凱迪集團：低土地成本的擴張之路

凱迪集團以獨特的土地獲取模式來控制成本，并將這種模式運用在企業(yè)擴張上，降低了擴張風(fēng)險。

從上海走向全國

凱迪地產(chǎn)從2002年成立之初，短短數(shù)年，總資產(chǎn)規(guī)模已超過25億元，從普通住宅類房地產(chǎn)開發(fā)公司，逐漸發(fā)展成專注于城市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)從業(yè)人員的自住和改善型住宅、以及城市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)的綜合性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，累計開發(fā)房地產(chǎn)面積約80萬平方米。

2009年，凱迪地產(chǎn)收購ST國藥，借殼上市，一下子進入了公眾的視線中。上市對于任何一個房地產(chǎn)企業(yè)而言，都可以看作是飛躍式發(fā)展的里程碑。凱迪地產(chǎn)成功抓住了機遇，而在機遇之后，則是更大的挑戰(zhàn)。

全國化布局是每個房企在發(fā)展中必然經(jīng)歷的階段，凱迪地產(chǎn)在成功上市后，也毅然開始了“從上海走向全國”的步伐。

凱迪集團有限公司執(zhí)行副總裁張義鴻說：“盡管我們此次注入上市公司的上海七個優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項目未來2—3年內(nèi)將處于穩(wěn)定的銷售回款期，已足夠滿足上市 公司3—5年的盈利需求，但我們必須將眼光放得更為長遠，尤其在上市以后，公司的可持續(xù)發(fā)展及盈利能力更應(yīng)受到重視。因此，開拓新的城市市場勢在必行，凱 迪要從上海走出去。”

凱迪的新市場在哪里？張義鴻的答案異常明確。他表示凱迪集團近期拓展的主要目標放在武漢、天津、重慶等典型二線城市及長三角區(qū)域(同時也會積極關(guān)注 上海的機會)。“選擇這些城市及地區(qū)是有理由的，我所說的這些地方經(jīng)濟相對發(fā)達，人口基數(shù)較大，人口紅利較多，必然會帶來各種購房需求。中國排名前十位的 大型房企，去年二三線市場的房屋銷售面積已占到總銷售面積的50—60%，利潤已占到總利潤的40%，所以加大對二三線城市的優(yōu)質(zhì)地塊的投資是中大型房企 中長期的必然選擇。凱迪選擇武漢，一部分原因是ST國藥在當?shù)鼐哂幸欢ㄖ龋瑒P迪通過此次資產(chǎn)重組和當?shù)卣y行、商業(yè)合作伙伴樹立了良好的品牌形 象，已在武漢具備了一定的根基，而天津和重慶則都有國家戰(zhàn)略性規(guī)劃和巨大的城市發(fā)展?jié)摿Γ覀兛春媚抢锏臋C會。”凱迪走出上海，有決心、有條件、有目標， 未來的成績拭目以待。

獨特拿地模式控制成本

開拓新市場必然要拿地，土地作為房地產(chǎn)行業(yè)根本性的生產(chǎn)資料，對企業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要，甚至直接決定了企業(yè)的盈利水平。“低價買地，高價賣房”是房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不變的運營原理，但在目前土地市場競爭日益激烈的形勢下，想拿到低價且品質(zhì)優(yōu)良的土地，談何容易，而凱迪集團在這方面可謂頗有心得。

張義鴻介紹：“凱迪在拿地上主要是通過兩種方式，一是收購其他企業(yè)已經(jīng)持有的項目土地資源，二是通過定向招拍掛，通過這兩種方式獲得的土地在價格上 還是較令人滿意的。”通過大量的實踐摸索，凱迪地產(chǎn)已精于通過渠道及合作伙伴關(guān)系來拿地。凱迪集團在上海開發(fā)的10個項目中，有9個是通過收購股權(quán)形式獲 得，集團對于這種土地獲取模式已然駕輕就熟。

對于這種獨特的土地模式的巨大優(yōu)勢，張義鴻用非常直觀的數(shù)字來表達：“凱迪正在洽談天津項目的土地樓板價約為市場售價的1/4，武漢約1/3，重慶也在1/4左右，也可以說，凱迪拿地的原則是土地樓板價不超過目前當?shù)厥袌鍪蹆r的1/4-1/3。“

合作模式開發(fā)大盤

由于相當部分的土地通過并購來獲得，因此在開發(fā)模式上，凱迪也傾向于和當?shù)氐谋就疗髽I(yè)并購合作開發(fā)。這其中一方面和土地獲取模式相關(guān)，另一方面也利于凱迪更好地融入當?shù)厥袌觯苊?ldquo;水土不服”。

對于如何看待合作開發(fā)，張義鴻說：“凱迪地產(chǎn)在品牌、產(chǎn)品打造力、募資、管理團隊方面相對于二線城市的中小型地產(chǎn)商具備一定的優(yōu)勢，而當?shù)仄髽I(yè)比凱 迪掌握了更多的社會資源，無論是對當?shù)厥袌龅陌盐铡⒄Y源方面，本土企業(yè)都具備先天優(yōu)勢，所以合作的方式可以互補優(yōu)劣，達到雙贏的效果，這也是我們樂于 見到的。比如我們在重慶就準備和重慶市政府下屬的某一級土地運營商合作通過定向掛牌形式“勾地”，在武漢我們是和當?shù)匾患液苡新曂拿駹I企業(yè)集團商談項目 并購后合作開發(fā)，在天津我們是和當?shù)啬炒笮偷囊患壨恋亻_發(fā)商合作通過定向掛牌形式“勾地”，通過合作的方式可提高拿地的成功率，且拿地的樓面價也較低。

張義鴻透露，目前凱迪在異地洽談的目標地塊規(guī)模基本都在500畝以上，區(qū)域位置大多在城市近郊，土地規(guī)劃容積率在1.2以下。對于這樣的拿地選擇， 張義鴻表示：“拿大規(guī)模土地是有意為之，凱迪新進入一個市場，如果拿小幅地塊固然開發(fā)快、周轉(zhuǎn)快，但同時也失去了享受土地、產(chǎn)品增值的機會。此外，大規(guī)模 土地的開發(fā)周期雖較長，但對于凱迪而言，正好可以熟悉當?shù)厥袌觯e累客戶口碑從而獲得項目的較高回報。”

城市化的進程表明，隨著市中心可開發(fā)土地日漸稀缺，未來購房需求必將導(dǎo)入至城市近郊，凱迪現(xiàn)在所選擇的土地也將取得更大的價值提升，這正如凱迪一貫 高瞻遠矚的作風(fēng)，把握城市產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移和城市大規(guī)模擴張發(fā)展帶來的機遇，體現(xiàn)了企業(yè)強大的資源整合能力。強強聯(lián)手，以規(guī)模化開發(fā)為主，是凱迪在異地拓展的 指導(dǎo)方針。(未完待續(xù))