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??“近幾個(gè)月深圳二手房成交量都在5000套徘徊。”深圳市德祐某門(mén)店中介人士小孫表示，“咨詢(xún)量和成交量應(yīng)該也是近3年最高了，6月份我共成交了6套二手房，以前可能每個(gè)月只成交一兩套”。

??在分區(qū)限購(gòu)優(yōu)化、降首付、降利率等樓市優(yōu)化政策加持下，深圳樓市呈現(xiàn)出良好走勢(shì)，二手房市場(chǎng)尤為明顯。

??7月3日，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)披露數(shù)據(jù)，經(jīng)統(tǒng)計(jì)，6月，深圳全市二手房簽約量達(dá)5309套，環(huán)比增長(zhǎng)9%，同比增長(zhǎng)66.3%，創(chuàng)近40個(gè)月新高，其中3月和6月二手房交易量突破5000套水平。

??新房市場(chǎng)方面，6月共成交3195套，環(huán)比增長(zhǎng)34.5%，同比下降24.3%。其中新房住宅成交2927套，環(huán)比增長(zhǎng)45.7%，同比下降4%。

??一二手房市場(chǎng)仍冷熱不均。

??深職大房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)，深圳經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)鄧志旺分析，深圳二手房市場(chǎng)的成交量創(chuàng)新高，主要原因是限購(gòu)政策寬松、首付比例下降、利率下調(diào)等政策組合拳的推動(dòng)，有效刺激到市場(chǎng)上積累的需求得到集中釋放。另外，部分賣(mài)家為了快速出手房源，主動(dòng)在價(jià)格上做出調(diào)整，提供優(yōu)惠吸引買(mǎi)家，這種價(jià)格讓步直接促進(jìn)了成交量的上升。相比二手房市場(chǎng)，一手房在價(jià)格上并沒(méi)有明顯的優(yōu)勢(shì)。盡管一些新房項(xiàng)目也會(huì)推出優(yōu)惠活動(dòng)，但總體上新房的價(jià)格仍然較高，導(dǎo)致新房并沒(méi)有像二手房那樣具有明顯的吸引力，其成交量也沒(méi)有特別明顯的表現(xiàn)。

??剛需積極性明顯提升

??在首付比例、利率下調(diào)、部分區(qū)域社保放寬等政策下，很多本來(lái)不能或不想購(gòu)房的人又可以下手了。

??“我花400萬(wàn)元左右在深圳寶安區(qū)買(mǎi)了一個(gè)套內(nèi)不到65平方米的小三居。”一位購(gòu)房者表示，主要集中看的新房和次新樓盤(pán)，但新房大多是期房，等待時(shí)間長(zhǎng)、不確定性高，最終選擇了次新的二手房。而選擇現(xiàn)在購(gòu)房與首付比例、利率下降也有很大關(guān)系，算下來(lái)相比以前月供要少一些。

??樂(lè)有家研究中心工作人員表示，剛需客戶的積極性明顯提升。主要表現(xiàn)在成交總價(jià)和成交面積上。總價(jià)300萬(wàn)元以?xún)?nèi)的二手房成交占比24.1%，是2023年1月以來(lái)的最高點(diǎn)；60平方米以?xún)?nèi)的小戶型占比連續(xù)3個(gè)月上浮，對(duì)比3月增加了3%，也是今年的相對(duì)高點(diǎn)。

??同時(shí)，樂(lè)有家數(shù)據(jù)顯示，近4個(gè)月深圳二手交易數(shù)據(jù)保持穩(wěn)定，過(guò)戶量企穩(wěn)在4000套左右，網(wǎng)簽量企穩(wěn)在5000套左右。

??上述中介人士小孫也表示，“我的客戶普遍都是首次買(mǎi)房，社保繳納剛有1年或3年，剛需大概占8成。”

??廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，從成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，剛需購(gòu)房者和小戶型的需求增長(zhǎng)顯著。深圳作為一線城市，年輕人口眾多，住房自有率相對(duì)較低。這些年輕人是購(gòu)房市場(chǎng)的潛在主力軍，他們的購(gòu)房需求一直存在并且巨大。

??根據(jù)深圳市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，深圳常住人口持續(xù)凈流入，雖然近年來(lái)增速有所放緩，但深圳在2021年之前的十年一直是國(guó)內(nèi)人口增長(zhǎng)最快的城市之一，積累了大量的潛在購(gòu)房需求。這些需求在房?jī)r(jià)下跌和政策刺激的背景下逐漸釋放。

??價(jià)格也是一個(gè)重要因素。

??據(jù)樂(lè)有家門(mén)店成交價(jià)格數(shù)據(jù)顯示，6月深圳全市二手住宅成交均價(jià)為6.05萬(wàn)元/平方米，環(huán)比下跌4%，同比下跌15%；最新業(yè)主掛牌價(jià)6.79萬(wàn)元/平方米，環(huán)比下跌1%，同比下跌11%。

??李宇嘉表示，“這一輪深圳‘以?xún)r(jià)換量’的態(tài)勢(shì)非常明顯，低于參考價(jià)成交的占比達(dá)到84%，其議價(jià)率上半年更是上升到6.7%，創(chuàng)下新高，比去年上半年議價(jià)率上升了0.9%。”

??李宇嘉進(jìn)一步表示，在當(dāng)前市場(chǎng)中，低價(jià)房源的消耗確實(shí)能迅速吸引購(gòu)房者，推動(dòng)市場(chǎng)交易量的回升。但隨著低價(jià)房源的逐步減少，市場(chǎng)能否持續(xù)存在著不確定性，后續(xù)可能主要還是要取決剛需和改善的循環(huán)來(lái)維持市場(chǎng)的活躍度。

??一位在深圳從業(yè)十余年的資深房產(chǎn)中介人士告訴記者，“深圳房?jī)r(jià)已經(jīng)跌了30%~40%，今年年底可能已經(jīng)是底部，可以繼續(xù)關(guān)注下半年的成交量是否能繼續(xù)穩(wěn)住在5000套左右，如果能穩(wěn)住，部分核心區(qū)域、優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)的價(jià)格也會(huì)率先企穩(wěn)，目前有學(xué)位概念的小區(qū)價(jià)格已經(jīng)慢慢在回升。”

??新房市場(chǎng)兩極分化

??新房市場(chǎng)方面，情況有所不同。

??6月，深圳新房共成交3195套，環(huán)比增長(zhǎng)34.5%，同比下降24.3%。另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)，2024年上半年新房成交14470套，環(huán)比下降22.6%，同比下降37.9%。

??業(yè)內(nèi)機(jī)構(gòu)反饋，當(dāng)前深圳二手房相對(duì)同區(qū)域同品質(zhì)的新房更具價(jià)格優(yōu)勢(shì)，導(dǎo)致當(dāng)前新房市場(chǎng)的吸引力不明顯，導(dǎo)致造成部分客群由新房市場(chǎng)轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)。

??此外，在利好新政頻發(fā)下，新房市場(chǎng)銷(xiāo)量出現(xiàn)兩極分化。據(jù)CRIC市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，6月普通住宅預(yù)售項(xiàng)目網(wǎng)簽成交量約29萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲42％。開(kāi)盤(pán)方面，據(jù)統(tǒng)計(jì)共有12個(gè)住宅項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)加推入市，共推售5165套房源，個(gè)別項(xiàng)目去化喜人。

??以6月28日開(kāi)盤(pán)的深圳灣頂   級(jí)豪宅中海深灣玖序?yàn)槔_(kāi)盤(pán)三小時(shí)收金100.2億元。據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，中海深灣玖序是今年以來(lái)認(rèn)籌表現(xiàn)最好的樓盤(pán)，共計(jì)516批購(gòu)房者凍資選房，平均1.76人選1套房，凍資金額高達(dá)25.8億元。

??此外，抓住政策窗口期的還有6月19日開(kāi)盤(pán)的中洲迎璽二期，推出了746套93~163平方米的3~4居室，“咨詢(xún)量非常大，二期成交量已經(jīng)去化60%，其中114平方米的戶型已經(jīng)賣(mài)斷貨了。”中洲迎璽二期中介人士小林表示。

??部分樓盤(pán)的熱銷(xiāo)與開(kāi)發(fā)商借助政策助力，主動(dòng)讓利，且項(xiàng)目處于核心地段、教育資源充沛、商業(yè)配套完善，居住價(jià)值高等有關(guān)。

??深灣玖序開(kāi)盤(pán)勁銷(xiāo)超百億元的背后是因?yàn)橛许?nbsp; 級(jí)的地段及配套，給足了想象的空間，同時(shí)是首個(gè)突破“7090”限制的豪宅，在戶型設(shè)計(jì)上以高端改善為主，滿足精準(zhǔn)人群的需求。樂(lè)有家研究中心工作人員表示，“這也一定程度上反映出目前深圳樓市在高端產(chǎn)品層面的稀缺，大家對(duì)于美好居住生活品質(zhì)的追求沒(méi)有變，這也是樓市的支撐點(diǎn)，好的產(chǎn)品一定會(huì)得到市場(chǎng)更好的反饋。”

??從新房成交價(jià)格來(lái)看，整體均價(jià)環(huán)比微降。克而瑞深圳區(qū)域數(shù)據(jù)顯示，深圳有5個(gè)區(qū)域環(huán)比上漲，大鵬新區(qū)網(wǎng)簽成交均價(jià)36854元/平方米，環(huán)比漲幅最大約為16％；另外6個(gè)區(qū)域環(huán)比下跌，其中羅湖區(qū)網(wǎng)簽成交均價(jià)73831元/平方米，環(huán)比跌幅最大約6％。

??談及對(duì)深圳未來(lái)樓市的預(yù)期，鄧志旺認(rèn)為還需要進(jìn)一步的觀察。政策調(diào)整往往能帶來(lái)市場(chǎng)需求的短期釋放，但這種釋放的持續(xù)性往往取決于政策的穩(wěn)定性和市場(chǎng)預(yù)期。另外，新房?jī)r(jià)格還需要一定的優(yōu)惠，吸引更多的需求入市，有助于逐步帶動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)進(jìn)入良性狀態(tài)。