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??“宏觀大環境不容樂觀，預計房地產市場調整還需要2～3年時間，融資市場也會繼續疲弱一段時間。”瑞安房地產主席羅康瑞在公司2023年度業績會上說。

??話音剛落，市場上就傳出了瑞安房地產與投行會談研究美元債方案的消息。

??據知情人士透露，瑞安房地產近期在與摩根大通和瑞銀討論美元債管理的相關事宜，目前瑞安房地產存續的三只美元債規模總計13.89億美元。

??這三只美元債近期異動比較明顯。SHUION 6.15 08/24/24自4月中旬開始出現價格下跌，最高跌幅曾達到2.108%；該筆債券規模為5億美元，利率為6.15%，到期日是2024年8月24日。SHUION 5.5 06/29/26也出現大跌，最高跌幅曾至4.949%，在房企美元債中跌幅靠前，該筆債券規模為4億美元，利率為5.5%。另一只SHUION 5.5 03/03/25下跌幅度在2%以內。

??在相同時間段內，瑞安房地產發行的三只美元債價格大跌，收益率一度飆升至40%～70%的消息成為市場的關注焦點，并很快引發外界對瑞安房地產經營層面是否存在問題的擔憂。

??針對瑞安美元債及經營等相關問題，中國房地產報記者致電并發送采訪提綱給瑞安房地產，截至發稿未獲任何回應。

??有投資人認為，瑞安美元債價格走低被市場認為是房企經營出現狀況的前兆，系境外市場出現有關瑞安資金和債務問題的猜測，進而導致資本市場用腳投票。“在開發商各類債務中，信用債是劣后的，在信用債中美元債又是劣后的，美元債在地產行業下行趨勢未扭轉前信用風險仍然很高。”

??羅康瑞曾在2023年業績會上表示，中國房地產市場的持續調整對業內的所有企業都帶來重大挑戰。未來瑞安將以更為審慎的態度選擇投資機會。瑞安房地產財務總裁及投資總裁孫希灝也表示，短期內瑞安不會有很多很大的支出或是新投資。

??但對于今年8月即將到期的5億美元債的償還，瑞安并沒有給出答案。

??時隔6年再賣資產

??“我對市場短期發展還是比較悲觀。企業不能等著政府和外界來救，而是要自救。”羅康瑞曾經說道。

??從去年年底開始，瑞安房地產就已經開始陸續出售資產填補現金流。

??先是在去年12月29日官宣擬將上海鴻壽坊項目65%的股權以12.06億元售予大家保險旗下鴻瑞壽遠合伙，這筆交易設置了股權回購條款，利率為8%，也可以理解為是變相的股權質押融資。

??今年3月，瑞安房地產公告稱將上海蟠龍天地的酒店物業以1.05億元售予上海青浦徐涇，出售預期虧損約240萬元。買賣雙方簽訂了售后租回協議，約定上海青浦徐涇將上述物業在未來14年間出租給瑞安房地產，總租金約7700萬元。

??這兩筆交易標志著瑞安房地產時隔6年再賣資產。瑞安房地產稱，出售有利于提高資產周轉率及資金效率，符合輕資產策略，旨在改善公司的資金循環。

??將兩個優質資產項目相繼擺上貨架的背后是瑞安房地產日漸趨緊的現金流。

??截至去年底，瑞安房地產的銀行存款及現金余額為89.2億元，同比下滑33%，除去已抵押及受限的銀行存款，可動用部分只剩37億元。但是其一年內到期的銀行及其他借貸有84.1億元，一年內到期的優先票據有35.6億元。到去年年底，瑞安房地產的不受限現金短債比約0.3。

??同期末，瑞安房地產的負債凈額增加14%至230.16億元；凈負債率為52%，較上年末增加7個百分點。

??“過去一兩年，瑞安一直都有多元化不同的渠道去尋找一些新的融資資源，包括去年做的CMBS，以及出售一些非核心資產等，也在看一些新的計劃去拓寬集團的融資渠道來提高流動性。”孫希灝說。

??華東某房企內部人士認為，當下房企仍緊繃“安全弦”，港資也不例外。從消息層面來看，瑞安房地產或處于逾期與未逾期的邊緣，短期流動性已顯現壓力，所以才有變賣酒店產權輕資產化“救急”之舉。

??孫希灝曾坦言，在部分內房企出險后，銀行對房企的態度較為保守，新增融資也不容易。

??“但是將所有資金用于償債或過度處置優質資產，也不利于企業長期發展，瑞安或許應該重新思考債務優化管理的方式和路徑。”北京某券商分析師認為，市場悲觀預期下不乏未出險房企輿情波動的可能，瑞安短期負債規模相對也不是很多，隨著市場預期改善，瑞安階段性流動壓力或能緩解。

??“翠湖系”或將承壓

??過去的羅康瑞是有信心的。他曾說：“瑞安以往的每次大發展都是在市場調整的環境下取得，相信這次也是。”

??從城市表現來看，上海無疑是瑞安房地產的重倉地。瑞安房地產行政總裁王穎在2023年業績會上介紹，2024年瑞安會迎來更多項目推售，年內可供銷售和預售的住宅建筑總面積約為25.28萬平方米，共涵蓋8個項目，其中包括上海部分高端住宅項目，如太平橋地塊臨湖的最后一個住宅項目翠湖天地6期，已經于2023年3月開始施工，計劃在今年第四季度入市；還有位于楊浦區的翠湖濱江也會入市，計劃于2024年下半年開始預售，目前項目已進入施工階段。

??2022年10月，瑞安攜手楊樹浦置業，拿下楊浦歷史風貌保護項目（平涼6街坊地塊），房地聯動價每平方米21萬元。根據項目規劃，擬建28棟3F的聯排合院，總價4000萬元起。

??“相信這兩個項目可為集團提供更多的銷售資源，以及帶來持續的銷售收入。”王穎在3月份召開的瑞安房地產業績會上說。

??彼時她的信心是基于上海較強的樓市韌性。2022年和2023年，四大一線城市中廣州、深圳、北京銷售量相較于2021年下跌了25%～35%，上海這一數字是14%。“更關鍵的是，2023年超過千萬元住宅在上海逆勢上漲了6%的比例，進一步印證了城市的分化以及產品、項目的分化。”王穎強調。

??今年上半年的上海樓市豪宅遍地開花，各個項目皆獲得大賣，地上海又掀起了總價更高的風貌別墅熱潮。

??6月24日，以每平方米29.8萬元取證入市的中海·順昌玖里&恒昌玖里風貌別墅，49套房源率先入市，6月27日首開售罄，繼續在上海“日光”，再次刷新上海新房均價的歷史新高。

??據克而瑞統計，2024年以來，上海累計有17個高端盤（單價超10萬元/平方米）入市，其中14盤開盤首日去化率超7成，豪宅熱銷持續“刷屏”。上半年總價2500萬元以上的豪宅成交2025套，成交規模是上海近10年來最高。

??此外，2024年以來上海豪宅市場一個重要特征就是核心城區風貌別墅類產品的供應明顯增加，主要分布在黃浦、靜安、楊浦和虹口4個行政區，總共31個，預計供應量約189萬平方米左右，加之市中心待開發的風貌住宅儲備地塊12宗，上海將迎來高總價風貌項目集中入市的井噴期。熱門板塊如新天地、人民廣場、豫園、淮海中路、老西門、董家渡、江寧路、東外灘、北外灘等，均不會缺席。

??無疑，上海風貌別墅大戰已暗流涌動，壓力給到了各大開發商。據知情人士透露，王穎在某場合表示，她曾在內部表達過，翠湖濱江項目的銷售預期或許不太樂觀，除非上海市放開限購。

??“翠湖濱江項目價格突破了楊浦天花板，能否走出獨立行情還是個未知數。”前述知情人士認為，隨著一部分積壓的需求釋放，再加上上海豪宅產品供應放量，客戶對產品會變得更加挑剔，交易活躍度或下降，未來上海豪宅市場將面臨分化行情。

??“雖然我們會比較謹慎地看未來投資，但我們還是會很積極地應對。”羅康瑞表示，目前公司有很多好的機會去做開發和城市更新，還是要看這些項目能否配合公司的大發展方向。“未來在上海，公司有一系列的高端項目入市，短期內，翠湖系也是公司的抓點和錨點。”