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??全國兩會期間，REITs市場建設成為資本市場熱點，發改委或進一步推動REITs擴圍擴容。

??此外，2月24日，證監會主席吳清在《新型工業化》發表文章表示，持續推進基礎設施不動產信托投資基金（簡稱REITs ）常態化發行。

??聚焦房地產領域，資本看好長租市場，保租房公募REITs的申報發行節奏正在提速。

??3月5日，作為年內首單匯添富上海地產租賃住房REIT正式獲批，從申報到審核通過僅用時不到90天，這將成為2022年以來的第七支租賃住房公募REITs。

??目前，公募REITs已成為保租房主要融資路徑，隨著保租房REITs發行節奏加快，預計2025年累計發行規模將超250億元。

??2025年2月21日上海證券交易所信息披露顯示，匯添富上海地產租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金項目（以下簡稱：匯添富上海地產保租房REIT）狀態為“已通過”，至3月5日正式獲批，公開資料顯示，首期募資規模預計超13億元。

??這意味著，2025年首單保租房REIT成功獲批，這將成為2022年以來的第7支上市的租賃住房公募REITs。

??具體來看，匯添富上海地產保租房REIT底層資產均位于上海閔行區，其中虹橋項目自2022年10月開始運營，基準日出租率為94.01%；江月路項目自2019年6月開始運營，基準日出租率為94.01%。雙項目合計估值12.31億元，2023年實現租金收入6772.33萬元，出租率穩定在90%以上，凸顯穩健運營實力。

??值得注意的是，匯添富上海地產保租房REIT從申報到審核通過僅用時不到90天，釋放積極信號，項目獲批充分體現了監管部門對保障性租賃住房市場發展的重視和支持。

??目前已上市六支租賃住房公募REITs其底層資產多位于一線城市，而此次獲批的匯添富上海地產保租房REIT同樣位于一線城市，整體來看，資產體量、運營周期也存在顯著差異性。

??從資產體量來看，匯添富上海地產保租房REIT規模僅次于去年上市的招商蛇口(9.480, -0.08, -0.84%)租賃住房REIT，規模僅8.87萬方，總套數1398套，而其余5支REITs體量均在10萬方以上，且租賃住房套數均在1500套以上。

??運營時間上，匯添富上海地產保租房REIT相對較長，其中江月路項目運營時間接近6年，多數運營時間在3年左右。

??目前我國公募REITs發行進入常態化階段，保租房REITs發行節奏也明顯加快。

??據克而瑞長租統計，除了已獲批的匯添富上海地產保租房REIT之外，還有兩單保租房項目處于審核過程中，分別為建信建融家園租賃住房REIT（2024年2月29日申報）、華泰紫金蘇州恒泰租賃住房REIT（2024年11月26日申報）。

??另有多家企業宣布推進保租房REITs申報工作，保租房REITs發行進一步提速。

??從首發規模情況來看，2024年國泰君安(18.120, 0.06, 0.33%)城投寬庭保租房REIT、招商基金蛇口租賃住房REIT均發行上市，總規模44.1億元，再加上2022年發行4單總規模為51.4億元，保租房REIT累計發行規模95.5億元。若加上已獲批的匯添富上海地產保租房REIT，年內租賃住房公募REITs累計發行規模已破百億。

??值得注意的是，隨著保租房REITs發行提速，再加上建信建融家園租賃住房REIT、恒泰租賃住房REIT已獲受理并反饋，多家企業推進保租房REITs申報工作，預計2025年整體累計發行規模將超250億元。

??與此同時，前期上市的四支保租房REITs已提出擴募計劃，保租房REITs“首發+擴募”并行態勢基本形成。可以看出，公募REITs已成為保租房主要融資路徑。

??年內保租房REITs發行規模將超百億，未來發行節奏或再提速。匯添富上海地產租賃住房REIT項目高速獲批更是充分體現了監管部門對保障性租賃住房市場發展的重視和支持。

??隨著保租房REITs發行節奏的加快，通過REITs等金融工具盤活存量資產、擴大租賃房源供給規模，不僅有助于完善租賃住房供給體系，也為保租房業務的可持續發展提供了有力支撐。

??對企業而言，REITs的發行能夠有效籌集長期權益資本，構建可持續發展的投融資模式，同時促進企業在項目拓展、運營管理等方面的能力提升，為租賃住房市場的健康發展注入新的活力。