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??開盤即熱銷，限時限量搶購——這是山西“煤老板”燕發旺入京試水純商品住宅項目的打法。雖然類似的營銷手法在業內已不鮮見，但這次似乎“翻車“了。

??6月23日，位于北京市房山區閻村鎮的巨燕·燕京府首期開盤。當天，巨燕·燕京府官微就放出海報，內文使用“現象級熱銷紅盤”“熱領北京”等字樣形容銷售盛況。同時，海報中還表示，“項目首開推售百套鉅惠房源，僅剩十余席，限時抄底；應勢加推百套房源；7月1日起收回開盤折扣。”

??通常來說，敢于放言熱銷的樓盤，都會附上銷售業績，巨燕·燕京府卻對此只字未提，其所謂的“熱銷”與“大賣”，也因此顯得空洞不少。

??據悉，燕京府此批共208套房源入市，銷售均價為2.68萬元/平方米，較拿地時北京住建委給出的3.7萬元/平方米銷售指導價低出28%。而有未經驗證的市場消息稱，巨燕·燕京府實際只認購了十幾套。中房報京津冀撥打巨燕·燕京府官方電話，試圖求證銷售情況，但被對方獲知意圖后立即掛斷。

??7月3日，中房報京津冀實地探訪該樓盤時卻了解到，售樓部內空空蕩蕩，現場銷售人員的口徑是：樓盤首期共放出100套房源，目前還剩十幾套未售出，現有多重優惠（總價連打3次99折），催促購房者抓緊時間入手，且該折扣價密不外傳，不要對外聲張。

??在當前房地產市場行情下，“煤老板”豪擲萬金入局，是有錢任性還是圖利抄底？

??配套產業園人煙稀少

??近一年來，在地價觸頂即轉為搖號的規則下，北京土地拍賣現場的生疏面孔頻現，其中以開發商為拿好地而新開的“馬甲”居多。因此，當北京巨燕置業有限公司這張新面孔闖入視野時，大家起初還以為又是哪家房企的“小號”。

??2023年9月，房山區閻村鎮FS07-0104-0077地塊上架掛拍，建設用地面積69837.09平方米，建筑控制規模104756平方米，銷售指導價3.7萬元/平方米，上下浮動8%。

??最終，該地塊由北京巨燕置業以12億元競得。

??大多新入京的外來客，都會選擇聯合熟悉本地市場的房企合作開發，或者將拿地主體整體轉讓，只有極少數一上來就自己獨立操盤或主力開發。

??比如，同為山西“煤老板”出身的溫秋貴，也在去年10月以15.1億元拿下房山區拱辰街道0005、0006、0007地塊。幾個月后，他就將76%股份賣出，自己只保留24%股權，由央企華潤置地負責開發，打造而成的“京熙潤府”項目已于今年3月開盤。

??廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心研究員李宇嘉對中房報京津冀表示，“當下土地市場確實很冷清，包括很多央企國企以及民企在內的地產開發商一方面儲備的土地充足，另一方面對市場相對悲觀，所以拿地的積極性不高，這就給了有錢的‘煤老板’們機會。”

??“煤炭資源近年需求大且穩定，‘煤老板’們錢來得比較容易，都有充裕的現金流，很多地塊價格在他們投資目光看來是很低的，認為可以布局房地產盈利，最后要么是自己開發，要么就是找成熟的地產商合作開發。”易居研究院研究總監嚴躍進也表示。

??兩位前后腳在房山拿地的山西“煤老板”，走出了兩種不同的路徑。選擇自己開發的燕發旺，此前涉足房地產的業務只有零星幾筆。根據“巨燕營銷中心”官微的信息，其曾參與開發過山西·太谷、晉中巨燕財富廣場、北京金融安全產業園等項目。

??公開資料顯示，北京巨燕置業成立于2013年，實際控制人為燕發旺的兒子燕帥。根據燕帥在巨燕·燕京府奠基儀式上的說法，項目總投資達24億元，

??之所以有大手筆開發純住宅項目巨燕·燕京府的底氣，在于其在房山做成了300多畝的北京金融安全產業園項目。該產業園2015年6月掛牌成立，一、二期總用地325畝，總建筑面積約26萬平方米，是一個以互聯網金融企業為主體的產業園。

??不過，中房報京津冀探訪該產業園時發現，工作日里，園區內空空蕩蕩，幾無“打工人”行跡，園區周邊也沒有像樣的商業配套。中午12點的飯點，在園區內一間臨時食堂中就餐的人寥寥可數。

??“這個是園區里唯一的食堂，掃26元自助用餐，想要吃別的可以去外面村子里吃。園區內目前并沒有多少人。”食堂內一位工作人員說。

??按照北京金融安全產業園官微的說法，巨燕·燕京府項目，是北京金融安全產業園的配套住宅項目。二者之間，距離約有5公里。至于以商品房性質對外銷售的巨燕·燕京府，和北京金融安全產業園是何種配套關系，卻并未說明。

??“知道有巨燕·燕京府這個項目，園區里也到處貼了宣傳海報，但不清楚是怎么配套的。”園區內一位工作人員表示。

??周邊商業配套匱乏

??從區位條件來看，巨燕·燕京府并不突出，位于地鐵房山線的末端，距離閻村站距離1.7公里左右。相比房山熱門的長陽和良鄉大學城，閻村板塊顯得有些“落寞”。

??建筑設計上，巨燕·燕京府規劃22棟住宅，主要為4～8層純洋房產品，主力戶型76-149平米的兩居、三居、四居，共991套房源，號稱主打宋代美學風格。

??據銷售人員介紹，房山區的項目，容積率通常在2.0左右。巨燕·燕京府1.5的容積率，成為該項目的核心賣點。但除此之外，該項目似乎找不到更多具有吸引力的亮點。

??中房報京津冀在巨燕·燕京府項目現場了解到，項目已處于初期施工建設階段，預計2026年交房。項目周邊幾乎沒有商業配套，附近多處是本村居民的自建房。不過，巨燕·燕京府項目緊鄰房山區閻村中心校，圍繞該小學，還有天恒·都會壹號、綠城百合等商品房項目。

??附近一位村民對中房報京津冀表示，“周邊的樓盤大多都是每平方米3萬多，巨燕·燕京府的價格比較低。”

??中房報京津冀了解到，巨燕·燕京府目前標出的均價為2.68萬元/平方米，相較住建委當時給出的3.7萬/平方米的銷售指導價，首期實際開盤價已經低出不少，每套約198～420萬元。

??巨燕·燕京府售樓中心銷售人員算了一筆賬，“現在購買一套76平方米的兩居室，在總價基礎上連打3次99折的特定優惠下，可以便宜6萬元左右，只需要約195萬元。”

??作為新盤，即便宣傳力度和優惠幅度都比較大，但現場依然看不到真正看房的人。

??拋開其他因素外，缺少大型住宅項目開發經驗，或是北京巨燕置業無法將巨燕·燕京府賣出高價的因素之一。

??當下，開發商品牌實力被列為賣房子的重要考核項，市場考驗著開發商是否具備良好的規劃、設計、研發、建造、宣發能力。大多購房者做出購房決策前，也都會考量開發商是否成熟、穩健、現金流充沛，尤其是在目前的市場環境下，消費者擔心開發商跑路或降標減配交房，更會如此。

??相比之下，選擇求穩的山西“煤老板”溫秋貴，將項目開發權讓給老牌央企華潤置地，取得的成效非常顯著。溫秋貴的京熙潤府項目，比燕發旺的巨燕·燕京府項目拿地晚一個月，但卻早早在今年3月開盤，同時銷售數據也相當亮眼。

??根據北京市住建委官網信息，網簽數據顯示，3月24日開盤至今，京熙潤府已經售出159套住宅，成交均價為36845.83元。截至目前，巨燕·燕京府仍無網簽數據。

??嚴躍進對此認為，“‘煤老板’現在入局房地產，賺錢機會還是有的。一方面要看整體房價走勢，市場需求目前終究還是有一些新的問題；另一方面，北京等一線城市需求端始終沒問題，產品做得好，或者定價比較低，快速銷售才是有可能的。”

??曾涉多起房屋買賣糾紛

??和很多“煤老板”一樣，燕發旺低調而神秘，一探巨燕集團的商業版圖并不容易。

??雖然對外以集團自居，但巨燕集團目前并無官網。從網上寥寥的公開資料中，可以追覓其商業足跡的基本脈絡。燕發旺出生于1962年，山西人，求學期間即為校內團干部，之后輾轉山西電子儀器總廠、山西自動門公司等多家單位。

??20世紀90年代初期，燕發旺在山西晉中靈石二輕洗煤廠任廠長。三年之后，隨著國家放開煤炭價格管制，煤炭大省山西迎來發展煤炭業的黃金時期。也就是在這一年，靈石新煤化有限責任公司成立，主營煤炭開采和洗選業，燕發旺任董事長兼總經理至今。

??以“煤老板”身份發家后，燕發旺的業務觸角還延伸至諸多領域。2011年，成立山西巨燕投資股份有限公司，旗下擁有多個子公司，燕發旺由此涉足礦業、房地產、金融、能源、酒莊、漁業等領域。

??在這些業務板塊中，燕發旺入局釀酒業頗深，2018年成立山西如燕酒莊有限公司，注冊資本3000萬元，打造如燕酒莊（即前文中的山西·太谷項目）。不過，和燕發旺旗下的很多公司一樣，該酒莊的目前的營業狀況也并未對外透露。

??在實體產業之外，燕發旺在金融業也有相當深入的滲透。天眼查顯示，燕發旺擁有山西包括山西靈石農村商業銀行（持股9.47%）和山西榆次農村商業銀行（持股1.25%）等多家農商行的資產。

??其子燕帥，則潛入證券領域。天眼查顯示，燕帥持有上海中科生命科學發展有限公司20.72%股權，該公司持有大同證券29.84%股權和大證保險經紀股份公司10%股權。

??此外，燕發旺名下還控股一家“小貸”公司，即晉中市豐茂小額貸款有限公司。據官方介紹，公司業務模式是從銀行業金融機構獲得融入資金，辦理以“三農”為主的貸款、貼現服務。

??在燕發旺的商業版圖中，他的兄弟燕生旺、兒子燕帥等家族成員，都與其旗下企業有著千絲萬縷的聯系。

??就房地產而言，由燕發旺全資持股的山西驊燕置業有限公司，曾在康馨苑住宅小區項目中因無證、越證被罰152.59萬元。

??同樣因為未取得房屋商品房預售許可證，該公司賣房后遲遲不能交房，還被購房者告上法庭。類似事件，也發生在燕發旺持股的其他房地產公司身上。

??在當前的房地產市場環境下，對于初次入京的開發商而言，將要面臨的考驗很多，而且容錯率很低。如果燕發旺在巨燕·燕京府項目上再次犯錯，或者該項目不能一炮打響，那么其未來在北京想要有進一步的作為，或許會變得困難重重。