??導 讀 

??1、雙節期間房企營銷發力，龍頭房企效果更佳 

??2、百強單月環比下降3.9%

??3、年末市場持續轉冷，城市成交跌幅擴大

??榜單解讀

??前言：2020年10月，國慶、中秋雙節期間房企把握銷售窗口期，積極推貨去化。但效果集中在龍頭房企上，其他房企效果收效一般。百強房企單月環比下降3.9%，除4家龍頭房企之外，百強房企單月環比更是下降6.1%。從整體來看，9、10兩月市場的實際去化率水平的確并不如人意，四季度房企去化仍然壓力較大。 
從市場層面來看亦是如此，自9月漸有走弱跡象后，10月房地產市場進一步降溫。30個重點監測城市商品住宅累計成交面積環比再降7%，跌幅漸有擴大的趨勢。預計年底房地產市場仍不容樂觀，成交即使有回升，幅度也將有限。同時，各城市市場或將進一步分化，核心一、二線城市市場需求依舊堅挺，隨著供應持續放量，成交大概率將有所回升。強三、四線城市在需求支撐下成交有望穩中有升，弱三、四線城市市場成交大概率將維持在較低水平。 
目前，隨著資管新規“三條紅線”的提出，房企融資端進一步收緊、資金面受壓。在年底沖刺階段，房企面臨降負債與促增長雙重挑戰，需注重開源、節流并舉。銷售上，需加緊搶收業績、促回款。投資上，年末拿地節奏放緩、投資力度減輕是主旋律。同時，目前的市場環境也更加考驗房企的運營管控能力與周轉效率。

??1業績：百強房企單月環比下降3.9%

??2020年10月，TOP100房企實現銷售操盤金額11440.7億元，單月業績同比增長25.2%，環比下降3.9%。其中，4家龍頭房企銷售環比增長3.2%，但其余百強銷售業績環比下降6.1%。整體來看，三季度以來房企總體業績規模增長主要還是得益于年內銷售和供貨節奏后移，供應量顯著提升。下半年特別是9、10兩月的實際去化率水平并不如人意，四季度房企去化仍然承壓。

       2門檻：各梯隊房企操盤金額門檻提升10%以上

??2020年1-10月，百強房企各梯隊銷售金額入榜門檻同比持續提升。其中，TOP10房企操盤金額門檻達到1825.9億元，同比增幅達11.8%。TOP30和TOP50房企操盤金額門檻也分別提升13.4%和10.9%至796.4億元和478.6億元，規模房企競爭優勢凸顯。另截至10月末，TOP100房企操盤金額門檻達到170.8億元，門檻增速為10.1%，較去年同期也有明顯提升。

      3企業表現：“十一”雙節期間房企營銷發力

??從企業業績表現來看，2020年10月，TOP100房企中有近8成企業實現單月業績同比提升。截至10月末，已有超8成房企累計業績超過去年同期，實現同比增長。

??具體來看，國慶、中秋雙節期間部分規模房企積極把握銷售窗口期，在營銷端持續發力。恒大推出集團層面大規模高力度的折扣營銷，僅“十一”期間銷售額就達到600億元左右，10月整體實現全口徑業績規模逾1000億元。富力率先入駐房產電商平臺“天貓好房”，借助平臺力量推廣宣傳，“十一”期間僅在天貓好房平臺就實現56億元銷售。此外，本月保利、綠城、世茂、金地、招商、金茂、中南、陽光城、金科、龍光等房企銷售表現較為突出，單月業績規模同比提升顯著。

      4企業展望：“三條紅線”下

       房企需開源、節流并舉

??隨著9月“三條紅線”的提出，房企融資端進一步收緊、資金面受壓，對投資、開發、銷售節奏都產生了一定影響。當前，隨著進入到年底沖刺階段，房企面臨降負債與促增長雙重挑戰。我們認為，在“三條紅線”管控下，房企需注重開源、節流并舉。

??在銷售方面，搶收業績、促回款仍是主旋律。營銷制勝已是大勢所趨，房企需加快提升銷售能力，通過創新營銷策略、拓展銷售渠道、推出各類優惠活動等方式加快推盤去化，目前市場上渠道營銷、全民營銷、首付分期、特價房等四大舉措效果明顯。土地投資上，“三條紅線”下拿地節奏放緩、投資力度減輕是主流趨勢。在地塊的選擇上也更加重視投資“高價值”地塊，通過多渠道拿地控制土地成本。同時，目前的市場環境也更加考驗房企的運營管控能力與周轉效率，房企需加強供應鏈質量和穩定性控制，保證項目如期推進。

??10月，房地產市場進一步降溫，30個重點監測城市商品住宅累計成交面積環比再降7%，跌幅漸有擴大的趨勢，但受去年同期較低基數影響，同比仍增長13%。

??具體而言，一線城市成交全線下滑，環比下降21%，同比仍增長34%。其中，北京成交縮量，環比跌幅超40%，同比也是轉升為降，供貨緊缺固然是重要因素，但市場確有走弱的跡象。上海、廣州和深圳市場熱度不減，盡管成交高位回落，但并未明顯失速，環比跌幅都在15%左右，同比漲幅皆超30%。

??26個二、三線城市成交持續走低，環比下降5%，同比增長11%。其中，6成以上二、三線城市成交環比回落，跌幅大都控制在20%以內，長春成交大幅縮量，環比下跌40%。近4成二、三線城市成交同比轉降，西安、南寧同比跌幅更在30%左右，市場熱度已大不如前。僅限于武漢、重慶這類強二線城市成交仍處高位，同、環比均實現較大比例增長。

??各區域市場皆有降溫特征，長三角地區市場觀望情緒再起，成交環比近乎全線下滑。其中，上海、杭州這類一二線城市成交仍處高位，同比均實現正增長，上海、寧波同比漲幅更在90%左右。反觀徐州、無錫這類三線城市成交回調幅度較大，同比已步入下降通道。粵港澳大灣區市場略有降溫，廣州、深圳和佛山等成交階段性回落，環比跌幅不足20%，同比漲幅仍在30%左右，東莞成交穩中有升，房地產市場仍保持一定的市場熱度。中西部地區市場持續分化，武漢、重慶和長沙等成交持續高位運行，成都、西安成交則明顯走弱，為了刺激市場需求、加快成交去化，鄭州更是出現首付分期、“零首付”等市場亂象。

??展望未來，受限于房地產信貸政策適度收緊，9月以來房地產市場降溫特征愈加突出。隨著年中潛在購房需求集中釋放，疊加調控政策持續加碼，核心一、二線城市市場觀望情緒再起，成交適度回調。基于疫后居民收入預期下滑，三、四線城市潛在置業群體首付款支出、月供還貸壓力明顯加劇，部分弱三、四線城市已然出現需求“斷層”。

??預計年底房地產市場仍不容樂觀，成交即使有回升，幅度也將有限。各城市市場或將進一步分化，核心一、二線城市市場需求依舊堅挺，隨著供應持續放量，成交大概率將有所回升，部分城市更將出現年末的“翹尾”行情。三、四線城市仍是樓市的穩定劑，市場前景主要取決于市場需求及購買力，強三、四線城市仍有強勁需求支撐，成交有望穩中有升，弱三、四線城市市場需求增長乏力，疊加購買力瓶頸制約，成交大概率將維持在較低水平。