??導(dǎo) 讀

??百強(qiáng)金額門檻提升至50.2億元，單盤業(yè)績差持續(xù)縮小； 千億房企項目競爭力更強(qiáng)，文旅大盤搶占席位； 購房客群年輕化，戶型功能都要全，輕奢產(chǎn)品走俏。

??榜單解讀

??2020年房地產(chǎn)行業(yè)走過先抑后揚(yáng)再趨穩(wěn)的歷程，疫情之下百強(qiáng)房企全年累計銷售規(guī)模仍實(shí)現(xiàn)了近13%的正增長。政策層面上，“房住不炒”長效機(jī)制不變，“三道紅線”政策出臺意在加強(qiáng)對房企的債務(wù)管控。城市市場分化加劇，行業(yè)競爭向產(chǎn)品回歸，項目銷售金額TOP100門檻持續(xù)提升，銷冠綠地海鉑外灘單盤高達(dá)279.3億，項目銷售面積TOP100門檻有所下降，重慶融創(chuàng)文旅城蟬聯(lián)榜首。

??1、金額榜一超多強(qiáng)，面積榜普遍縮水

??百億大盤數(shù)量減少，百強(qiáng)門檻提升6%至50.2億，競爭加劇。上海綠地海珀外灘以279.3億元摘得金額榜桂冠，兩倍于去年榜首，但其他百億神盤表現(xiàn)一般，全年銷售過百億的項目較去年減少2個至8個，均處于105-120億元區(qū)間，呈一超多強(qiáng)的格局。另一端，30強(qiáng)門檻上升至67.9億元，甚至接近于房地產(chǎn)企業(yè)排行榜200強(qiáng)門檻的全年銷售額，此外，50強(qiáng)及百強(qiáng)門檻也均有明顯上升，項目間差距持續(xù)縮小，競爭加大。 

??面積榜門檻則全線走低，超百萬平方米銷售規(guī)模項目已不復(fù)存在，除了10強(qiáng)門檻與2019年基本相當(dāng)之外，其他門檻幾乎全線下降。

??2、千億房企上榜數(shù)量多，恒大、融創(chuàng)面積榜一騎絕塵

??規(guī)模房企強(qiáng)者恒強(qiáng)，文旅大盤進(jìn)入收獲期。金額榜占榜席位最多的10家房企中9家均為千億房企，前列仍被中海、融創(chuàng)和萬科等占據(jù)。面積榜也呈現(xiàn)同樣局面，恒大、融創(chuàng)文旅大盤全面開花，恒大總計上榜項目數(shù)更是高達(dá)30個?；仡櫲辏瑑杉曳科笞セ乜畲黉N售營銷動作頻頻，如直播售房、限時簽約優(yōu)惠、尾盤折扣、特價房等，對推動大盤項目的去化有明顯成效。

??3、一二線需求支撐強(qiáng)勁，中西部面積霸榜

??一二線市場在強(qiáng)需求的支撐下仍然堅挺，不論是金額榜還是項目榜都占據(jù)絕對主力的地位。本身一二線城市資源優(yōu)勢對人口就有虹吸作用，不斷升級的人才引進(jìn)政策和落戶要求的放松為一二線城市帶來了更多的增量需求，像杭州、西安等城市人口增長都處于全國前列，其次一些早期發(fā)展較快的城市開始出現(xiàn)老化，城市更新也帶來了存量的契機(jī)。區(qū)域分布方面，長三角樓市率先從疫情中復(fù)蘇，行情持續(xù)堅挺，金額榜TOP10占據(jù)4席。中西部區(qū)域近年來發(fā)展提速，房企布局投資加快，面積榜上榜數(shù)量占據(jù)絕對體量。

??4、高端住房需求堅挺，輕奢精品項目走俏

??1.2-1.5倍于當(dāng)?shù)鼐鶅r的輕奢精品項目受歡迎程度高，同時入圍金額、面積百強(qiáng)的項目由2019年的38個大幅下降至25個，究其原因我們認(rèn)為主要是項目之間的分化更加明顯：高端改善項目持續(xù)熱銷，中端產(chǎn)品以價換量，輕奢產(chǎn)品更加受到市場歡迎。對比項目與當(dāng)?shù)鼐鶅r，介于1.2-1.5倍之間的輕奢精品項目有明顯增長，數(shù)量占比上升至首位。

??5、關(guān)注產(chǎn)品提升，加強(qiáng)多維空間

??當(dāng)下市場主力購房客群正在向年輕化過渡，住房需求從“有房住”到“住好房”，追求生活品質(zhì)，關(guān)注舒適性和便捷性。當(dāng)前企業(yè)應(yīng)該順應(yīng)產(chǎn)品創(chuàng)新潮流，著力產(chǎn)品力提升才能更好匹配客戶需求打造熱銷產(chǎn)品，對此我們建議企業(yè)可以從戶型規(guī)劃、智能化建設(shè)、社區(qū)劃分和公共區(qū)域利用等方向來入手提升項目產(chǎn)品力：

??強(qiáng)化空間利用，戶型功能都要全。根據(jù)CRIC報告產(chǎn)品結(jié)構(gòu)報告，112個重點(diǎn)監(jiān)測城市三房成交占比較2019年凈增長2.3個百分點(diǎn)至59.2%，兩房占比則持續(xù)縮水，同比下降2.3個百分點(diǎn)至16.4%。當(dāng)下購房者的多數(shù)訴求是三房戶型同時又強(qiáng)調(diào)居住功能，因此建議房企從收納體系設(shè)計和空間分類來入手，在滿足客戶居住需求的同時通過加強(qiáng)空間利用來保障居住體驗(yàn)。 

??加強(qiáng)項目智能化建設(shè)，關(guān)注居住健康。目前市場上的購房主力已經(jīng)逐步向90/95后轉(zhuǎn)變，對于智能設(shè)備的接受度和認(rèn)可度有明顯提升。順應(yīng)潮流，主打智慧社區(qū)和智慧家居賣點(diǎn)，像智能門鎖、智能燈控、智能窗簾、可視對講、一鍵報警、自動呼梯等都是不錯的選擇，也可與科技公司合作開發(fā)魔鏡、智能沙發(fā)等類似的黑科技單品來搶占先機(jī)，另外疫情因素導(dǎo)致客戶對于居住健康的關(guān)注度明顯提升，智能新風(fēng)系統(tǒng)、消殺系統(tǒng)需求都有增長。 

??精細(xì)化社區(qū)劃分，增強(qiáng)公共空間利用。年輕客群的另一大特點(diǎn)就是對于社區(qū)空間的重視加強(qiáng)，尤其社區(qū)空間的利用和公共配套的完善程度。因此我們建議企業(yè)利用下沉空間、社區(qū)中心等打造多功能性的第三生活空間如中央會客廳、社區(qū)樂園、活動中心等，同時注意項目的配套提升，可以通過智能安防、物流機(jī)器人等科技設(shè)備來便捷住戶生活。