??2022年住宅銷售遇沖擊，2023年庫存去化將提速

??2022年中國住房銷售市場面臨較大的沖擊，銷售行情持續疲軟，同時也使得住房去庫存的壓力增大。2022年是去庫存最為困難的一年，去庫存的壓力對相關城市和房企造成了困擾。全面了解2022年住宅庫存狀況、壓力大小和演變趨勢，有助于我們客觀分析住宅庫存面臨的問題和相關特征。同時基于此類工作，將有助于我們更加客觀認識2023年的去庫存工作。2023年要積極把去庫存工作作為重中之重，其關系到2023年房地產增信心、防風險、促轉型的系列工作開展。

??一、庫存規模

??1、100城庫存：連續48個月同比正增長

??截至2022年底，全國100個城市新建商品住宅庫存總量為53058萬平方米，相比2021年底的數據增長了1.3%。全國百城住宅庫存出現了連續49個月的同比正增長態勢，說明各地去庫存工作遇到了較大的阻力。而2022年住宅庫存總體呈現月度拉升的態勢，這和2022年住宅銷售持續疲軟的態勢有關。此類態勢背后，也體現出各房企去庫存方面陷入較大的窘境。

??2、供求關系：供大于求的壓力有增無減

??2022年全年，全國100個城市新建商品住宅供應量為33077萬平方米，成交量為32402萬平方米，呈現出“供大于求”的態勢。從月度數據看，即便是到了11月和12月，供大于求的態勢也沒有減緩跡象，甚至有加重跡象，這說明供大于求的壓力有增無減。另外，2022年呈現供大于求的態勢，主要原因不在于供給端，而在于需求端，即需求端過于疲軟且持續無法改善。

??3、城市結構：爛尾樓事件或影響二線城市推盤

??截至2022年底，100個城市中一、二、三四線的新建商品住宅庫存總量分別為3360、26572和23126萬平方米，相比2021年底增速分別為7.4%、-0.1%和2.0%。從城市結構看，一線城市的庫存拉升態勢較為明顯，這和一線城市受疫情沖擊較大、年底加快推盤等因素有關。而二線城市出現罕見的庫存下跌現象，一方面或說明受爛尾樓事件影響，二線城市新盤供應受沖擊；另一方面也說明，四季度持續的購房政策，刺激了部分購房需求，消化了部分庫存。對于三四線城市而言，返鄉置業需求在減弱，客觀上也對去庫存造成壓力。

??4、城市排行：近7成城市庫存出現同比拉升

??截至2022年底，100個城市中，有68個城市庫存出現了同比正增長現象，剩下的32個城市則出現了同比下降現象。具體城市看，珠海、杭州和三亞三個城市庫存同比拉升較為明顯，其同比增速分別為72%、56%和46%。而包括肇慶、蘇州和長春的庫存下滑速度較快，增速分別為-20%、-19%和-18%。總體上看，2022年全國百城庫存攀升的城市數量較多，即約占7成。這也要求此類城市在2023年要繼續做好住房消費刺激工作，積極有效化解庫存壓力。

??二、存銷比

??1、100城存銷比：去化困難的感受超過統計數據

??數據顯示，2022年底全國100個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為18.9個月，這也意味著市場消化完這些庫存需要18.9個月時間，即超過1.5年。據此可以認為，2022年屬于去庫存壓力較大的年份，通俗解讀為“房子是多么難賣”。

??觀察2010年以來的歷史數據，全國百城樓市共經歷了三個去庫存的最艱難時期，即出現過三個去化周期的最高點：1）2012年2月，存銷比為22.8個月；2）2014年7月，存銷比為20.9個月；3）2022年6月，存銷比為20.2個月。從該階段劃分可以看出，2022年實際上是最近8年去庫存壓力最大的階段。但從真實感受看，很多房企均認為2022年是最近10多年去庫存壓力最大的一年。我們也注意到，2022年去化周期陡然攀升的態勢很明顯，且到了年底依然出現反彈。

??2、城市結構：三四線城市去化壓力最大

??2022年底，100個城市中一、二、三四線的新建商品住宅存銷比分別為12.4、18.0和21.9個月。總體上，一線城市去化周期相對好，二線城市居中，而三四線城市最大。三類城市去化周期都超過一年，說明銷售壓力都很大。當然三類城市也有差異。其中一線城市到了下半年去化壓力有所緩解，和上海等個別城市交易市場拉升有關；二三線城市則改善不佳，其中二線城市爛尾樓事件對銷售端沖擊較大，影響了去庫存的速度。

??3、城市排行：上海成2022年樓市去庫存最好城市

??2022年底，從排序可以看出，包括上海、濟南和合肥的去化速度相對好，存銷比分別為5.3、6.3和7.0個月。其中上海去化速度成為全國最好。在上海受到疫情沖擊的較大壓力下，上海樓市依然保持積極復蘇、持續活躍態勢，充分說明上海樓市的基本面向好，也體現出上海市場購房需求充足的特點。總體上看，全國100個城市中，有39個城市去庫存周期超過24個月即兩年。此類城市更是需要用足用好購房政策、加快去庫存，尤其要把“大力促進住房消費”作為2023年房地產工作的重中之重。

??三、結論與趨勢

??1、2022年去庫存情況總結：暴露出信心不足的問題

??2022年住宅去庫存工作遇到較大沖擊和壓力。這種壓力，雖然從統計數據上看，比2011年和2014年要小，但從實際感受看，2022年是歷史上房屋銷售和去庫存最困難的一年。在這一年，房屋銷售數據出現斷崖式下跌，且購房預期明顯過于悲觀。即便出臺了一系列購房政策，但交易市場提振弱于預期，也進一步限制了去庫存工作的開展。

??庫存去化的壓力和問題，和新冠疫情帶來的沖擊、經濟形勢更趨復雜化等有關，也和購房者收入預期及購買力減弱等有關。而且2022年房地產開發領域出現的爛尾樓事件，也在很大程度上影響了購房者入市信心和意愿。購房需求跌入冰點，去庫存壓力的問題，對房地產市場和房企的穩定發展帶來了沖擊。

??2、2023年去庫存情況預計：政策寬松期下持續改善

??自2021年9月份央行房地產金融工作座談會以來，全國房地產政策持續向好，政策寬松期已達16個月。當前房地產市場復蘇的條件和基礎更加堅實。尤其是2022年4季度各類新政策頻出，包括金融16條、三支箭政策等，其都為房地產市場的健康發展創造了良好的條件，有助于進一步促進去庫存工作的開展。

??2023年1月份，全國各地在推進經濟運行轉好的會議上都明確，要大力促進住房消費。比如說1月28日，廣東明確，今年將大力促進住房消費。因城施策實施好差別化住房信貸政策，積極支持剛性和改善性住房需求。總體上，2023年全國各地都把促進住房消費納入到了經濟提振的大框架之中，充分體現了房地產消費在各地經濟發展中的重要作用。隨著保交樓等一系列工作的繼續推進，住房消費提振的動力將逐漸增強。這些都將為2023年去庫存工作創造更好的條件，全國重點城市去庫存速度有望加快。