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??10月30日至31日，中央金融工作會議在北京舉行。這是繼今年3月份，組建中央金融委員會，不再保留國務院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會后，中央金融工作會議首次進入公眾視野。

??會議指出，金融領域各種矛盾和問題相互交織、相互影響，有的還很突出，經濟金融風險隱患仍然較多，金融服務實體經濟的質效不高，金融亂象和腐敗問題屢禁不止，金融監(jiān)管和治理能力薄弱。金融系統(tǒng)要切實提高政治站位，下決心從根本上解決這些問題。

??中央金融工作會議的前身是“全國金融工作會議”，自1997年起已召開5次，約5年一次。名稱從“全國”到“中央”，與今年新組建的中央金融委員會、中央金融工作委員會有關。

??值得注意的是，此次會議罕見地對房地產工作作出部署。會議提出，促進金融與房地產良性循環(huán)，健全房地產企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管，完善房地產金融宏觀審慎管理，一視同仁滿足不同所有制房地產企業(yè)合理融資需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建設，構建房地產發(fā)展新模式。

??此次金融工作會議對于房地產的表態(tài)，體現出防風險、滿足老百姓住房需求與支持房地產新模式轉型的統(tǒng)一。

??在此前5次全國金融工作會議中，只有2012年1月6日召開的第四次全國金融工作會議提到過房地產相關內容，且寥寥數語。當時的措辭是“要優(yōu)化信貸結構，加強對國家重點在建續(xù)建項目和保障性住房建設”。

??“過去房地產處于上升期，地價和房價等資產價格對金融安全的敞口覆蓋是比較完備的。現在形勢是房地產風險開始爆發(fā)，并以系統(tǒng)性風險角度沖擊金融安全，房地產不良貸款率連續(xù)攀升，且隨著供給端開發(fā)商債務違約及需求端商品房銷售下滑，導致的資金鏈緊張對風險的影響正在全面顯現。金融體系必須全面應對房地產對風險的沖擊。” 廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉解讀道。

??對房企資金監(jiān)管上升到首位

??目前中國經濟形勢依然嚴峻，房地產行業(yè)持續(xù)下行，這是此次會議召開的大背景。

??國家統(tǒng)計局數據顯示，1～9月，全國房地產開發(fā)投資同比下降9.1%，已持續(xù)17個月負增長；商品房銷售面積同比下降7.5%，跌幅持續(xù)5個月擴大；商品房待售面積6.45億平方米，同比增長18.3%，持續(xù)25個月攀升。

??與此同時，自2021年下半年以來，出險房企數量不斷增加，并逐漸波及未出險房企，甚至頭部房企。當前房地產業(yè)仍未脫離危機模式，部分大型出險房企仍在債務違約邊緣掙扎。

??如何防范和化解金融風險，成為此次中央金融工作會議的重點議題。其中兩個重點工作，一是應對地方融資平臺債務風險，具體要求為“建立防范化解地方債務風險長效機制，建立同高質量發(fā)展相適應的政府債務管理機制，優(yōu)化中央和地方政府債務結構”。

??近期各地方政府大規(guī)模發(fā)行地方特殊債券，通過發(fā)新債還舊債等方式來化解短期內債務風險，就是一個明顯的動作。

??二是應對地產金融風險，包括出險房企化險，具體部署為“健全房地產企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管，完善房地產金融宏觀審慎管理”。

??值得注意的是，“健全房地產企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管”此類表述，過去是沒有出現過的，信號意義極強。據業(yè)內專家解讀，主體監(jiān)管即夯實企業(yè)主體責任，以財務風險指標為手段，對該主體全口徑、全渠道融資進行監(jiān)管；資金監(jiān)管，即對資金從金融機構流出到進入企業(yè)，以及企業(yè)后續(xù)資金流轉，進行穿透式監(jiān)管，確保資金符合最初設定用途。宏觀審慎管理，即采取宏觀、逆周期、跨市場的策略，重點以防范系統(tǒng)性風險為主要目標。

??“目的就是確保項目資金封閉運行，避免挪為他用，確保保交樓順利進行；同時，通過地產金融宏觀審慎管理，確保房地產行業(yè)風險不再擴大，不再有房企出險。未來預計通過平準基金、資產重組、AMC不良處置和保交樓基金、回購爛尾樓改為保障房等多種方式化解出險企業(yè)風險，重塑需求端和房地產行業(yè)發(fā)展信心。”鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉表示。

??此次會議還提出，“一視同仁，滿足不同所有制房地產企業(yè)合理融資”。這并不是一種新提法，但在中央金融工作會議層面作出此種定調，還是首次。

??從當前數據來看，房企公開市場直接融資環(huán)境仍然是收緊的。據機構統(tǒng)計，今年前三季度，80家典型房企融資總量為4708億元，同比下降25%。其中，境內債權融資同比下降9%，資產證券化同比下滑49%，境外債權融資同比下降72%。

??從披露公告的31家房企融資情況來看，前三季度國企（13家）融資總額為1985.9億元，占比66%；民企（18家）融資總額為1005.14億元，占比34%。

??“尤其對于已出險的民營房企而言，很難說真正做到一視同仁獲得融資。目前民營房企已經沒有什么可抵押物，也沒有資本市場信用。如何解決已出險房企公開市場融資難題，考驗未來融資政策執(zhí)行能力。”一位企業(yè)人士稱。

??發(fā)力三大工程建設

??此次會議強調，因城施策用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建設，構建房地產發(fā)展新模式。

??這意味著，下一步，剛性、改善性住房和保障性住房等“三大工程”建設將成為房地產金融主要支持方向。

??“因城施策用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求”是一以貫之的政策姿態(tài)，金融對其支持力度，不會有改變。此次再度強調，或意味著下一輪集中“救市”政策還會落地，尤其是針對有改善型需求支撐的一線和強二線城市，這部分住房需求要率先激活，其他城市才能有輪動復蘇的機會。

??按照目前“三大工程”定義，包括保障性住房規(guī)劃建設、城中村改造、平急兩用公共基礎設施建設。這三大工程也是今年歷次重要會議上多次強調的重點領域，代表著房地產新發(fā)展模式的方向。

??今年8月25日，國務院總理李強主持召開國務院常務會議，審議通過《關于規(guī)劃建設保障性住房的指導意見》，明確提出，要做好保障性住房的規(guī)劃設計，用改革創(chuàng)新辦法推進建設，確保住房建設質量，同時注重加強配套設施建設和公共服務供給。這是促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展、推動建立房地產業(yè)發(fā)展新模式的重要舉措。

??按照政策部署，保障房建設重點是人口凈流入的超大特大城市，以及建城區(qū)常住人口在300萬以上的城市，包括深圳、上海、廣州、北京、東莞、成都、蘇州、佛山、杭州、鄭州等35個城市。

??值得注意的是，歷次全國金融工作會議召開后，股市表現都不錯。第一次會議后，上證指數從1197點漲到最高1422點，漲幅19%，歷時7個月；第二次會議后，上證指數從1500點漲到1691點，漲幅13%，歷時1.5個月；第三次會議后，上證指數從2790點漲到2994點，漲幅7.3%；第四次會議后，上證指數從2150點漲到2478點，漲幅15%，歷時2個月；第五次會議后，上證指數從3220點漲到3445點，漲幅7%，歷時4個月。

??而此次中央金融工作會議召開兩日內，股市尚未見起色。