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??李嘉誠開始打折售賣內地樓盤了？

??近日，市場消息顯示，李嘉誠旗下和記黃埔所開發“海逸豪庭”項目5折起售，項目推出特價房，最低單價1.3萬元/平方米，兩房總價90萬元起售，三房總價120萬元起。

??7月5日，該項目推出了8套精選房源限時限量發售，優惠活動截至7月14日，其單價均在1.4萬元/平方米左右，并配以“此優惠活動吸引了眾多客戶紛紛來訪參觀，兩天來訪客戶超250組”的文字宣傳。

??對此，海逸豪庭項目售樓處銷售人員卻表示，“此次推出的特價房源是營銷手段，過來就告訴你已經賣掉了。現在還有一些尾盤在銷售，都是5樓以下低樓層及頂樓，均價在1.5萬元/平方米。”

??這一說法也得到了該樓盤另一名代理中介人士王先生的證實。該中介人士稱，“特價房源已經賣完了，不過折扣活動還有。以前均價在2.2萬元/平方米~2.5萬元/平方米，現在折扣后，均價在1.4萬元/平方米~1.5萬元/平方米。開發商此舉是勢必要清盤，剩余房源估計不到1個月就清完了。”

??這已不是李嘉誠首次采取降價策略來應對市場變化。

??今年以來，從香港到內地，從豪宅到普通住宅，李嘉誠的多個項目都出現了不同程度的降價現象，這背后既有市場環境的客觀影響，也有開發商主動調整策略的深層考量。

??“以價換量”

??市場公開資料顯示，上述海逸豪庭項目位于廣東省東莞市厚街鎮橫崗水庫旁，由長江實業集團旗下和記黃埔開發，總占地超過7000畝，總建筑面積達200萬平方米，是東莞少有的大型樓盤之一。

??從1999年和記黃埔拿下這塊地算起，海逸豪庭項目已開發了25年。其間，曾因囤地95個月被罰近8000萬元土地閑置費，但隨后又拖了5年。東莞市住建局官網顯示，海逸豪庭最近一期取得預售證的時間為2023年6月，備案單價3.1萬~4.3萬元/平方米。而此前取得預售證的時間，可以追溯到2021年12月和2022年2月。

??有東莞資深地產從業人士在接受相關媒體采訪時表示，海逸豪庭這批產品毛坯備案價2.4萬~2.7萬元/平方米，相當于打了5折。但這批洋房備案已久，所以不能說是“跳水”或者“突降”，只能說是以價換量。

??相關數據顯示，東莞新房項目的去化速度并不理想。同時，聚焦到區域來看，海逸豪庭所在的厚街鎮于今年上半年房價均處于同比下降狀態。

??合富大數據顯示，截至2024年6月底，東莞一手住宅庫存面積約428萬平方米，環比略減3%，同比增加16%。按照過去3個月平均去化速度測算，去庫存約24.6個月，連續12個月高于警戒線。不過，由于6月供應量處于大幅收緊態勢，成交向好回升，總體庫存量去化壓力小幅緩和。

??房價方面，6月，東莞一手住宅成交面積約21萬平方米（1700套），同比減少約13%，環比增長近三成。從價格來看，均價約為26000元/平方米，同比大幅下調33%，環比略減2%，同比大幅回落主要是受去年同期基數偏高。

??不止在內地，今年香港樓市宣布“撤辣”后，李嘉誠早已率先行動。

??4月6日開盤的香港港島南港鐵站項目藍色海岸（Blue Coast），開盤價較同區域其他樓盤價格低了6000港元以上，這一價格被稱為“撈底價”，與周邊的二手房價相比，相當于打了7折，引發萬人搶房潮；4月22日，長江實業位于香港沙田半山的豪宅項目名日·九肚山，單位定價也下調了23%至32%；5月19日，長江實業在香港新界洪水橋推出“#LYOS”住宅項目，包含14套分層單位和14套復式戶，售價最高下調了25%和32%。

??此外，2023年8月，長實集團的“親海駅II”首發開盤時，最低折后價290萬港元，較周邊二手房便宜了三成，創下過去7年來九龍新區新盤新低水平。

??“其項目頻頻降價與房地產市場正在經歷較大的長期性調整有關。”中國企業資本聯盟副理事長柏文喜表示，開發商為適應市場變化，選擇降價銷售加快資金回籠以滿足運營或還貸需求。同時如果項目存在較大的庫存壓力，開發商也會通過降價來吸引買家、提高市場份額，刺激銷售以減少庫存。此外，受宏觀經濟環境變化，如經濟增長放緩會影響消費者的購房意愿和能力，也會促使開發商降價。

??規避風險

??除折價售樓外，李嘉誠旗下企業53億元上海項目股權遭流拍也受到了廣泛關注。

??7月9日，據京東資產交易平臺消息，上海長潤江和房地產發展有限公司40%股權首次拍賣，起拍價53.49億元，共2人報名，但因無人出價最終流拍。

??長潤江和成立于2007年10月，是長實集團與和潤集團為開發位于上海普陀真如城市副中心項目“高·尚領域”而成立的項目公司，二者分別持股60%、40%。由于和潤集團旗下公司上海長潤房地產開發有限公司、上海江和房地產開發有限公司破產清算，其所持長潤江和40%股權被債權人中融國際信托有限公司申請處置。

??高·尚領域項目地塊為2006年年底長實集團與和潤集團以底價22億元聯合競得的上海普陀真如A3、A4、A5、A6地塊，總建筑面積約117萬平方米，業態涵蓋寫字樓、商場、酒店、公寓、住宅等，其中，300米的超高層寫字樓落成后是上海浦西的地標性建筑。

??根據拍賣公告，由于高·尚領域已售物業尚未進行土地增值稅清算，且項目地塊實際經濟指標與土地出讓合同約定經濟指標存在差異，加上項目延期竣工，如拍賣成交，競買人需承擔土地增值稅、土地出讓金以及逾期竣工違約金等費用。

??值得關注的是，早在2020年1月，就有港媒報道稱長實集團有意增加內地投資份額，收購和潤集團所持的高·尚領域股份，最終全資持有該項目。當時長實集團方面表示，公司有興趣作出研究，且事實上公司有優先購買權。

??但這一次拍賣上，同樣擁有“優先購買權人”號碼牌的長實集團，選擇放棄了競買股權。

??柏文喜認為，此次流拍反映出市場對于該項目的預期不高，潛在買家認為當前的報價與市場價值不符，或者對項目的未來發展持謹慎態度。買家在考慮購買股權時，會評估資金成本和潛在風險，如果認為會出現投資回報率不高、風險較大，項目合作方的信譽、實力、市場表現不佳，項目存在問題或者建設進度緩慢等情況，這都會導致流拍。

??“我對債務從來是如履薄冰。”李嘉誠曾經接受采訪時表示。

??早在2013年，李嘉誠就已經開始陸續拋售內地資產。據不完全統計，李嘉誠賣掉的內地和香港的資產，至少已經超過2500億元。還有消息傳出，早在2018年底，李嘉誠旗下長和集團在亞洲的資產占比就已下降至10%。

??此外，李嘉誠旗下公司也已經兩年未曾現身內地土地拍賣市場。據觀察，長江實業資產負債率長期維持在30%以內。當嗅到一絲風險時，其會少拿地或不拿地，并最終拋售資產以規避風險。