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??“新地塊入市16000元/平方米起，額外贈送3500元/平方米全屋智能精裝，現(xiàn)在交2000元意向金，開盤可抵10萬元。”近期，燕郊一則新項目開盤大幅降價的消息引發(fā)市場廣泛關(guān)注。

??中房報京津冀了解到，上述網(wǎng)傳消息所指樓盤是三湘印象森林海尚城，位于燕郊高樓鎮(zhèn)，為三河市湘德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“湘德房產(chǎn)”）開發(fā)建設(shè)，銷售均價21000元/平方米。

??按其宣傳口徑來算，三湘印象森林海尚城每平方米直降5000元。

??對于三湘印象森林海尚城大幅降價，項目銷售人員解釋稱，并非所有房源都降價，只有一套16000元/平方米左右的特價房源。

??“不只一套特價，是一個單元。”購房人趙然對記者表示，開盤當(dāng)天曾去售樓處了解過，一個單元都有優(yōu)惠活動，不過價格與此前宣傳并不相符。“16000元/平方米是噱頭，我了解的最低價格近17000元/平方米，稍高一些的樓層18000元/平方米以上。”

??燕郊房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人田雨對記者透露，因項目降幅過大開盤次日就已被叫停。10月22日項目發(fā)布的情況聲明證實了這一說法。

??聲明顯示，“自即日起暫停海尚苑東區(qū)項目二期6#、7#樓銷售，將對兩棟樓定價進(jìn)行深入研究論證，待報批市政府相關(guān)部門依規(guī)審批后再行銷售。”

??再定價需要政府相關(guān)部門審批，那此前銷售價是否得到相關(guān)部門認(rèn)可？上述銷售人員表示已經(jīng)拿到許可，“賣這個價格肯定要有備案價格（支撐）”。

??對于這一說法，記者聯(lián)系了三河市住建局房產(chǎn)市場管理部，對方表示“需要請示上級領(lǐng)導(dǎo)”。截至發(fā)稿，未收到上述部門回復(fù)。

??被叫停背后

??公開資料顯示，2011年9月，三湘印象與其他股東合資成立了湘德房產(chǎn)，并出資8.59億元獲得了三河燕郊高新區(qū)占地面積36萬平方米的地塊，折合約542畝地。項目由6個地塊組成，建筑面積合計達(dá)到117.93萬平方米。

??穿透項目公司股權(quán)后可見，三湘印象間接持股50.49%是第一大股東，二股東江蘇一德持有48.51%，知名導(dǎo)演張藝謀間接持股1%，是湘德房產(chǎn)的第三大股東。

??從三河市住房保障與房屋管理局網(wǎng)站上查詢了解到，項目最近一次取證在2023年9月，取證項目為東區(qū)（二期）6#、7#樓，建筑面積173979.3平方米。

??“三湘印象新開的這期只賣了1天就封了。”至于封盤原因，周邊在售樓盤銷售人士認(rèn)為是項目虛假宣傳導(dǎo)致。“16000元/平方米賣的是毛坯價格，但是項目需要捆綁3000元/平方米精裝包，折合銷售單價超19000元/平方米，比宣傳優(yōu)惠價高出不少。”

??“主要是降價太多，前期購買的業(yè)主維權(quán)。”趙然表示，此前有朋友購買三湘印象森林海尚城西區(qū)項目，成交價格約22000元/平方米，當(dāng)前新盤銷售價遠(yuǎn)低于業(yè)主購買價。

??對于降價原因，趙然認(rèn)為與樓棟位置有關(guān)。“這個單元做特價主要是因為地理位置欠佳，離地鐵站最遠(yuǎn)，且東、北兩側(cè)緊挨道路，南側(cè)直面小學(xué)教學(xué)樓，附近是正在建設(shè)的工地，長時間的噪音和灰塵會影響居住體驗。”

??田雨則表示，三湘印象降價源于定價偏高，區(qū)域發(fā)展周期長。“就目前的區(qū)域發(fā)展和配套來說不值22000元/平方米售價，同樣的價格可以選擇燕郊配套更成熟的區(qū)域。”

??“根本原因可能還是開發(fā)商急于回款。”多位經(jīng)紀(jì)人表示，年底開發(fā)商要應(yīng)對大量工程款項的支出需求，當(dāng)前市場低迷給三湘印象的資金鏈造成很大的影響，通過降價促銷緩解銷售緊張。

??“盡管低折扣確實帶來了高關(guān)注度，但是這種制造噱頭的方式不可行，擾亂市場的正常秩序。”燕郊一位銷售人士表示，三湘印象降價給本地樓盤帶來不小沖擊，尤其是燕郊高端項目“御系列”。

??“原本要在下半年入市的御東君著可能要推遲開盤，因為它定價較高且離三湘印象近，受到的沖擊更大一些。”上述銷售人士補充。

??“賣不動”的森林海尚城

??當(dāng)前樓市環(huán)境下，三湘印象去化周期尚不可知，但此時其產(chǎn)權(quán)已縮水12年。

??公開資料顯示，2011年10月，三湘印象拿下這個百萬平方米的超級大盤后遲遲沒有開發(fā)，甚至引來深交所發(fā)函質(zhì)詢。三湘印象認(rèn)為，未開發(fā)原因在于項目未完成拆遷和“七通一平”，達(dá)不到凈地交付標(biāo)準(zhǔn)，項目沒有趕上2015年開啟的房地產(chǎn)上漲周期。

??根據(jù)年報，2015年項目的14號地塊終于打樁開工，15號地塊取得四證可以開工建設(shè)，而剩下的16~19號地塊尚未有動工跡象。

??森林海尚城最先開工的14號地塊是商服項目，而非銷售更為容易的住宅項目。在項目開工建設(shè)4年后即2019年，森林海尚城的14號地塊終于迎來預(yù)售，預(yù)售面積31663.32平方米，當(dāng)年銷售14025.2平方米。

??截至2023年上半年，項目可售面積10.83萬平方米，但累計銷售只有19170.56平方米。這也就意味著，4年時間森林海尚城14號地去化不足18%。

??商辦項目預(yù)售慘淡，住宅項目同樣差強人意。

??森林海尚城15號地、16號地，可售建筑面積共計約23.42萬平方米，截至2023年上半年，兩地塊累計預(yù)售約13.87萬平方米，銷售39個月去化不足60%。

??在森林海尚城6宗地塊中，除上述已銷售的3地塊外，18號地仍在建設(shè)施工，17號地和19號地尚未開發(fā)，待開發(fā)建筑面積41.48萬平方米。可以預(yù)見的是，滯緩的開發(fā)節(jié)奏將使項目產(chǎn)權(quán)進(jìn)一步縮水。

??年報顯示，位于燕郊的森林海尚城是三湘印象唯一在售住宅項目，也是唯一住宅土地儲備。2023年上半年，三湘印象營業(yè)收入約1.8億元，其中房地產(chǎn)銷售8734.6億元，占據(jù)營業(yè)收入48.39%。

??1.8億元的銷售規(guī)模在上市房企中明顯處于末位，而多年未摘地土地儲備告急，將使三湘印象地產(chǎn)業(yè)務(wù)面臨“無米下鍋”的窘境。

??（受采訪者要求，趙然、田雨等皆為化名）