??導 讀 

??規模房企整體業績延續謹慎預期，年內貨值去化壓力提升。

??◎  作者 / 朱一鳴、貢顯揚

??目前，在“房住不炒”長效機制及調控收緊的主旋律下，行業整體規模增速放緩、市場面臨下行壓力。疊加“三道紅線”新規，企業控負債、降杠桿壓力增加，投資和規模擴張動能相應降低。2021年典型企業對全年的銷售規模預期如何？規模房企業績上升空間還有多大？從企業年內的貨值安排和目標去化率水平可以一窺端倪。

??01
??規模房企整體目標設定延續謹慎預期

??目標增長率趨于平穩截至目前，已有近半數的百強房企披露了2021年業績目標。整體來看，行業平均目標增長率近年來呈降低趨勢，較2018年41%的高位有明顯回落。一方面，近年來在“房住不炒”長效機制及調控收緊的主旋律下，市場面臨下行壓力、行業整體規模增速放緩。另一方面，“三道紅線”下企業投資和規模擴張動能相應降低，業績增長承壓。2021年，企業對業績規模增長的總體預期不變，延續謹慎的態度。不過基于一季度市場的回暖，規模房企目標增長率的中位數較去年略有提升至15%。

??02
??目標增長率10%-20%區間是行業主流
??占典型房企近半數

??從2021年規模房企業績目標增長率的分布來看，在提出業績目標的50家行業典型房企[1]中，有12家企業的目標增長率高于20%，以千億以下規模的中小型房企為主。23家企業目標增長率在10%-20%之間，是行業主流。另有15家企業目標增長率低于10%，較行業平均水平相對謹慎。

??[1] 2021年提出業績目標的50家行業典型房企：中國恒大、融創中國、融創中國、碧桂園（權益）、中海地產、招商蛇口、世茂集團、華潤置地、龍湖集團、綠城中國、金地集團、旭輝集團、新城控股、金科集團、中國金茂、陽光城、中梁控股、融信集團、美的置業、遠洋集團、奧園集團、雅居樂、富力地產（權益）、正榮集團、龍光地產（權益）、佳兆業（權益）、合景泰富、中駿集團、建業地產、藍光發展、越秀地產、時代中國、禹洲集團、首開股份、寶龍地產、大悅城集團、弘陽地產、德信地產、建業地產、保利置業、花樣年、新力地產（權益）、合生創展、朗詩綠色地產、當代置業、佳源集團、大發地產、港龍中國、景瑞地產、銀城國際、信達地產

??03
??以龍頭房企為代表
??部分規模房企目標設定更趨謹慎

??從具體企業的年度業績目標和目標增長率情況來看，2021年以龍頭房企為代表的部分企業目標設定更趨謹慎。一方面，龍頭房企以及行業TOP30房企規模基數較高，業績增速提升空間有限。另一方面，在目前企業投資和擴張動能承壓的背景下，這部分規模房企對業績增長預期更趨保守。

??其中，恒大將2021年的業績目標設定為7500億元，目標增長率由去年的8.1%進一步放緩至3.7%。碧桂園提出“三年增長”計劃，目標未來三年每年錄得10%的權益銷售增長。融創、中海2021年均提出雙位數的業績增長，世茂、華潤的目標增長率也在10%左右。此外，綠城、金茂、中梁、融信、正榮、新力、禹洲等企業2021年的業績目標增長率均較去年降低，且目標增長率在10%以下，低于行業平均水平。

??04
??部分房企業績預期相對積極
??中小規模房企目標增長率更高

??同時，在2021年提出全年銷售目標的規模房企中，也有近半數的企業業績預期相對積極。其中，如招商蛇口2021年銷售目標3300億元，目標增長率較高達18.9%，較去年13.4%的目標增長率有所提升。龍湖2021年銷售目標為3100億元，目標增長率較去年的7.2%提升至14.6%，未來預計年增長率達到15%-20%之間。

??美的置業、龍光、佳兆業、合景泰富、中駿、寶龍、大悅城等企業2021年的業績目標增長率也較高，均在18%以上。其中，寶龍2020年超額完成750億元的目標，2021年總可售資源充裕、可售貨值1703億元，其中長三角占比71.4%、一二線占比84%。2021年銷售目標破千億，28.8%的目標增長率在規模房企中也處于較高水平。

??此外，在2021年業績預期相對積極的這部分房企中，千億以下的中小規模房企也占到了較大比例。這類房企仍具有一定的規模訴求，在保證年內貨值相對充裕的前提下，設定了較高的目標增長率。如合生創展近年來調整經營策略，加快了開發和供貨節奏，業績復合增長率逾40%，2021年可售貨值900億元、銷售目標500億元，目標增長率達39.5%。

??05
??貨值目標去化率提升至65%
??年內企業去化壓力提升

??最后，從全年的貨值安排及目標去化率水平來看，2021年行業規模房企貨值目標去化率的中位數為65%左右，較2019、2020年60%左右的水平有明顯提升（貨值目標去化率=年度目標銷售規模/年內預期總可售貨值）。

??據統計，在披露全年預期貨值和業績目標的房企中，融創、綠城、建業等6家企業目標去化率超70%，碧桂園、龍湖、旭輝、金茂、陽光城等12家企業的貨值目標去化率在65%-70%之間。綜合來看，在與往年相比較高的目標去化預期下，2021年企業整體的項目去化壓力提升。在既定的全年貨量供應下，企業需要依賴銷售端更強的營銷力度，實現較高的去化率水平以達成年度業績目標。

??總結：2021年，規模房企整體的目標增長率較去年略有提升至15%。其中，近半數房企目標增長率在10%-20%之間，是行業主流。延續2018年以來回落的趨勢，企業目標增長率正趨于平穩。規模房企對業績規模增長的總體預期不變，延續謹慎的態度。

??分企業來看，以龍頭房企為代表的部分規模房企在目前投資和擴張動能承壓的背景下，目標設定更趨謹慎。同時也有一部分房企的業績預期仍相對積極，這類房企以千億以下的中小規模房企為主，在保證年內貨值相對充裕的前提下仍具有一定的規模訴求。

??但整體來看，2021年規模房企的貨值目標去化率較2019、2020年60%左右的水平有明顯提升，達到近65%。年內企業需要依賴較高的去化率水平以達成年度業績目標，行業整體的項目去化壓力提升。

??長期來看，在“房住不炒”長效機制下，行業發展方向變得清晰，預計未來行業整體銷售面積規模將步入無增長時代。在這樣的背景下，企業規模增速放緩將成為常態，未來規模房企整體的業績目標制定會更趨謹慎，目標增長率也將趨于平穩。