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??“最近幾年，市場可以看到綠城中國的權益、利潤都在不斷增長，但改革并不是容易的，也請大家給予耐心，我們會堅定的向目標方向前行。”面對關于2024年綠城中國控股有限公司（以下簡稱“綠城中國”，3900.HK）發(fā)展的提問，綠城中國董事會主席張亞東回應。

??3月25日，綠城中國舉行2023年度業(yè)績發(fā)布會，張亞東攜一眾高管出席，包括執(zhí)行董事、副總裁李駿，執(zhí)行董事、執(zhí)行總裁周長江，執(zhí)行董事、行政總裁郭佳峰，執(zhí)行董事、執(zhí)行總裁耿忠強等管理層。

??過去一年，綠城中國營業(yè)收入同比微增3%至1313.8億元，凈利潤同比上升13.15%至31.18億元，相比行業(yè)內(nèi)多數(shù)企業(yè)，綠城中國這份成績單可圈可點。但在整體大勢下，綠城中國也有部分指標出現(xiàn)下降，例如毛利率下降至13%；同時，根據(jù)外部環(huán)境變化計提了20.35億元資產(chǎn)減值撥備。

??“一方面是整體市場下行及限價影響，導致售價不及預期；另一方面集團在拿地策略上聚焦一二線城市，對項目的安全性及抗風險能力要求較高，毛利率相對偏低。”耿忠強表示。

??對于2024年發(fā)展，綠城中國也給出了規(guī)劃，一是持續(xù)改革，實現(xiàn)企業(yè)全品質(zhì)、高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展；二是做好產(chǎn)品，將產(chǎn)品優(yōu)勢轉化為財務指標；三是做好投資，預計新增貨值1000億元左右，銷售目標爭取與2023年持平。

??“2024年的投資工作比較難做，我們當然也想求得更好更快的發(fā)展，希望能夠超過去年，但是綜合分析下來今年市場會面臨比較大的挑戰(zhàn)。”郭佳峰坦言。

??毛利率下降至13%

??最近幾年，由于房地產(chǎn)市場進入下行區(qū)間，房企的銷售額和銷售價格雙重承壓，多數(shù)房企都將眼光聚焦于安全性更高的一二線城市。這樣的城市土地市場競爭激烈，項目利潤相對微薄，在此情況下，房企的毛利率也隨之下行，綠城中國也未能獨善其身。

??根據(jù)其財報數(shù)據(jù)顯示，2023年，綠城中國毛利率為13%，相較2022年的17.3%下降4.3個百分點。

??在業(yè)績會上，綠城中國管理層也對此問題做了回應。

??耿忠強表示，公司毛利率下降主要是因為2023年結轉的物業(yè)大部分來源于2020年和2021年獲取的土地，2021年下半年起房地產(chǎn)市場整體下行嚴重，綠城中國也存在部分項目售價或流速不及預期的情況；另一方面，公司在拿地策略上，聚焦一二線城市，對項目的安全性及抗風險能力要求較高，毛利率相對偏低，比如杭州核心區(qū)域地價已放開但房價還未放開，這就導致了毛利率偏低。

??耿忠強繼續(xù)補充道，已售未結的項目毛利率整體比目前開發(fā)物業(yè)的結轉水平要高，但根據(jù)這幾年的投資策略，我們還是以安全作為拿地時的首要考慮因素，所以毛利率不會特別高，整體仍然是15%不到。雖然如此，但因為安全性有了，項目銷售很快，最終結轉量有保障。

??“2024年預計毛利率還是處于底部區(qū)間，但隨著2022年及2023年獲取的項目逐漸交付，未來公司的凈利潤及毛利率都會有所好轉。”耿忠強表示。

??2023年，根據(jù)外部環(huán)境變化，綠城中國共計提20.35億元的資產(chǎn)減值撥備，主要包括物業(yè)減值13.08億元、投資性物業(yè)的公允價值變動損失3.52億元、往來款減值2.3億元等。

??耿忠強解釋稱，物業(yè)減值主要是房地產(chǎn)市場下行，項目中部分業(yè)態(tài)銷售價格不及預期，如鹽城曉風印月、奉化鳳悅印湖和桐鄉(xiāng)鳳棲春瀾等。另外，投資性物業(yè)的公允價值變動損失主要是寫字樓租賃市場低迷，濟南金融中心、大連深藍國際等寫字樓公允價值下降所致。未來公司會隨著市場變化做出相應的處理。

??預計新增貨值1000億元

??2023年，綠城中國參與了近200場土拍，全年新增項目38個，總建筑面積約557萬平方米，權益地價595億元，平均樓面價約每平方米14231元，預計新增貨值1425億元，超過2022年。

??這些新拓項目中，一二線城市貨值占比84%，北京、上海、杭州三城新增貨值約823億元，占比58%。

??聚焦一二線重點城市進行投資的策略，也為綠城中國在銷售方面帶來了實打實的助益。2023年綠城中國在杭州市場實現(xiàn)合同銷售631億元，在上海市場實現(xiàn)全口徑銷售額208億元，在西安實現(xiàn)合同銷售額124億元。

??加之天津、長沙、濟南等城市的助力，綠城中國2023年實現(xiàn)總合同銷售額3011億元，其中來自自投項目的合同銷售金額約1943億元，對應權益銷售額1276億元，同比增長4%，權益比提升至66%。2023年的新增項目中，公司平均權益比進一步提升至約74%。

??談到2024年的投資鋪排，郭佳峰表示，公司也想尋求更好的發(fā)展，希望能超過2023年1425億元的新增貨值，但根據(jù)綜合分析來看，今年市場可能會面臨較大挑戰(zhàn)，權衡之下預計2024年將新增1000億元左右，且將視銷售及現(xiàn)金流情況安排。

??郭佳峰也透露，今年3月至5月，上海、杭州、北京等地區(qū)仍有優(yōu)質(zhì)土地在等待拍賣，綠城中國也一直在關注。

??當下，銷售仍是房企各項業(yè)績指標的基礎，業(yè)界對于房企的銷售走勢較為關心。

??對此，郭佳峰表示，一季度特別是一二月份回調(diào)比較大，新房市場低迷是2023年四季度市場情況的延續(xù)，市場整體仍在筑底震蕩。2024年預計將會是各方面調(diào)整的大年，包括政策、市場、需求等，整體趨勢上可能會進入緩慢復蘇的進程。三月市場總體有所好轉，但很難判斷四月、五月及往后的銷售形勢。綜合考量下，綠城中國將更加看重權益銷售，在充滿挑戰(zhàn)和更加不確定的市場，爭取與2023年銷售持平。

??持續(xù)改革

??近年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)進入深度調(diào)整，行業(yè)探索新模式加速，在張亞東看來，房地產(chǎn)企業(yè)的新發(fā)展模式就是“四個分化”和“四個變化”。

??“四個分化”即市場、資源、企業(yè)、產(chǎn)品的分化；“四個變化”是發(fā)展階段從增量時代變?yōu)榇媪繒r代，供求關系從供不應求變?yōu)楣┐笥谇螅袌鼋Y構從剛需為主變?yōu)楦纳茷橹鳎课莨δ苄枨髲慕鹑趯傩曰貧w居住屬性。

??在此次業(yè)績會上，張亞東也再次強調(diào)了上述觀點。他表示，在“四個分化”和“四個變化”中，綠城中國均處于好的、正確的一側，這也保證了綠城中國在近幾年發(fā)展中處于有利位置。特別是最近中央提出了保障房+商品房、剛需+改善的結構布局，這是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的前景所在。可以預見的是，不管是市場分析還是政策引導，對綠城中國而言是有利的。

??即使如此，綠城中國不能懈怠，張亞東認為：“改革，應該永遠在路上。”

??他進一步表示，現(xiàn)在整體市場的好壞，例如三四線城市發(fā)展情況，與綠城中國的布局和戰(zhàn)略關系不大，業(yè)界更應關注綠城中國目標市場的好與壞。目前來看，這些市場都是穩(wěn)定的，甚至是向好的。在這樣的發(fā)展環(huán)境中要讓自身處于更加有利的位置，靠的是公司內(nèi)部持續(xù)的改革、改變、改進，這也是綠城中國2024年發(fā)展的關鍵詞。

??對于改革的目標，張亞東表示，簡單說就是給投資人、給客戶更多貢獻。近些年，公司積極推動發(fā)展模式由以“擴量”為主的粗放式發(fā)展，向以“提質(zhì)”為主的內(nèi)涵式發(fā)展轉變，實際上就是增加權益、增加營業(yè)收入、增加利潤。

??說到此，張亞東也拜托大家一定要有耐心，綠城中國的權益占比一直在成長路上。管理層也在持續(xù)努力提升經(jīng)營管理水平，堅持全品質(zhì)發(fā)展，希望通過努力都展現(xiàn)到業(yè)績提升上來。