??【熱點聚焦】

??8月24日晚間，成都市公共資源交易服務(wù)中心發(fā)布了成都市2021年第二輪“兩集中”供地信息，本次供應(yīng)地塊數(shù)量達(dá)75宗，接近第一批集中供地數(shù)量（40宗）的兩倍，均為涉宅用地。整體拍賣節(jié)奏設(shè)置為“3天9場”，從9月15日持續(xù)至9月17日，每天上午1場、下午2場。8月25日南京也掛出了第二批集中供應(yīng)的53宗地塊，總起拍金額621.55億元，將于9月26日開始網(wǎng)上競價出讓。

??【熱點評析】

??嚴(yán)控土拍溢價率，采用“限房價、定品質(zhì)、競地價”拍地規(guī)則

??成都本次土拍采取“限房價、定品質(zhì)、競地價”的方式，其中，“限房價”指的是“限定清水最高房價”；定品質(zhì)是指成都6月7日發(fā)布的《成都市新建商品住宅技術(shù)管理規(guī)定》，對成都市新建商品住宅項目的質(zhì)量、品質(zhì)、使用功能等進(jìn)行了詳細(xì)地明確；競地價指這一批次集中供應(yīng)地塊均設(shè)置了土地最高限價，相比起拍價溢價率約為10%左右。

??南京也采用了“限房價、定品質(zhì)、競地價”方式出讓，并規(guī)定所建普通商品住宅（毛坯）銷售均價不得超過上述核定價格，最高銷售單價不得超過售價均價的110%，裝修價格另行核定；所建商品住宅項目須按照《關(guān)于提升全市新建商品住宅規(guī)劃品質(zhì)要求的通知》執(zhí)行。本批次地塊最高溢價率也由之前的30%下調(diào)至15%，競價觸及最高限價時，需通過搖號確定最終競得人，且搖號地塊對商品住宅預(yù)售條件提高至完成住宅部分投資額的50%。

??取消“競配建”，土地供應(yīng)由“控表面地價”向“控實際地價”轉(zhuǎn)變，“競品質(zhì)”或“定品質(zhì)”方案在多城的實施預(yù)示著未來“競品質(zhì)”有望成為土拍規(guī)則的新“標(biāo)配”，促進(jìn)房企回歸經(jīng)營，提升產(chǎn)品力及成本管控能力，進(jìn)而提升項目品質(zhì)，加大發(fā)展綠色建筑、裝配式建筑。

??加強(qiáng)購地資金審查，南京部分地塊不得聯(lián)合報名競買

??報名條件方面，成都本次拍賣宗地不接受自然人報名；同一企業(yè)及其控股的各個公司，不得參加同一宗地的競買。參與宗地競買的意向競買人須具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，申請聯(lián)合競買的，聯(lián)合體各方均須具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。南京第二批集中供地的部分地塊不得合作開發(fā)，即該地塊不得聯(lián)合報名競買、不得合作開發(fā)，競得土地后，競得人可以按現(xiàn)有規(guī)定成立項目公司，但競得人須持股100%，且股權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。且要求同一競買人在同一批次報名地塊不得超過總量30%，即本批次出讓更高中，同一競買人報名地塊幅數(shù)不得超過13幅。

??資金審查方面，成都要求意向競買人參與本次出讓宗地競買所繳納的資金須為合規(guī)自有資金。對經(jīng)審查資金來源不符合要求的，相關(guān)部門將依據(jù)本公告要求或出讓合同約定，取消意向競買人的競買資格，取消土地競得人的競得資格并解除土地出讓合同，依法收回國有建設(shè)用地使用權(quán)，已繳納的宗地競買保證金不予退還，且一年內(nèi)不得參與成都市的土地招拍掛活動。南京要求出讓地塊的競買人的購地資金須為競買人自有資金，并提供3A級及以上會計師事務(wù)所及注冊會計師鑒證的《住房和商住用地競買保證金/成交價款來源情況申報表》和審計報告，通過相關(guān)審查后方可報名。

??8月以來，多城第二批集中供地延期和規(guī)則調(diào)整。取消“競配建”、限制溢價率、加強(qiáng)購地資金審查、禁“馬甲”、“競品質(zhì)”方案等將成為土拍重要調(diào)整方向，一定程度上降低了房企拿地成本，使得之前以“競配建”等方式壓縮的利潤空間得到一定的釋放。同時，促進(jìn)房企回歸經(jīng)營，提升產(chǎn)品力及成本管控能力，進(jìn)而提升項目品質(zhì)，加大發(fā)展綠色建筑、裝配式建筑。

??（內(nèi)容來源：中房研協(xié)測評研究中心）