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??近日，風(fēng)向標(biāo)城市上海發(fā)布了2024年度供地計(jì)劃，一個(gè)明顯的變化是，住宅用地供應(yīng)規(guī)模進(jìn)一步縮減。

??上海并不是個(gè)例。和上海一樣減少宅地供應(yīng)的城市，還有廣州、杭州、蘇州等二十余個(gè)城市。

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，重點(diǎn)28個(gè)城市中住宅用地減少的城市占比接近八成。

??從現(xiàn)有數(shù)據(jù)來看，降幅超過30%的城市就有10個(gè)，其中東莞降幅最大，下降了62.4%。

??宅地供應(yīng)縮減背后，實(shí)際是調(diào)整行業(yè)供求關(guān)系重新回歸新平衡點(diǎn)的客觀需求。

??走出調(diào)整期的關(guān)鍵在于市場供求關(guān)系能否回到新的平衡發(fā)展期，考慮到今明兩年仍將是房地產(chǎn)市場筑底之年，土地市場的供求規(guī)模低位還將在接下來的三到四年內(nèi)持續(xù)。

??土地成交規(guī)模持續(xù)低位的背景下，多數(shù)城市已于2023年著手縮減住宅用地供應(yīng)。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2023年典型樣本城市宅地供應(yīng)計(jì)劃總量較2022年下降了13%，宅地供地計(jì)劃明顯縮水。其中，二線城市同比降幅高達(dá)27%。

??至2024年，這一趨勢仍在延續(xù)，多數(shù)重點(diǎn)城市也減少了宅地供應(yīng)計(jì)劃。

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2024年重點(diǎn)28個(gè)城市住宅用地供應(yīng)規(guī)模預(yù)計(jì)為1.085億平方米，同比下降約15%，其中商品住宅用地規(guī)模約為6475萬平方米，同比降幅約為18%。

??住宅用地供應(yīng)可謂集體削減。

??28個(gè)城市中有22城住宅用地供應(yīng)較去年有所下降，占比接近八成。其中東莞降幅最大，供應(yīng)規(guī)模減少62.4%。此外，沈陽、煙臺、三亞和西安在2024年增加了住宅用地的供應(yīng)，其中沈陽增幅最高，達(dá)到了75.3%。

??再來看商品住宅用地供應(yīng)，除未披露該項(xiàng)數(shù)據(jù)的杭州和西安，26個(gè)城市中商品住宅用地供應(yīng)規(guī)模下降的城市有21個(gè)，占比已超八成，其中蘇州、東莞和舟山商品住宅用地供應(yīng)規(guī)模降幅均達(dá)到60%以上。值得注意的是，三亞商品住宅用地供應(yīng)明顯增長，全年供應(yīng)86公頃（86萬平方米），創(chuàng)近四年新高，同比增長1.24倍。

??縮減宅地供應(yīng)的情況下，多數(shù)城市更加注重地塊的供應(yīng)結(jié)構(gòu)和空間分布。

??典型如北京，2024年中心城區(qū)供地占比較2023年提升5個(gè)百分點(diǎn)至25%，土地供應(yīng)向重點(diǎn)功能區(qū)、軌道站點(diǎn)周邊等重點(diǎn)發(fā)展空間傾斜。

??再如上海，在住宅用地減少的情況下，2024年新增配售型保障性住房用地91公頃。上海規(guī)自局表示，在優(yōu)先做好保障性住房用地供應(yīng)的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步加強(qiáng)市場供需分析，綜合確定商品住房用地供應(yīng)時(shí)序及規(guī)模。

??廣州新增宅地供應(yīng)重心開始向外圍轉(zhuǎn)移，中心區(qū)的重點(diǎn)則著重推進(jìn)舊改。

??成都住宅用地供應(yīng)主要集中在商品住宅銷售周期較短或在合理區(qū)間及商業(yè)用房庫存量較小區(qū)域。

??另外重慶則明確按照“區(qū)位好、配套好、預(yù)期好”的總體原則，優(yōu)先供應(yīng)成熟區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊。

??整體來看，采取“少而精”的供地策略，并通過優(yōu)質(zhì)地塊的良性競爭來支撐新房市場預(yù)期，對平衡市場供求關(guān)系將起到至關(guān)重要的作用。

??在樓市端表現(xiàn)持續(xù)低迷的影響下，2023年土地市場交易規(guī)模持續(xù)縮量，市場熱度也延續(xù)低位。

??2023年全年平均供地完成率僅為46%，較2022年下降10%。

??成交層面，截止2023年12月31日，全國300城土地市場成交建面為13.3億平方米，同比下降21%，成交規(guī)模創(chuàng)近十年新低。進(jìn)入2024年，一季度受房企資金壓力仍大影響，僅優(yōu)質(zhì)地塊保持熱度，整體流拍率有所加劇，行業(yè)信心依舊處于低位。

??當(dāng)前樓市現(xiàn)狀是，行業(yè)規(guī)模高峰期已過，全國新房銷售規(guī)模降級，再難回到2019-2021年的高位，且樓市需求疲軟，新房市場面臨較大的去化壓力，一季度重點(diǎn)城市累計(jì)成交同比仍降50%。

??在這一背景下下，市場全面啟動(dòng)去庫存。

??3月，重點(diǎn)30個(gè)城市中有25個(gè)城市狹義庫存消化周期超過警戒線，其中，武漢、南京等消化周期較去年已翻倍。

??從廣義庫存來看，重點(diǎn)34個(gè)城市中，杭州、合肥、上海、成都、廈門、長沙和汕頭7個(gè)城市廣義消化周期在3年以內(nèi)，已處于相對低位，城市間橫向?qū)Ρ葋砜磶齑嬲{(diào)降壓力比較小，其中杭州、合肥的樓市庫存廣義消化周期目前維持在2年左右的絕對低位，這些城市有望最先達(dá)到新供求平衡點(diǎn)。

??另外，重點(diǎn)城市中超過一半的城市廣義消化周期達(dá)到6年以上，中長期庫存嚴(yán)重承壓。珠海、肇慶、韶關(guān)廣義消化周期均達(dá)到20年以上。需求基本面較差的城市，長期來看仍將面臨較大的去化壓力，供求關(guān)系恢復(fù)也需要更長的調(diào)整期，因此宅地供應(yīng)計(jì)劃更要大幅縮減。

??作為房地產(chǎn)的底層邏輯，土地供應(yīng)的調(diào)整將深刻地影響著未來房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢。

??宅地供應(yīng)縮量實(shí)際是對新房需求規(guī)模減量的一次主動(dòng)調(diào)整，樓市仍需要去庫存，以達(dá)到新的供求平衡的需求。因此土地供應(yīng)需要根據(jù)板塊消化周期為導(dǎo)向，更加靈活、精準(zhǔn)地供給土地，防止市場大起大落。

??走出調(diào)整期的關(guān)鍵，在于樓市供求關(guān)系的恢復(fù)情況。

??只有消化周期恢復(fù)到合理水平之后，新房市場之間的競爭才會(huì)趨于良性，土地市場的成交規(guī)模才能回升至與商品房市場相適應(yīng)的規(guī)模，并通過優(yōu)質(zhì)地塊的良性競爭來支撐新房市場預(yù)期，從而推動(dòng)房地產(chǎn)市場回到新的平衡發(fā)展期。