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??截至5月6日收盤，新大正物業(yè)集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“新大正”，002968.SZ）股價(jià)報(bào)收9.77元/股，較2019年12月3日上市發(fā)行價(jià)26.76元/股累計(jì)跌幅達(dá)63.5%，市值縮水超六成。當(dāng)前股價(jià)僅相當(dāng)于發(fā)行價(jià)的36.5%，凸顯資本市場(chǎng)對(duì)其業(yè)績(jī)持續(xù)承壓的擔(dān)憂。

??4月28日，新大正發(fā)布2024年年報(bào)，該公司全年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入33.87億元，同比增長(zhǎng)8.32%，但歸屬母公司凈利潤(rùn)僅為1.14億元，同比大幅下滑28.95%，扣非凈利潤(rùn)降幅亦達(dá)22.79%。

??這一“營收向上、利潤(rùn)向下”的背離走勢(shì)，不僅折射出物管行業(yè)集體面臨的轉(zhuǎn)型陣痛，更暴露出新大正戰(zhàn)略擴(kuò)張中的隱憂——被寄予厚望的“城市合伙人計(jì)劃”，在加速全國化布局的同時(shí)，拖累了新大正凈利潤(rùn)。

??機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2024年物管行業(yè)已進(jìn)入“存量博弈”時(shí)代，百強(qiáng)企業(yè)凈利潤(rùn)均值同比下降4.71%，凈利潤(rùn)率跌破5%至4.98%。

??機(jī)構(gòu)華南分院總經(jīng)理、華南城市研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)張化學(xué)指出，“行業(yè)正經(jīng)歷結(jié)構(gòu)性出清，非業(yè)主增值服務(wù)收縮、不良并購后遺癥、人力成本剛性上漲形成三重壓力。”

??這一判斷在新大正身上得到充分驗(yàn)證：社保及社平工資增長(zhǎng)導(dǎo)致基礎(chǔ)業(yè)務(wù)成本上升9.45%，城市服務(wù)成本激增13.17%，而城市合伙人計(jì)劃更讓第四季度歸屬母公司凈利潤(rùn)同比暴跌80.11%。

??資料顯示，新大正成立于1998年，總部位于重慶市渝中區(qū)，2019年12月在深交所上市，是國內(nèi)首家以公建物業(yè)管理為核心的上市民營物企，被譽(yù)為“公建物業(yè)第一股”。該公司專注于智慧城市公共建筑及設(shè)施管理，業(yè)務(wù)涵蓋綜合物業(yè)管理服務(wù)、專業(yè)管理服務(wù)和增值服務(wù)，主要服務(wù)于學(xué)校、航空、公共機(jī)構(gòu)、醫(yī)養(yǎng)、商住等領(lǐng)域。

??這家曾被譽(yù)為“公建物業(yè)第一股”的企業(yè)，如今正站在戰(zhàn)略調(diào)整的十字路口。

??增收難掩利潤(rùn)下滑

??行業(yè)共性問題凸顯

??新大正2024年?duì)I業(yè)收入33.87億元的業(yè)績(jī)看似穩(wěn)健，但拆解財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)可見深層危機(jī)。該公司毛利率從12.82%降至11.69%，凈利率更跌破4%至3.76%，這意味著每創(chuàng)造100元收入，最終落入股東口袋的利潤(rùn)不足4元。第四季度數(shù)據(jù)尤為觸目驚心：當(dāng)季歸屬母公司凈利潤(rùn)僅為674.49萬元，同比銳減80.11%，環(huán)比降幅達(dá)73.29%。

??“這不是個(gè)別企業(yè)的困境，而是行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的顯性化。”張化學(xué)指出。2024年62家上市物企凈利潤(rùn)平均下降20.66%，平均凈利潤(rùn)率僅3.47%。

??新大正28.95%的凈利潤(rùn)跌幅雖高于均值，但其暴露的問題具有行業(yè)共性：非業(yè)主增值服務(wù)收入收縮（如案場(chǎng)服務(wù)、尾盤代銷）、社區(qū)增值服務(wù)毛利率下滑（從35%降至28%）、關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款減值（部分房企流動(dòng)性危機(jī)傳導(dǎo)）形成“利潤(rùn)三殺”。

??同策研究院聯(lián)席院長(zhǎng)宋紅衛(wèi)則從商業(yè)模式角度剖析困局：“物管行業(yè)仍被困在‘費(fèi)難漲、本難降’的囚徒困境中。”他列舉三重壓力：其一，物業(yè)費(fèi)調(diào)價(jià)機(jī)制缺失，在資產(chǎn)價(jià)格下行周期中，部分項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不升反降；其二，人力成本占比超60%，2024年社保基數(shù)上調(diào)導(dǎo)致新大正人力成本多支出近億元；其三，增值服務(wù)轉(zhuǎn)型滯后，行業(yè)創(chuàng)新業(yè)務(wù)平均占比不足5%，新大正該板塊收入僅2.99%，難擔(dān)利潤(rùn)修復(fù)重任。

??值得注意的是，新大正“壯士斷腕”式的業(yè)務(wù)調(diào)整反而加劇了短期陣痛。年報(bào)顯示，公司主動(dòng)退出5%的低質(zhì)效項(xiàng)目，雖然優(yōu)化了長(zhǎng)期資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，但直接造成千萬級(jí)處置損失。這種“以空間換時(shí)間”的策略，在資本市場(chǎng)信心脆弱的當(dāng)下，加劇了業(yè)績(jī)波動(dòng)性。

??營業(yè)成本上漲

??城市合伙人計(jì)劃成四季度利潤(rùn)“黑洞”

??宋紅衛(wèi)進(jìn)一步分析稱，“增收不增利”已成為物管行業(yè)近兩年的普遍困境。“物業(yè)服務(wù)費(fèi)調(diào)價(jià)機(jī)制缺失、運(yùn)營成本持續(xù)攀升、增值服務(wù)貢獻(xiàn)不足，這三座大山短期內(nèi)難以移除。”

??數(shù)據(jù)顯示，新大正創(chuàng)新服務(wù)收入占比不足3%，城市服務(wù)雖被視作“第二增長(zhǎng)曲線”，但其7.37%的營收貢獻(xiàn)尚無法覆蓋13.17%的成本增速。

??在這場(chǎng)行業(yè)寒冬中，新大正的遭遇頗具典型性——通過城市合伙人計(jì)劃完成16個(gè)重點(diǎn)城市布局的背后，是期間費(fèi)用率攀升至7.17%、財(cái)務(wù)費(fèi)用暴漲91.18%的代價(jià)。

??如果說行業(yè)困境是“天時(shí)”不利，那么城市合伙人計(jì)劃帶來的成本激增，則是新大正必須面對(duì)的“人為”挑戰(zhàn)。這項(xiàng)旨在通過股權(quán)合作加速區(qū)域擴(kuò)張的戰(zhàn)略，在2024年顯示出“雙刃劍”效應(yīng)：既推動(dòng)業(yè)務(wù)覆蓋百余城市，也導(dǎo)致期間費(fèi)用增加3093.45萬元，其中管理費(fèi)用激增13.61%，財(cái)務(wù)費(fèi)用暴漲91.18%。

??“城市合伙人本質(zhì)是‘利潤(rùn)換規(guī)模’的賭注。”張化學(xué)分析稱，該模式涉及股權(quán)讓渡、管理權(quán)分潤(rùn)、團(tuán)隊(duì)搭建補(bǔ)貼等多重成本。

??年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，新大正第四季度凈利率跌至1.2%，較三季度再降2.17個(gè)百分點(diǎn)，這與合伙人計(jì)劃的績(jī)效兌現(xiàn)壓力直接相關(guān)。一般來說，四季度通常是費(fèi)用結(jié)算高峰期，疊加合伙人激勵(lì)支出的集中確認(rèn)，導(dǎo)致新大正單季利潤(rùn)“失血”。

??一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士特別指出合伙人計(jì)劃的“隱性成本”：“為吸引優(yōu)質(zhì)合伙人，企業(yè)往往需要承諾保底收益、承擔(dān)前期虧損，這些或有負(fù)債雖未完全體現(xiàn)在報(bào)表中，但會(huì)持續(xù)侵蝕現(xiàn)金流。”

??數(shù)據(jù)顯示，新大正經(jīng)營現(xiàn)金流凈額同比下降37.1%，與應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)增加15天形成印證。

??“行業(yè)正從資本驅(qū)動(dòng)回歸服務(wù)本質(zhì)。”宋紅衛(wèi)強(qiáng)調(diào)，物企需要重新審視增長(zhǎng)邏輯，“與其盲目追求管理面積，不如深耕單項(xiàng)目盈利能力”。

??上述業(yè)內(nèi)人士指出，“若將人均管理面積從當(dāng)前的6523平方米提升至8000平方米，企業(yè)可降低人力成本約15%，這或許比城市合伙人計(jì)劃更能解利潤(rùn)之渴。”

??站在2025年的起點(diǎn)，新大正的困境與突圍，恰是物管行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的縮影。當(dāng)“規(guī)模至上”的狂熱褪去，如何在高成本時(shí)代構(gòu)建可持續(xù)的盈利模型，將成為所有參與者的必答題。