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??2024年前三季度，中央利好政策頻發，住房租賃政策體系逐步完善，地方積極響應落實，累計推出的住房租賃市場相關政策已超過百項，租賃供應進入爆發期。

??在“十四五”保障性租賃住房籌集工作臨近收官之際，大批保障性租賃住房密集入市。克而瑞長租數據顯示，截止2024年10月，核心八城保租房規模市場占有率已接近四成，三年內市占率增長13.69%。

??在政策支持下，各地存量收購用作保租房收效預期逐步兌現，保租房占比還將持續擴大并成為租賃市場不可忽視的重要力量，租賃行業正穩步邁向“市場化+保租房”并駕齊驅的發展階段。

??隨著保租房市場占有率提升，給行業供給端帶來了顯著壓力，城市市場呈現分化態勢，部分城市面臨租金和出租率下滑局面，保租房對市場租金平抑效應進一步顯現。

??今年以來，以保租房為核心的支持政策加速出臺。

??克而瑞長租據公開資料不完全統計，截止10月31日，全國各地出臺相關政策130余條，以保障性租賃住房為核心，方向聚焦政策指導、政策規范、金融監管等方面。

??1、金融性政策強化激勵，加速推進租購并舉住房制度建設

??國家持續推進保障性住房體系建設，5月17日，央行表示將設立3000億元保障性住房再貸款，鼓勵引導金融機構按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

??9月29日，央行發布關于優化保障性住房再貸款有關要求的通知，優化保障性住房再貸款政策，資金支持比例由60%提高至100%，增強對銀行、收購主體的市場化激勵，鼓勵地方國企等各類市場主體盤活存量住房用作保障性租賃住房，促進加快建立租購并舉的住房制度。

??隨后眾多城市積極響應，紛紛出臺政策措施，加速推進存量收購工作，以進一步拓寬住房保障渠道。

??2、各地存量收購政策執行“前嚴后寬”，收效預期逐步兌現

??聚焦各城市存量收儲情況來看，自央行宣布將設立3000億元保障性住房再貸款以來，各地方政府關于存量收購的標準，呈現出“前期嚴、后期邊際寬松”的特征。

??具體來看，7月份以前各城市出臺的收購細則普遍要求底層資產為現房或達到竣備條件，且以整棟整單元的住宅物業為主，面積控制在70㎡或90㎡以內，并主要用于配租型保障房用途，此外，對項目周邊軌道交通、生活配套設施等均有特定要求。

??比如杭州臨安5月發布相關細則，對于房源基本條件規定：房源以整幢作為基本收購單位，同時單套建筑面積不超過70平方米；收購房源需搭配一定比例車位，房源待售車位數量滿足配比條件，即60平方米（含）以下的每套按0.6個車位比例配置，60平方米以上的每套按1.0個車位比例配置。

??到了8月份以后相關政策明顯發生了變化。各城市出臺的收購細則在房源資質、面積、性質等方面均進行了優化，普遍要求開發狀態為四證齊全，收購面積擴大到了120㎡且可同時用于租和售，同時資產性質放寬至公寓、宿舍、辦公樓、商業營業用房等。

??今年8月一線城市深圳正式官宣“收儲”，征集房源包括商品房性質的住宅、公寓、宿舍等，優先選取整棟或整單元未售、可實現封閉管理的樓棟項目（房源），且主力戶型面積在65平米以下。隨后多個二三線城市發布相關細則，部分城市收購面積擴大至120平米，可同時用于租和售。

??這一調整有利于擴大底層資產收購池容量，并促進買賣雙方收購效率，預計未來存量收購困局將逐步改善。

??受政策支持、市場需求驅動，以及保租房REITs的發行和入市，保租房占比持續擴大，已成為租賃市場不可忽視的重要力量，行業正穩步邁向“市場化+保租房”并駕齊驅的發展階段。

??克而瑞長租監測數據顯示，截止2024年10月，核心八城集中式公寓房源規模合計112.66萬間，保租房規模超40萬間，市場占有率達到36.04%，三年內市占率增長13.69%。

??其中，上海、深圳規模超34萬間和28萬間，占比分別達30.1%、24.6%，兩城規模遠超其他核心城市。

??規模變化來看，上海、杭州兩城規模同比漲幅分別達29%、19%，入市規模激增，加劇市場競爭環境。

??從新開項目來看，據克而瑞不完全統計，1-10月，核心八城典型新開業項目110余個，總供應房源超8萬間。其中保租房項目超70個，房源量超6.3萬間。

??保租房新開項目占比超過了六成，其中房源量占新增供應規模的七成以上。這意味著，2024年以來保租房供應明顯提速。

??具體城市來看，上海、杭州，廣州供應市場活躍，合計供應房源量約5.3萬間。

??同時，核心八城大量大型租賃社區建成入市，1-10月超過1000間的大型租賃社區新入市項目27個，房源量近5萬間，其中，上海作為投入大量地塊作為R4租賃住房用地的城市，進入供應井噴期，大型租賃社區新開項目16個，房源量供應超3萬間。

??從市場量價來看，市場化房源租金平抑效應進一步凸顯。

??租金坪效方面，多城市處于相對穩定趨勢，2024年10月末核心八城集中式公寓整體租金坪效平均為3.48元/天/㎡，較去年底微增0.3%。其中，北京租金坪效最高，達到了6.4元/天/㎡。

??上海租金坪效下滑最為明顯，10月租金坪效較去年底下降了2.4%，若與2021年底高點時相比，近三年租金坪效整體降了20%左右。

??主要原因在于保租房市場的迅速擴張，大量保租房項目入市租金親民，且整體品質相對更高，它的加速供給對整體市場的租金水平構成了直接沖擊，進而影響了租金坪效的表現，這也進一步說明了保租房加速供應對市場租金的平抑效應進一步凸顯。

??此外，從出租率表現來看，受大量保租房加碼入市影響，供應絕對量較大的城市，如上海、杭州集中式公寓出租率呈現下滑態勢。

??典型如杭州，截止2024年10月末，杭州集中式公寓整體出租率下降至82.19%，較去年年底減少7.66個百分點，除了受保租房供應影響之外，保租房出租率不高是導致整體出租率下滑的主要原因。數據上看，今年以來杭州保租房整體出租率一直在60%-80%的區間內浮動，顯示出市場的不穩定性，9、10月份時點出租率更是下降至63.25%、65.94%，進一步凸顯了市場的嚴峻形勢。

??在金融性政策強化激勵下，各地存量收購工作體現出一定成效，大量保障性租賃住房開始集中入市，市場將迎來新的增長。

??事實上，保租房以低于市場化租賃房源的租金標準，在加速供應時對市場化租賃房源形成一定的競爭壓力，典型如上海、杭州保租房供應規模比較大的城市，整體租金坪效和出租率均有所下滑，市場租金平抑作用顯現，進一步推動了“租購并舉”制度的落實。