市場趙星雯 2024-04-15 10:27:07 來源：中國房地產(chǎn)網(wǎng)
??北京望京“某神盤”大降332萬元、東南三環(huán)十里河一小區(qū)每平方米跌到3.6萬元、南三環(huán)某項目砸盤單價每平方米至3.7萬元……近期以來，北京多個二手房機構(gòu)在抖音、小紅書、微博等平臺發(fā)帖，以低價成交房源不斷渲染樓市大跌氛圍，引發(fā)市場關(guān)注。
??真實情況如何？3月份最后一個周末，中房報京津冀通過實地探訪了解到，網(wǎng)上渲染的降價房源真實存在，但均是個別房源低價出售，整體一季度北京二手房交易價格波動不大，且3月成交量有所回升。
??“只要成交量比較穩(wěn)定，房價就不太會大降，除非沒有成交，著急賣房的人才有動力降價。”多位二手房經(jīng)紀人對中房報京津冀表示。
??“跳水式降價”
??多為急售個例
??融科橄欖城位于北京朝陽望京板塊，屬于2006年~2009年次新房，因小區(qū)住宅規(guī)劃、園林設(shè)計、物業(yè)養(yǎng)護好，且周邊分布著阿里、美團等大廠，該項目始終保有較高關(guān)注度，被視為望京樓市“風向標”。
??前不久，望京融科橄欖城一套房子掛牌單價8.4萬元/平方米，相比過去每平方米10萬+單價有了大幅下降，有博主據(jù)此形容“如今望京房價已經(jīng)全面崩塌”。
??附近做二手房交易工作的經(jīng)紀人王強對中房報京津冀表示，這套降價房源確實存在，在2期某棟樓的5層，實際成交價是8.8萬元/平方米，高于網(wǎng)傳價格，且以這一價位成交的房源在小區(qū)也屬于少數(shù)。
??王強進一步解釋，這套降價房源的出現(xiàn)有幾個偶然因素：一是受其他成交房源價格影響，3月初，25層業(yè)主因為移民手續(xù)下來了，掛價1500萬元的房子最后賣了1285萬元；相似面積，當天又有個房源以1265萬元總價成交，因這套房業(yè)主也著急賣，所以定價就比前面售出房源更低。二是這套房子前面有遮擋，影響采光，也是一個劣勢。
??即便對其他降價房源有了解，但當王強聽到業(yè)主1220萬元報價時，他用了3個字形容，“很意外”。
??“這套房源一掛出去，50多組客戶看房，業(yè)主覺得價格掛低了，后來成交價漲到1250萬元，給了5個月周期，最終成交單價是8.81萬元/平方米。”王強表示，這個價格對新掛出來的房源定價影響也較大，現(xiàn)在掛出來的三居室，1300萬元出頭就有希望買到。
??關(guān)于網(wǎng)上相傳的降價傳言，王強覺得對融科橄欖城的熱度提升有幫助，“過去一段時間該項目的帶看量比不過旁邊的保利中央公園，傳言出來后項目的熱度提升了，周末帶看量有20多個，比保利高出不少來”。
??位于北京十里河區(qū)域的弘善家園，由于是12000戶的超大體量回遷社區(qū)，且租住人員復雜、多數(shù)戶型采光差等原因，使其成為房價多年不漲的“洼地”。
??近期，該小區(qū)因為低價房源也被關(guān)注，一套面積80平方米左右的兩居室掛牌價僅311萬元，折合單價僅3.8萬元/平方米，成了社交媒體上被熱議的超低價房源項目。
??“這套房源成交價格比網(wǎng)傳的還低，單價為3.36萬元/平方米，成交價270萬元。”北京十里河區(qū)域一位二手房經(jīng)紀人張雷表示。
??“能賣到這個價格，是因為這套房子是二類經(jīng)濟適用房，也不唯一，需要繳30多萬元的稅費，業(yè)主還要求全款不給周期，所以又便宜了20萬元。”在張雷看來，這個成交價很正常。
??弘善家園的房子除一居室外，幾乎所有戶型的南向窗戶都面朝墻體，采不到光，一直比周邊小區(qū)單價每平方米低1萬元左右。“弘善家園的房價在十里河區(qū)域是個例，目前滿五唯一的房源成交價基本在320萬元左右，比網(wǎng)傳的房源單價還是高不少。”張雷表示。
??同樣被自媒體及博主作為“北京房價急速下跌”的項目，還有北京南二環(huán)外的西羅園一套面積106平方米的房子，掛牌價399萬元，均價3.7萬元/平方米。
??“當天就賣出去了，當時有30多個來看房的，掛牌價399萬元，最后被第一個看房人買了，實際成交價390萬元。”二手房經(jīng)紀人張超表示，那個房子見不到光。
??他說，實際暴跌房源還要看業(yè)主心態(tài)，同小區(qū)不著急賣房的現(xiàn)在掛價還有600多萬元的，差別很大，“對于撿漏房也不是每個人都能撿上，得全款且隨叫隨到才行，不然房子就被別人抄走了。”
??樓市企穩(wěn)未形成降價潮
??來自國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2024年2月北京房價同比去年同期下降了5.3個百分點。對比今年1月，降幅為0.9個百分點。
??二手房經(jīng)紀人們也覺得，春節(jié)后市場普遍呈小幅下降態(tài)勢，但沒有網(wǎng)絡(luò)渲染的那般波動劇烈。“去年弘善家園價格確實降了，去年的3月、9月各降了一波， 去年420萬元成交的房子現(xiàn)在320多萬元就能買，但是年后價格基本穩(wěn)定了。”張雷表示。
??據(jù)二手房經(jīng)紀人王強介紹，融科橄欖城房源目前的掛牌單價在10萬元/平方米，年后著急成交的單價一般在9萬元/平方米，也不算大幅下降，且最近成交量上來了，大幅降價就更不可能了。
??綜合來看，市場成交價格與成交量呈強相關(guān)性，一旦成交量穩(wěn)定，降價動力就不強了；如果市場成交一直低迷，降價就會出現(xiàn)。
??數(shù)據(jù)統(tǒng)計，3月的最后一個工作日，北京二手房網(wǎng)簽量968套，創(chuàng)造了近幾個月來單日網(wǎng)簽紀錄；3月份，北京二手房整體成交14280套，數(shù)據(jù)雖不及往年同期，但較1月網(wǎng)簽的12444套及2月的2126套，已止住下探趨勢，并有小幅回升態(tài)勢。
??即便如此，北京二手房庫存量依然處在高位，截至4月1日，貝殼找房平臺顯示的北京掛牌二手房約為14.61萬套。
??“市場的自我修復進入新階段，隨著市場交易規(guī)模與價格趨于穩(wěn)定，購房者觀望情緒有所減弱，會重啟入市過程。”北京鏈家研究院院長高原分析。
??對于最近北京成交上漲的原因，高原認為其中最主要一條是政策顯現(xiàn)了效果。自去年9月份以來，北京先后出臺“認房不認貸”、首付比例調(diào)整、降息、通州區(qū)限購調(diào)整等優(yōu)化政策，激發(fā)了購買需求，使得市場有所提振。
??首都經(jīng)濟貿(mào)易大學京津冀房地產(chǎn)研究院院長、北京市房地產(chǎn)法學會副會長兼秘書長趙秀池認為，北京樓市已基本“觸底”，部分購房需求開始釋放，剛需購房者已陸續(xù)入場，北京樓市肯定會回暖。
??“目前二手房價格下跌的趨勢還未完全扭轉(zhuǎn)，但下跌幅度已微乎其微，房價兩極分化趨勢越來越明顯。”購房者買房指導平臺V房CEO司智認為，不過，居住屬性強的優(yōu)質(zhì)房源價格已止跌，未來隨著越來越多的購房者入場，價格應該會溫和提升，‘老破小’還會降價跑量，有需要的購房者看到價錢合適的優(yōu)質(zhì)房源可以下手。
??（應被采訪人要求，文中王強、張雷、張超均為化名）
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
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- -0.91%
| 日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
