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??剛買下關聯方上萬個車位沒多久，卓越商企服務又打起了資產置換的主意。

??根據11月21日的公告，卓越商企服務與關聯方卓越置業做了兩筆關聯交易。一方面，該公司將深圳市卓投小額貸款有限責任公司（以下簡稱“深圳卓投”）作價3.38億元賣給卓越置業，另一方面則買入卓越置業在上海一個商業項目的50%股權以及東莞的181套公寓，代價為2.51億元。

??與買車位不同，這次卓越商企服務無須支出現金，還預計能收到約0.87億元的現金。

??11月22日，卓越商企服務相關人士對中國房地產報記者表示，此次交易是通過出售資產回報率較低、風險和收益穩定性較弱的小貸公司股權，置換價格較低、均有運營潛力和增值空間的資產。上海項目計劃以持有為主，東莞公寓的處理方式比較靈活，可租、可售。

??3.38億元賣小貸公司

??據卓越商企服務介紹，深圳卓投成立已有6年多的時間，主營業務是為在深圳地區有融資需求的物業管理服務業務客戶提供金融服務。賣掉這家公司，是因為金融服務與物業管理服務之間的協同效應不及預期，且金融服務并沒有帶來新增的物業管理業務和提高物業客戶的滿意度。此外，隨著貸款市場報價利率的下降，低風險優質客戶更傾向于金融機構貸款，使得深圳卓投的加權貸款利率持續下降，“預期未來小額貸款業務的盈利會持續下降。”

??從財務數據來看，深圳卓投近三年的業績波動較大，2022年、2023年及今年前10月的收入分別為0.36億元、0.19億元、0.35億元，除稅前凈利潤則分別為0.26億元、0.02億元、0.08億元。除稅前凈利率雖然在2022年高達71%，但今年前10月已降至22%。

??2022年、2023年，卓越商企服務與金融服務業務部分相關的資產回報率分別為6.79%、0.55%，遠低于11.92%及8.11%的整體資產回報率。

??事實上，此前已有不少投資者對小額貸款這項非主營業務持質疑態度。有投資者表示，上半年，卓越商企服務又投入了3億元到小貸公司，所以金融服務收入1935萬元，毛利率高達91.6%，可是上半年應收貸款撥備激增至5182萬元，應收貸款減值虧損2110萬元，“這有何意義？”“小額貸款收益少，風險大，每年計提壞賬損失，公司為什么還要做此業務？”

??而卓越商企服務早在2021年就曾打算以3.05億元出售深圳卓投給關聯方，后因為審批等問題未能落地。

??2.51億元收購商業物業

??就房地產行業目前的流動性而言，讓卓越置業掏出3億多元的現金只為接盤卓越商企服務的邊緣業務，不太現實。于是，卓越商企服務投桃報李，也收下了卓越置業的部分商業資產。

??交易的標的公司由卓越置業及上海萬科房地產有限公司分別擁有50%權益。該公司持有的資產位于上海市十大商業中心之一的五角場中心區，房屋建筑總面積為90713.34平方米，共3棟建筑，包括100米高主樓及50米高雙子塔、空中走廊及下沉式花園廣場，目前已有多家知名企業入駐。

??卓越商企服務本次將收購的就是卓越置業所持的50%權益。

??除了上海的綜合體外，卓越商企服務還買入了東莞市駿豪商務中心建筑面積約1.2萬平方米、估值約1.2億元的181套商務公寓。

??值得注意的是，這筆交易附帶了回售條款，卓越商企服務可要求卓越置業購回全部或部分股權、資產。

??該公司認為，目前商業物業價格處于低位，本次交易是以優惠價格收購高質量資產的機遇，可擴寬收入來源，也可以通過轉售獲得投資收益。

??據了解，2023年，卓越商企服務曾出售深圳的兩個長租公寓項目。對此，該公司相關人士表示，本次購入的公寓周邊有高爾夫球場配套，項目有稀缺性且價格合理。“公司計劃以出租兼轉售的方式運營，并非重新進入長租公寓賽道。”上海的寫字樓目前出租率超過80%，“將持有為主”。

??上半年，卓越商企服務已經跟關聯方買了1萬多個車位，總代價近6億元，加上對深圳卓投增資等影響，截至6月末，該公司的現金及現金等價物約10.8億元，較2023年底減少了50%。此次又花2億多元買入寫字樓、公寓等重資產，部分投資者擔心其用現金換存貨的行為會導致現金流惡化。

??卓越商企服務則表示，資產變重是資產負債表的變化，而不是目的。至于現金流，車位交易的寫字樓車位都是采取日結月付預付等形式結算，現金流穩定。從收益的角度看，車位年凈利潤超過4000萬元，利潤率約50%，年化回報6.5%，對比現金資產2%的收益有明顯提高。