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??中房網(wǎng)訊 （劉敏 亞晨/文）最近一段時(shí)間以來(lái)，土地限價(jià)機(jī)制逐漸退出市場(chǎng)的呼聲日漸高漲。就連一向堅(jiān)守政策的一線城市，也迎來(lái)了松動(dòng)的信號(hào)。

??11月21日，廣州市黃埔區(qū)掛牌今年第四批次土地出讓的首宗宅地。根據(jù)公告，此次掛牌宅地出讓按照價(jià)高者得原則確定競(jìng)得人，并未設(shè)置地塊最高成交限價(jià)。

??這意味著廣州在此次土地出讓中，取消了限地價(jià)政策，也成為一線城市中首個(gè)取消地價(jià)上限的城市。

??事實(shí)上，近期全國(guó)已有多個(gè)城市恢復(fù)了土拍“價(jià)高者得”。據(jù)中房網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，包括廣州、天津、重慶在內(nèi)的23個(gè)城市相繼調(diào)整了土拍規(guī)則，不再設(shè)立最高限價(jià)。

??土地市場(chǎng)延續(xù)低溫

??部分城市調(diào)整土拍規(guī)則的背后，是今年土地市場(chǎng)陷入持續(xù)低迷的態(tài)勢(shì)。

??財(cái)政部此前公布的數(shù)據(jù)顯示，2023年1-10月國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入約3.50萬(wàn)億元，同比下降20.5%。土地市場(chǎng)的持續(xù)低溫表現(xiàn)，不但進(jìn)一步加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)的消極情緒，也給地方財(cái)政帶來(lái)了較大壓力。

??進(jìn)入10月份，在土地市場(chǎng)供應(yīng)節(jié)奏有所加快，以及部分城市力推優(yōu)質(zhì)地塊的帶動(dòng)下，雖然土地成交動(dòng)力小幅上升，但仍不及以往同期的成交水平。

??根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)，全國(guó)主要地級(jí)市2023年10月份成交規(guī)劃建筑面積為4202.45萬(wàn)平方米，環(huán)比小幅上升5.23%，同比降超50%。盡管流拍現(xiàn)象有所改善，但溢價(jià)率小幅回落。數(shù)據(jù)顯示，10份月全國(guó)主要地級(jí)市流拍率較上月下降近4個(gè)百分點(diǎn)至13.1%；溢價(jià)率為3.58%，環(huán)比下降0.55個(gè)百分點(diǎn)。

??諸葛數(shù)據(jù)研究中心認(rèn)為，自今年二季度以來(lái)，溢價(jià)率下行趨勢(shì)顯著，不排除是受房企銷售回款不佳等因素影響，資金壓力猶存，溢價(jià)空間明顯被壓縮。

??此外，從城市等級(jí)來(lái)看，一線城市土地市場(chǎng)成交活躍度上升顯著，二線城市供需趨穩(wěn)。三四線城市供應(yīng)雖在持續(xù)增加，但成交動(dòng)力相對(duì)不足。

??根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心提供的數(shù)據(jù)，10月份一線城市成交規(guī)劃建筑面積同環(huán)比分別上漲3.65%、159.89%，土地出讓金較上月翻倍。二線城市成交規(guī)模環(huán)比微增0.75%，同比下跌約40%，成交樓面價(jià)雖然較上月有所回落，但仍趕超去年同期10%左右。三四線城市成交小幅下降4.42%，收金約664億元，較上月增加1.46%。

??土拍分化進(jìn)一步加劇

??多城取消地價(jià)上限的舉措，意味著土拍再度向市場(chǎng)化過(guò)渡。在重回“價(jià)高者得”后，重點(diǎn)城市土拍過(guò)程中也發(fā)生了一些變化。

??11月25日，南京取消土地限價(jià)后的首場(chǎng)土拍結(jié)果出爐。據(jù)悉，此次土拍仍延續(xù)底價(jià)成交的局面，出讓的9宗涉宅地塊全部以底價(jià)成交。

??對(duì)此，鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉表示，南京的市場(chǎng)銷售壓力一直比較大，整個(gè)廣義庫(kù)存多達(dá)36個(gè)月左右。盡管取消土拍限價(jià)，但土拍熱度還是和整個(gè)市場(chǎng)供求關(guān)系密切相關(guān)。

??11月15日，成都迎來(lái)了“雙限”取消后的首場(chǎng)集中土拍。從結(jié)果來(lái)看，本輪土拍整體溢價(jià)率為11%，較三季度有明顯提升。11月2日，合肥在恢復(fù)“價(jià)高者得”后的首次土拍中，濱湖金融板塊05號(hào)地塊吸引多家房企爭(zhēng)搶，最終溢價(jià)率高達(dá)44.89%，同時(shí)也刷新了合肥土拍單價(jià)的最高記錄。

??10月30日，濟(jì)南在取消限價(jià)后的首場(chǎng)土拍中成交10宗地塊。其中，歷城區(qū)兩宗地塊分別經(jīng)歷多達(dá)241輪和236輪競(jìng)價(jià)成交，最終溢價(jià)率均超過(guò)50%。

??但需要注意的是，無(wú)論是成都、合肥，還是濟(jì)南，在土拍中都出現(xiàn)了分化加劇的現(xiàn)象，一些熱點(diǎn)地塊溢價(jià)率高企，非熱點(diǎn)地塊更多的是以底價(jià)成交。

??例如，成都本次成交的7宗地塊中，除2宗熱點(diǎn)地塊外，1宗地塊以較低溢價(jià)成交，其余4宗地塊為底價(jià)成交。合肥出讓的5宗地塊中，有3宗為低溢價(jià)或底價(jià)成交。濟(jì)南出讓的10宗地塊中，僅4宗溢價(jià)成交，其余6宗均為底價(jià)成交。

??取消“限地價(jià)”對(duì)市場(chǎng)影響幾何？

??在易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，放松限地價(jià)政策一方面有助于優(yōu)質(zhì)土地價(jià)格的發(fā)現(xiàn)，利好出讓金增加。部分城市增加了取消房?jī)r(jià)限制的措施，也使得拿地利潤(rùn)空間增大。這對(duì)于激活房企拿地積極性，確保土地市場(chǎng)復(fù)蘇和向好發(fā)展，以及進(jìn)一步影響市場(chǎng)預(yù)期等都有積極作用。預(yù)計(jì)后續(xù)各地在地價(jià)方面還會(huì)進(jìn)一步放松，更好推動(dòng)土地市場(chǎng)的復(fù)蘇和健康發(fā)展。

??《丁祖昱評(píng)樓市》認(rèn)為，取消地價(jià)上限并不能從根本上改變整體土拍市場(chǎng)遇冷的趨勢(shì)，反而會(huì)在一定程度上加劇城市及區(qū)域之間的分化。在當(dāng)前土拍市場(chǎng)整體趨冷，部分城市分化加劇的背景下，關(guān)鍵還是在于市場(chǎng)銷售面的回暖，接下來(lái)若樓市銷售仍未轉(zhuǎn)好，多數(shù)城市的土地出讓還將“艱難”，整體地市熱度仍將延續(xù)低位運(yùn)行。

??中房研協(xié)測(cè)評(píng)研究中心指出，“限地價(jià)”作為樓市過(guò)熱時(shí)期出臺(tái)的限制性政策，在現(xiàn)階段已不合時(shí)宜，也不符合構(gòu)建市場(chǎng)化商品房與保障性住房雙軌并行的發(fā)展規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)予以調(diào)整或取消。但同時(shí)也要認(rèn)識(shí)到，取消“限地價(jià)”，對(duì)于大部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，提振效果有限；對(duì)于大部分民企和中小型房企而言，挑戰(zhàn)或大于機(jī)遇。