??專(zhuān)題視點(diǎn)

??2022年，我國(guó)人口總量自1960年以來(lái)首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)化率也僅較上年增長(zhǎng)0.5%，為近三十年以來(lái)新低。但是和與歐美發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)城鎮(zhèn)化仍然具有較大的增長(zhǎng)空間，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，城鎮(zhèn)化發(fā)展所帶來(lái)的需求增長(zhǎng)仍是行業(yè)發(fā)展的重要支柱。為此，本文結(jié)合發(fā)達(dá)國(guó)家城市化發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，對(duì)現(xiàn)階段中國(guó)城鎮(zhèn)化的發(fā)展邊界、增長(zhǎng)動(dòng)力和現(xiàn)階段增長(zhǎng)模式進(jìn)行了相關(guān)研究。本文主要結(jié)論如下：

??1，鄉(xiāng)村常住農(nóng)民工超過(guò)1.5億人，仍將是中長(zhǎng)期城鎮(zhèn)化發(fā)展的重要基礎(chǔ)。2，糧食生產(chǎn)效率持續(xù)提升，理論上每年可解放1300萬(wàn)的農(nóng)業(yè)就業(yè)人口。3，我國(guó)GDP增速變化不會(huì)引起城鎮(zhèn)化發(fā)展速度的明顯變化。4，城鎮(zhèn)化率達(dá)到65%后，中高收入國(guó)家仍可保持平均每年0.6個(gè)百分點(diǎn)的增速。5，我國(guó)長(zhǎng)期城鎮(zhèn)化發(fā)展目標(biāo)80%較為適宜，城鎮(zhèn)人口增量空間仍有2億人。6，2030年中國(guó)城鎮(zhèn)化率有望突破70%，相關(guān)住房增量需求達(dá)到30億平方米。7，城鎮(zhèn)人口繼續(xù)向大城市集聚，近郊成為下一階段城鎮(zhèn)化發(fā)展主體。

??PART.01

??2022年城鎮(zhèn)化率增長(zhǎng)0.5%創(chuàng)新低

??600萬(wàn)新增城鎮(zhèn)人口仍將帶來(lái)大量住房需求

??2022年，受育齡婦女減少、生育意愿降低、死亡率上升等因素影響，我國(guó)人口總量自1960年以來(lái)首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，全年人口出生率為6.77‰，人口死亡率為7.37‰，人口自然增長(zhǎng)率-0.60‰，全國(guó)人口較2021年減少了85萬(wàn)人。

??1、中國(guó)人口發(fā)展進(jìn)入總量見(jiàn)頂、城鎮(zhèn)化率緩增新階段（略）

??2、2022年城鎮(zhèn)化率增長(zhǎng)創(chuàng)1991年以來(lái)新低，城鎮(zhèn)化發(fā)展趨緩周期正式到來(lái)（略）

??3、相比發(fā)達(dá)國(guó)家我國(guó)城鎮(zhèn)化仍有較大發(fā)展空間，城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)仍將是樓市需求側(cè)有力支撐

??與歐美發(fā)達(dá)國(guó)家的80%左右的城鎮(zhèn)化率發(fā)展水平相比，目前中國(guó)65.22%的城鎮(zhèn)化率水平仍在追趕上升期，具有較大的增長(zhǎng)空間，并將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展的有力支撐。對(duì)比目前人均40平方米的住房水平來(lái)看，2023年646萬(wàn)的城鎮(zhèn)人口增量，所代表著2.6億的住房增量需求，也切切實(shí)實(shí)擴(kuò)大了中國(guó)城鎮(zhèn)住房需求規(guī)模。正如統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)在2023年初經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)布會(huì)上所述，我國(guó)仍然處在城鎮(zhèn)化持續(xù)發(fā)展階段，2023年新增城鎮(zhèn)人口數(shù)量巨大，這些就是未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展空間所在。

??PART.02

??鄉(xiāng)村勞動(dòng)力超過(guò)3億人

??距離人口轉(zhuǎn)移邊界仍有較大空間

??與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，中國(guó)65%左右的城鎮(zhèn)化率雖有較大上升空間，可是考慮到中國(guó)鄉(xiāng)村較高的老齡化比例，考慮到居住在鄉(xiāng)村留守家人，部分業(yè)內(nèi)學(xué)者認(rèn)為中國(guó)實(shí)際城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到了70%甚至更高，中國(guó)城鎮(zhèn)化率發(fā)展將進(jìn)入低速增長(zhǎng)時(shí)代。但不論是從中國(guó)鄉(xiāng)村人口結(jié)構(gòu)，農(nóng)業(yè)技術(shù)提升，還是對(duì)標(biāo)國(guó)際發(fā)達(dá)國(guó)家來(lái)看，目前中國(guó)距離城鄉(xiāng)人口轉(zhuǎn)移邊界仍有較大空間。

??1、鄉(xiāng)村常住農(nóng)民工超過(guò)1.5億人，仍將是中長(zhǎng)期城鎮(zhèn)化發(fā)展的重要基礎(chǔ)（節(jié)選）

??目前中國(guó)鄉(xiāng)村的實(shí)際勞動(dòng)力人口仍有3.3億人左右，其中1.5億是未進(jìn)城農(nóng)民工。聯(lián)系2021年相關(guān)數(shù)據(jù)變化可以看到，在青壯年農(nóng)村常住人口減少的情況下，全國(guó)農(nóng)民工總量仍在進(jìn)一步上升，并且受限于疫情影響和經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)的變化，未進(jìn)城農(nóng)民工的增量接近500萬(wàn)人，大于進(jìn)城農(nóng)民工200萬(wàn)人左右的增量規(guī)模，作為“城鎮(zhèn)預(yù)備役”的未進(jìn)城農(nóng)民工規(guī)模增長(zhǎng)明顯較快。

??2、發(fā)展高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田提升糧食生產(chǎn)效率，解放更多勞動(dòng)力向城鎮(zhèn)遷徙（節(jié)選）

??黨的二十大以來(lái)，中央多次反復(fù)提及，要全方位夯實(shí)糧食安全根基，特別提出要“逐步把永久基本農(nóng)田全部建成高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田，強(qiáng)化農(nóng)業(yè)科技和裝備支撐”。發(fā)展高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田，不僅僅意味著糧食產(chǎn)量的增加，意味著路網(wǎng)、田網(wǎng)的聯(lián)通，機(jī)械化實(shí)施條件的改善，在提升農(nóng)民收入水平的同時(shí)，將農(nóng)村從勞動(dòng)力不足的泥沼中解放出來(lái)，并推動(dòng)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)加速，為中國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展帶來(lái)的勞動(dòng)力要素。以邛崍市火新村為例，據(jù)新華網(wǎng)2013年初報(bào)道，當(dāng)?shù)剞r(nóng)村合作社農(nóng)民在建成高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田前，一個(gè)社員最多可以耕種200畝地，但是發(fā)展高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田后，一個(gè)社員可以種地2000畝，大大減少了耕地的用工需求，在保證糧食安全和提升農(nóng)民收入的同時(shí)，也將更多勞動(dòng)力從耕地中解放出來(lái)。

??全國(guó)高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田建設(shè)規(guī)劃（2021-2030年）中，明確提出到2025年要建成10.75億畝高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田，并改造提升1.05億畝高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田。規(guī)劃實(shí)施后,每年可增加糧食綜合產(chǎn)能1000億斤左右，相當(dāng)于目前1.3萬(wàn)億斤糧食產(chǎn)量的7.6%，在保持糧食產(chǎn)量不變的前提下，理論上每年可解放1300萬(wàn)的農(nóng)業(yè)就業(yè)人口，為新階段下的城鎮(zhèn)化發(fā)展提供更多的勞動(dòng)力要素。

??3、對(duì)標(biāo)發(fā)達(dá)國(guó)家、保證糧食安全，我國(guó)農(nóng)村勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移邊界在哪里？（節(jié)選）

??考慮到保證糧食自給自足、我國(guó)糧食安全的基本國(guó)策，對(duì)標(biāo)部分發(fā)達(dá)國(guó)家2020年的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和城鎮(zhèn)化發(fā)展水平來(lái)看，還是糧食自給率在100%左右，目前農(nóng)村人均谷物耕地在5畝左右的德國(guó)更適合作為長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)。考慮到居民生活水平的提升，假設(shè)中國(guó)人均谷類(lèi)產(chǎn)量由2020年的465公斤達(dá)到500公斤，在保證糧食安全的前提下，所需的農(nóng)村人口也將較2020年減少2.2億人，屆時(shí)中國(guó)城鎮(zhèn)化率水平約為79.4%。

??PART.03

??從國(guó)際發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，經(jīng)濟(jì)增速變化

??對(duì)城鎮(zhèn)化率發(fā)展影響較小（略）

??1、各國(guó)GDP增速水平與城鎮(zhèn)化發(fā)展速度的相關(guān)性并不顯著（略）

??2、對(duì)單一國(guó)家而言，GDP增速的變化不會(huì)導(dǎo)致城鎮(zhèn)化率發(fā)展出現(xiàn)明顯變化（略）

??PART.04

??城鎮(zhèn)化率達(dá)到65%后，中高收入國(guó)家
仍能保持年均0.6個(gè)百分點(diǎn)的增速（節(jié)選）

??考慮到美國(guó)、英國(guó)、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家城鎮(zhèn)化率早早達(dá)到了60%以上，考慮到時(shí)代發(fā)展因素的差異，本章選取了1960年以后中高收入和高收入國(guó)家的相關(guān)數(shù)據(jù)作為參考。

??1、城鎮(zhèn)化率達(dá)65%后，中高收入國(guó)家城鎮(zhèn)化率增長(zhǎng)進(jìn)入緩步下行期（節(jié)選）

??中高收入國(guó)家的城鎮(zhèn)化率增速下滑多出現(xiàn)在50%以后，并在50%-65%之間處于平臺(tái)期，在65%以后再度進(jìn)入下行區(qū)間，但在城鎮(zhèn)化率65%-75%期間，仍可保持在年均0.6個(gè)百分點(diǎn)的增長(zhǎng)速度。

??圖：典型中高收入國(guó)家城鎮(zhèn)化率年增長(zhǎng)變化（略）

??2、高收入國(guó)家城鎮(zhèn)化率達(dá)70%后增速驟降，沙特、西班牙、芬蘭年增長(zhǎng)均降至0.2個(gè)百分點(diǎn)（略）

??圖：47個(gè)高收入國(guó)家和地區(qū)城鎮(zhèn)化率平均年增長(zhǎng)曲線(xiàn)（略）

??圖：典型高收入國(guó)家城鎮(zhèn)化率年增長(zhǎng)變化（略）

??PART.05

??中國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展空間預(yù)測(cè)和相關(guān)結(jié)論

??1、長(zhǎng)期城鎮(zhèn)化發(fā)展目標(biāo)80%較為適宜，城鎮(zhèn)人口增量空間仍有2億人左右(節(jié)選)

??就中高收入、高收入國(guó)家發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，城鎮(zhèn)化率從65%增長(zhǎng)到75%，大約需要17年左右。至于城鎮(zhèn)化率達(dá)到75%以后，大多數(shù)國(guó)家均進(jìn)入低速增長(zhǎng)時(shí)期，就城鎮(zhèn)化率達(dá)到80%以上國(guó)家來(lái)看，高收入國(guó)家平均耗費(fèi)16.7年跨過(guò)這一時(shí)期，典型如德國(guó)城鎮(zhèn)化率在2002年達(dá)到75%之后，至今城鎮(zhèn)化率還未突破80%。

??2、2030年中國(guó)城鎮(zhèn)化率有望突破70%，期間新增30億平方米城鎮(zhèn)住房需求（節(jié)選）

??對(duì)2030年縣級(jí)行政區(qū)城鎮(zhèn)人口進(jìn)行估算，就城鎮(zhèn)化率變化推動(dòng)人口增長(zhǎng)的口徑來(lái)看，全國(guó)城鎮(zhèn)化率有望上升至70%以上，假定屆時(shí)中國(guó)人口仍維持在14億左右，城鎮(zhèn)人口較2022年增量仍可達(dá)到8000萬(wàn)量級(jí)，相關(guān)住房增量需求達(dá)到30億平方米。

??不過(guò)就城市能級(jí)分布來(lái)看，其中僅25%位于市轄區(qū)，超過(guò)四分之三的城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)將由廣大的縣域貢獻(xiàn)，篇幅所限，相關(guān)分析將在研究中心后續(xù)專(zhuān)題中進(jìn)行深入討論。

??3、城際流動(dòng)保持旺盛，人口進(jìn)一步向大城市集聚

??在城鎮(zhèn)化率達(dá)到65%以后，受限于單個(gè)城市的發(fā)展邊界，雖然發(fā)達(dá)國(guó)家最大城市的人口占比（人口首位度）各有增減，但是從城市（群）的角度來(lái)看，人口還是在繼續(xù)向大中城市集聚。就法國(guó)、日本、韓國(guó)、巴西等國(guó)家的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，人口超百萬(wàn)城市的人口占比均是隨著城鎮(zhèn)化率發(fā)展而上升的。

??這意味著在城鎮(zhèn)化率達(dá)到高位、進(jìn)入緩慢增長(zhǎng)期后，雖然人口的鄉(xiāng)-城遷徙所有減緩，但城際人口遷徙仍在持續(xù)，并進(jìn)一步向大城市集聚。相對(duì)應(yīng)的，一些中小城市則因?yàn)槿丝谕饬鞒霈F(xiàn)收縮現(xiàn)象，典型如美國(guó)五大湖鐵銹地帶，1960年以來(lái)人口收縮率超過(guò)了50%。

??并且在國(guó)家城市化發(fā)展水平達(dá)到更高位置時(shí)，大城市的人口集聚所帶來(lái)的商貿(mào)、科研、教育、醫(yī)療等方面的優(yōu)勢(shì)，還將進(jìn)一步推動(dòng)大中城市人口占比的持續(xù)上升。由下圖可見(jiàn)，即便是在人口高度集聚的日本、韓國(guó)，大城市人口占比也仍在持續(xù)上升。

??4、城市近郊、縣城成為下一階段城鎮(zhèn)化發(fā)展主體（略）