漲，二線量跌價漲，三四線量價齊跌。CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截止1月25日，一線城市本月共成交土地155萬平方米，同比大漲82%；成交金額259億元，同比大漲284%。究其原因，主要是由于本月京、滬兩城均有多宗涉宅地集中土拍，尤其是北京，有多達6宗地成交，涉及4宗純宅地和2宗商辦地塊，總成交金額達193億元，市場熱度持續(xù)分化。上海月內(nèi)成交3宗涉宅地，總成交建面43萬平方米，攬金額達66億元，涉及松江兩宗、青浦一宗，其中松江泗涇地塊以封頂價格成交，招商幸運搖中，其余兩宗涉宅地均底價成交。

??二線城市同比量跌價漲。具體來看，至25日二線城市成交建面723萬平方米，同比下降10%。樓板價同比上漲19%，增至3264元/平方米。具體到城市來看，僅有成都和石家莊兩個城市成交建面超過100萬平方米，榜首成都成交建面143萬平方米，攬金額僅有18億元，涉及13宗地，基本都是底價成交。居于第二位的為石家莊，成交建面120萬平方米，涉及17宗地，攬金額為46億元，也基本都是底價成交。排在第三位的鄭州市場熱度稍高，整體溢價率為9.9%，二線城市中僅次于長沙；鄭州共掛牌12宗地，除河南首宗“競現(xiàn)房銷售”地塊——鄭東新區(qū)龍湖區(qū)地塊高溢價成交外，其余11宗地均底價成交。其余城市土拍熱度較低，溢價率多在5%以下。

??三四線城市則表現(xiàn)為量價齊跌。截止1月25日，總成交建面僅3369萬平方米，同比下降20%，成交均價同比下降5%，降至1511元/平方米。在CRIC重點監(jiān)測的三四線城市中，無一城市成交規(guī)模超過100萬平方米，榜首鹽城成交建面僅72萬平方米，涉及14宗地。溫州、衢州和佛山分別排在第2、3和4位，成交建面分別為44、41和38萬平方米，溢價率均在6%及以下。從區(qū)域來看，長三角三四線城市依舊是成交主力；熱度來看，除鹽城、溫州和紹興外，淮安、揚州、南通、常州等長三角均以底價成交為主，市場熱度降至歷史低位。

??07 綜觀

??2月假期影響“筑底”延續(xù)
核心城市新政加持或有回升

??1月整體樓市如市場預期，供需疲軟，同環(huán)比齊跌，但整體保持供不應求態(tài)勢，經(jīng)歷了年末成交“翹尾”放量，階段性回調也在情理之中。分能級來看，一線韌性較強，雖然供應顯著回調，但成交環(huán)比跌幅略小于二三線，廣州、深圳同比持增。二三線城市仍延續(xù)低迷行情，環(huán)比近乎全線飄綠，同比僅個別城市持增，即便前期熱點城市諸如成都、杭州等本月也迎來了同環(huán)比齊跌。

??預判下月行情，2月恰逢傳統(tǒng)春節(jié)，疊加當前低迷行情影響，預期延續(xù)供需兩淡，受經(jīng)濟疲軟、剛需購買力降級影響，傳統(tǒng)的“返鄉(xiāng)置業(yè)”或將“爽約”，以此會使得部分勞務輸出大市行情慘淡。不過值得關注的是，月末廣州、蘇州、上海等城市相繼松綁限購，核心一二線城市大概率陸續(xù)跟進，政策寬松也將進入加速落地階段，局部城市或將迎來小幅放量，但是政策持續(xù)性仍有待市場檢驗。