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??導(dǎo)語

??現(xiàn)房銷售制度的推行將是大勢(shì)所趨，從長(zhǎng)期來看對(duì)行業(yè)整體利大于弊，但轉(zhuǎn)型期間必然承受一系列“陣痛”，需要政府、市場(chǎng)和企業(yè)三方合力將轉(zhuǎn)型期度過。

??◎  文 / 謝楊春、吳嘉茗

??1月15日，隨著鄭州鄭東新區(qū)北龍湖地塊成交，鄭州的首宗現(xiàn)房銷售試點(diǎn)地塊落地，而實(shí)際上“現(xiàn)房銷售”自2023年初以來便在多個(gè)省、市住建部工作會(huì)議或通知中被提及。整體來看，現(xiàn)房銷售制度未來將成大勢(shì)，且長(zhǎng)期以來將利大于弊。

??01

??從“抑制土地過熱”到“維穩(wěn)市場(chǎng)信心”
2023年下半年以來超10城提出現(xiàn)房銷售

??2023年8月份，河南省住建部已經(jīng)提出以鄭州、開封作為試點(diǎn)城市，積極探索現(xiàn)房銷售。直至今年1月份，鄭州成功出讓首宗現(xiàn)房銷售試點(diǎn)地塊，也是今年鄭州成交的第一宗純住宅地塊，地塊位于鄭州傳統(tǒng)改善/高端住宅板塊北龍湖，由本土房企河南海義和鄭東新區(qū)管委會(huì)聯(lián)合拿下，溢價(jià)率36%，總價(jià)7.9億元，樓板價(jià)11428元/平方米。

??事實(shí)上，現(xiàn)房銷售在土地市場(chǎng)中早已屢見不鮮。北京、上海、深圳等核心城市早在2015年左右已出現(xiàn)個(gè)別現(xiàn)房銷售的地塊，而在上一輪市場(chǎng)上行周期中，蘇州、杭州等城市也試圖通過“現(xiàn)房銷售”控制土地市場(chǎng)過熱的勢(shì)態(tài)，推行集中供地以來，北京更是出讓過多宗競(jìng)現(xiàn)房銷售的地塊。

??2023年后在“保交付”壓力下，住建部在年初工作會(huì)議中提出有條件的城市可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售試點(diǎn)，隨后山東、安徽、四川、河南等多省市都在工作會(huì)議中提及現(xiàn)房銷售試點(diǎn)，且政策顆粒度逐漸從省細(xì)化至市、甚至個(gè)別區(qū)域：例如河南試點(diǎn)城市為鄭州、開封，山西試點(diǎn)城市為晉城市、湖南試點(diǎn)城市為長(zhǎng)沙市，2023年9月，雄安新區(qū)取消了商品房預(yù)售制度，成為繼海南后第二個(gè)進(jìn)行全面現(xiàn)房銷售的地區(qū)。

??僅2023年下半年以來，已經(jīng)有超過10個(gè)省/市通過會(huì)議或各類通知，提出關(guān)于現(xiàn)房銷售推進(jìn)的有關(guān)措施，部分地區(qū)如成都已經(jīng)出臺(tái)了較為具體的細(xì)則。此外大部分地區(qū)采取的鼓勵(lì)措施，以稅收優(yōu)惠、緩繳配套設(shè)施費(fèi)、鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)給予貸款等為主。

??從現(xiàn)房銷售政策本身而言，已經(jīng)由過去上漲行情中作為抑制土地市場(chǎng)過熱的手段，逐漸演變成行業(yè)出清階段“保交付”、維穩(wěn)市場(chǎng)信心和購(gòu)房預(yù)期的重要抓手，也是房住不炒之下長(zhǎng)效機(jī)制的一種體現(xiàn)。

??02

??現(xiàn)房銷售試點(diǎn)地塊多為央國(guó)企所拿
地塊本身預(yù)留盈利空間大

??為了更直觀的探究現(xiàn)房銷售的情況，我們以北京為例，作為各大龍頭房企、規(guī)模房企的戰(zhàn)略重地，北京土地市場(chǎng)熱度橫向?qū)Ρ纫恢本痈卟幌隆Ｇ覐?021年集中供地開始，便將“競(jìng)現(xiàn)房銷售”作為控制土地市場(chǎng)熱度的手段之一，也是目前現(xiàn)房銷售地塊最多的城市。

??據(jù)cric統(tǒng)計(jì)，從2021年至今北京共有13宗含宅地塊中含有現(xiàn)房銷售的部分，按照現(xiàn)房銷售建面所占地塊總建面的比例來看，現(xiàn)房銷售比例主要分布在10%-50%之間，僅有2021年12月出讓的朝陽區(qū)勁松地塊需要全現(xiàn)房銷售。整體來看，北京的現(xiàn)房銷售項(xiàng)目主要有以下3個(gè)特點(diǎn)：

??項(xiàng)目位置較優(yōu)或配套完善，屬于優(yōu)質(zhì)核心土地資源。“競(jìng)現(xiàn)房”作為土地競(jìng)拍達(dá)到最高限價(jià)后的控制方式，基本僅有優(yōu)質(zhì)土地資源能夠到達(dá)熔斷價(jià)后到達(dá)這一環(huán)節(jié)，因此大多數(shù)現(xiàn)房項(xiàng)目分布于朝陽區(qū)、海淀區(qū)這兩個(gè)重點(diǎn)區(qū)域，而昌平區(qū)高教園區(qū)地塊、豐臺(tái)區(qū)造甲村地塊等周圍也配套完善、或已有濃厚居住氛圍。

??拿地企業(yè)以國(guó)央企為主。由于北京土地總價(jià)較高，自帶一定的進(jìn)入門檻，加上現(xiàn)房銷售的條件后，對(duì)拿地房企提出更高的要求，因此目前北京13宗現(xiàn)房銷售項(xiàng)目的競(jìng)得人中，僅有懋源控股一家民企，其余拿地房企均為央國(guó)企或有國(guó)資背景的企業(yè)。

??預(yù)留盈利空間較高。現(xiàn)房銷售無疑拉長(zhǎng)了項(xiàng)目的回款周期，在以“高周轉(zhuǎn)”為核心的房地產(chǎn)行業(yè)中將會(huì)大大影響房企的盈利，因此這些現(xiàn)房銷售項(xiàng)目均從銷售指導(dǎo)價(jià)方面保持了較高的空間：例如全部現(xiàn)房銷售的朝陽區(qū)勁松地塊，銷售指導(dǎo)價(jià)106600元/平方米，與樓板價(jià)之間有7.8萬元/平方米的價(jià)差，地價(jià)房?jī)r(jià)比低至0.27。此外大部分含現(xiàn)房銷售的地塊，房?jī)r(jià)與地價(jià)之間都有3萬元/平方米以上的價(jià)差，留足了相對(duì)充裕的盈利空間，也給打造好的產(chǎn)品預(yù)留了足夠空間。

??03

??入市周期長(zhǎng)市場(chǎng)波動(dòng)影響顯著
現(xiàn)房項(xiàng)目銷售喜憂參半

??除了近幾年集中供地中不少城市已“競(jìng)現(xiàn)房”作為控制土拍熱度的方式以外，上海、深圳更早率先已有個(gè)別地塊進(jìn)行了現(xiàn)房銷售的試點(diǎn)，例如上海黃埔區(qū)五里橋街道104街坊39/1宗地以及深圳龍華新區(qū)A816-0060地塊，均要求全部以現(xiàn)房銷售，目前兩個(gè)地塊項(xiàng)目均已入市，具體銷售情況有所不同：

??上海廿八尊項(xiàng)目總體量較小，總建面僅9639平方米，共規(guī)劃28戶，一次性推出并開盤當(dāng)天認(rèn)購(gòu)率達(dá)到71%，后續(xù)也基本沒有銷售壓力，迅速售罄，但項(xiàng)目從拿地到開盤經(jīng)歷了6年時(shí)間，開發(fā)周期較長(zhǎng)。

??深圳龍華金茂府體量達(dá)到14.6萬平方米，共規(guī)劃1326戶，2019年11月首次開盤推出220套，認(rèn)購(gòu)率為73%。但由于拿地時(shí)2016年，市場(chǎng)正處于上一輪上行周期中，預(yù)期較好，開盤時(shí)2019年末，深圳處于樓市高熱狀態(tài)。但后續(xù)又出臺(tái)了限購(gòu)限貸加碼政策、推出二手房參考價(jià)政策等，導(dǎo)致后期項(xiàng)目銷售受到較大的影響。

??總體來看，現(xiàn)房項(xiàng)目的銷售上存在諸多優(yōu)勢(shì)，例如所見即所得、購(gòu)房者的主動(dòng)性增強(qiáng)，以及與周邊期房項(xiàng)目相比能夠存在一定的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。但同時(shí)也面臨兩大痛點(diǎn)：一是拿地至開盤時(shí)間過長(zhǎng)，項(xiàng)目回款速度慢；二是在較長(zhǎng)的建設(shè)周期中，外部市場(chǎng)環(huán)境或?qū)⒊霈F(xiàn)較大的變化，與拿地階段的研判可能有較大出入。

??04

??短期“陣痛”難改長(zhǎng)期推進(jìn)趨勢(shì)
高端/改善項(xiàng)目更適合作為試點(diǎn)

??長(zhǎng)期以來，期房預(yù)售制度下房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)形成了一套較為成熟、規(guī)范化的開發(fā)流程，在項(xiàng)目開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)中房企都以期房預(yù)售為基本出發(fā)點(diǎn)，現(xiàn)房銷售制度的推行，無疑將對(duì)整個(gè)行業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式都將產(chǎn)生較大的影響。

??從政府端來看，有兩大方面值得考慮：一是推行現(xiàn)房銷售制度在短期內(nèi)可能將對(duì)企業(yè)的拿地產(chǎn)生負(fù)面影響，市場(chǎng)下行周期中疊加現(xiàn)房銷售要求將進(jìn)一步影響房企投資積極性，土地財(cái)政壓力進(jìn)一步加大；另外推行現(xiàn)房銷售制度需要更多激勵(lì)方式相匹配，目前實(shí)施的稅收優(yōu)惠、緩繳配套設(shè)施費(fèi)、貸款利率優(yōu)惠等刺激力度可能不足。

??從市場(chǎng)端來看，現(xiàn)房銷售制度能夠明顯降低交付風(fēng)險(xiǎn)，也對(duì)一手房重新占領(lǐng)市場(chǎng)份額有促進(jìn)作用，同一區(qū)域內(nèi)的現(xiàn)房項(xiàng)目銷售優(yōu)勢(shì)將明顯大于期房銷售項(xiàng)目；另外在目前市場(chǎng)信心不足的情況下，現(xiàn)房銷售有利于提升購(gòu)房者的信任度和主動(dòng)性；此外現(xiàn)房銷售將拉長(zhǎng)項(xiàng)目的入市供應(yīng)周期，有助于改善目前供過于求的整體情況。具體項(xiàng)目來看，城市核心區(qū)域的豪宅/高端項(xiàng)目較為適合作為試點(diǎn)項(xiàng)目推行。

??從企業(yè)端來看，現(xiàn)房銷售制度對(duì)兩類企業(yè)相對(duì)更加“友好”，一類是運(yùn)營(yíng)實(shí)力與資金實(shí)力并重的國(guó)央企，第二類則是在過去一輪上升周期中并未高速擴(kuò)張、杠桿率可控、專注地方市場(chǎng)的“小而美”開發(fā)商。

??總體來看，現(xiàn)房銷售制度的推行將是大勢(shì)所趨，從長(zhǎng)期來看對(duì)行業(yè)整體利大于弊，但轉(zhuǎn)型期間必然承受一系列“陣痛”，需要政府、市場(chǎng)和企業(yè)三方合力將轉(zhuǎn)型期度過。現(xiàn)房銷售制度的推行難以快速、全面鋪開，只能通過以點(diǎn)帶面的方式逐步試行，且需要實(shí)力強(qiáng)勁的國(guó)央企作為表率，而其他的民企和中小房企也需要盡快轉(zhuǎn)換思路，適應(yīng)未來新制度下的運(yùn)營(yíng)方式的轉(zhuǎn)變。