??一、本月樓市政策聚焦：中央政治局會(huì)議首提“防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房價(jià)”，地方調(diào)控?cái)U(kuò)圍至三四線城市

??4月，房地產(chǎn)政策環(huán)境持續(xù)趨緊。中央層面，中共中央政治局會(huì)議重申，要堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，并首次提出“防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房價(jià)”。住建部再次約談廣州、合肥、寧波、東莞、南通等熱點(diǎn)城市，要求城市政府切實(shí)提高政治站位，充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的重要性，牢牢把握“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，并提出要完善人口、土地與住房聯(lián)動(dòng)機(jī)制，加強(qiáng)與人口落戶、義務(wù)教育等相關(guān)政策的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，強(qiáng)化二手房交易管理，提高房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的系統(tǒng)性、整體性、協(xié)同性。

??地方層面，4月地方新出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策51條，為近一年以來月度新高。除北京、上海、廣州、深圳、南京、寧波、合肥等熱點(diǎn)一二線城市調(diào)控持續(xù)加碼外，麗水、衢州、紹興、徐州、嘉興、江山等三四線城市也相繼加入調(diào)控行列。總體來看，地方調(diào)控加碼仍主要體現(xiàn)在新增或升級(jí)“限購限售限貸限價(jià)”、強(qiáng)化房地產(chǎn)金融監(jiān)管、開展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序檢查整頓等方面。本期報(bào)告主要對(duì)4月份房地產(chǎn)行業(yè)政策進(jìn)行梳理，并作解析。

??二、中央政策：保持房地產(chǎn)調(diào)控定力，增加保障性租賃住房供給

??1.   政策跟蹤

??2.政策小結(jié)

??本月宏觀政策維持適度寬松。貨幣政策繼續(xù)“穩(wěn)”字當(dāng)頭，單月MLF凈投放500億元（此前兩個(gè)月凈投放為零），MLF利率維持2.95%不變。LPR連續(xù)12個(gè)月持平，1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%。財(cái)政政策繼續(xù)發(fā)力，單月新增地方政府債券76支，發(fā)行金額約3399億元，較3月增加3035億元，對(duì)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)向好形成有力支撐。

??在房地產(chǎn)調(diào)控方面，中央保持調(diào)控定力。中央政治局會(huì)議明確，要堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房價(jià)。國務(wù)院副總理韓正在省部級(jí)干部建立現(xiàn)代財(cái)稅金融體制專題研討班座談會(huì)上強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，不斷完善政策工具箱，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。住建部再約談廣州、合肥、寧波、東莞、南通等城市負(fù)責(zé)人，督導(dǎo)式調(diào)控逐漸常態(tài)化等。與此同時(shí)，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)頻繁被提及。中央政治局會(huì)議、保障性租賃住房工作座談會(huì)、現(xiàn)代財(cái)稅金融體制專題研討班座談會(huì)等重要會(huì)議均明確提出，要切實(shí)增加保障性租賃住房供給，解決好大城市住房突出問題。住建部、發(fā)改委等六部門也聯(lián)合印發(fā)文件，規(guī)范輕資產(chǎn)租賃企業(yè)經(jīng)營，引導(dǎo)租賃市場(chǎng)健康發(fā)展。在行業(yè)發(fā)展方面，住建部等十六部門聯(lián)合印發(fā)文件支持加快發(fā)展數(shù)字家庭、提高居住品質(zhì)，國家發(fā)改委發(fā)布2021年新型城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)融合重點(diǎn)任務(wù)引導(dǎo)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和戶籍制度改革深入推進(jìn)，央行、銀保監(jiān)會(huì)等四部門在支持海南深化改革開放中明確支持海南在住房租賃領(lǐng)域發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金等。

??三、地方政策：落實(shí)因城施策，調(diào)控城市由一二線擴(kuò)圍至三四線

??1.政策跟蹤

??（1）行政限制政策

??（2）公積金政策

??（3）住房保障政策

??（4）人口人才政策

??（5）市場(chǎng)監(jiān)管政策

??（6）其他政策

??2.政策小結(jié)

??中房研協(xié)測(cè)評(píng)研究中心監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)，2021年4月地方出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策51條，為近一年地方調(diào)控次數(shù)月度新高。其中，寬松性政策12條，緊縮性政策31條，中性政策8條。在“房住不炒”、因城施策的指導(dǎo)下，不僅熱點(diǎn)一二線城市調(diào)控頻繁加碼，越來越多的三四線城市也相繼加入調(diào)控行列。新增或升級(jí)“限購限售限貸限價(jià)”、強(qiáng)化房地產(chǎn)金融監(jiān)管、開展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序檢查整頓等是調(diào)控重點(diǎn)。

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??具體來看，調(diào)控收緊主要表現(xiàn)在行政限制、公積金政策和市場(chǎng)監(jiān)管上。其中，在行政限制方面，典型代表有：廣州全面加強(qiáng)新建商品住房價(jià)格備案管理，人才政策新購房3年內(nèi)限售，越秀區(qū)、海珠區(qū)、南沙區(qū)等9個(gè)區(qū)銷售住房增值稅征免年限由2年提高至5年等；東莞嚴(yán)格新建商品住房銷售價(jià)格指導(dǎo)，同一批次不同幢（棟）申報(bào)均價(jià)相差幅度不超過10%，同一幢（棟）單價(jià)最高與單價(jià)最低的住宅單價(jià)相差幅度不超過25%，并嚴(yán)控在售項(xiàng)目價(jià)格漲幅；合肥實(shí)行市區(qū)學(xué)區(qū)內(nèi)成套住房入學(xué)年限政策，實(shí)行市區(qū)熱點(diǎn)樓盤“搖號(hào)+限售”政策，暫停市區(qū)范圍內(nèi)擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭在濱湖新區(qū)、政務(wù)文化新區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)和其他區(qū)域指定學(xué)校的學(xué)區(qū)范圍內(nèi)購買二手住房等；寧波將限購區(qū)域擴(kuò)大至寧波繞城高速所圍區(qū)域等。在公積金政策方面，典型代表有：貴陽啟動(dòng)住房公積金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)三級(jí)響應(yīng)，暫停受理異地個(gè)人住房公積金貸款申請(qǐng)；合肥針對(duì)同一套住房頻繁交易提取（12個(gè)月內(nèi)兩次以上），不予公積金貸款支持；南通將個(gè)人購買第二套住房公積金貸款額度由此前的40萬元降至20萬元等。在市場(chǎng)監(jiān)管方面，典型代表有：深圳開展“學(xué)生位房”等虛假違法廣告整治行動(dòng)；北京從新房銷售、存量房銷售、住房租賃和網(wǎng)絡(luò)房源信息發(fā)布等方面全面展開檢查整治；廈門出臺(tái)二手房市場(chǎng)專項(xiàng)整治行動(dòng)，整治重點(diǎn)包括通過囤積房源、虛假廣告、“學(xué)區(qū)房”“拆遷房”等違規(guī)炒房行為。

調(diào)控寬松繼續(xù)依賴人口人才政策和戶籍制度改革。典型代表有：鎮(zhèn)江將人才分為A-F類，其中A類人才在市區(qū)購房補(bǔ)貼實(shí)行“一人一策、一事一議”，B類人才在市區(qū)購房補(bǔ)貼為房屋價(jià)格份額80%、最高100萬元，C類人才在市區(qū)購房補(bǔ)貼為房屋價(jià)格份額60%、最高60萬元；南通經(jīng)濟(jì)開發(fā)特區(qū)針對(duì)科技型人才給予購房補(bǔ)貼，最高可達(dá)225萬元；六安將引才人才分為A、B、C、D四類，在六安首次購買商品住房的，按人才層次分別給予200萬、140萬、80萬和20萬元的購房補(bǔ)貼；貴陽市推出26條人才新政，為重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)企業(yè)引進(jìn)的緊缺急需人才提供最高1.2萬～6萬元的安家費(fèi)，每月發(fā)放800元～10000元的生活津貼，對(duì)首次在貴陽貴安購房的人才提供5萬～100萬元的購房補(bǔ)貼等。

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??五、房地產(chǎn)政策展望

??1.中央層面

??4月30日，中共中央政治局會(huì)議召開。會(huì)議指出，要辯證看待一季度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)恢復(fù)不均衡，基礎(chǔ)不穩(wěn)固。要堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào)，精準(zhǔn)實(shí)施宏觀政策，保持宏觀政策連續(xù)性、穩(wěn)定性、可持續(xù)性，不急轉(zhuǎn)彎。積極的財(cái)政政策要落實(shí)落細(xì)，兜底基層“三保”底線。穩(wěn)健的貨幣政策要保持流動(dòng)性合理充裕，強(qiáng)化對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)、重點(diǎn)領(lǐng)域、薄弱環(huán)節(jié)的支持等。由此來看，穩(wěn)基礎(chǔ)、穩(wěn)增長將是二季度宏觀政策重點(diǎn)，在保持流動(dòng)性合理充裕的前提下，經(jīng)濟(jì)政策或以結(jié)構(gòu)性收緊為主。

??在房地產(chǎn)方面，中央政治局會(huì)議重申堅(jiān)持“房住不炒”定位，立場(chǎng)堅(jiān)定。同時(shí)，會(huì)議首次提出“防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房價(jià)”，表明中央關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控正進(jìn)一步走向精細(xì)化。加上近期住建部頻繁約談督導(dǎo)熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)調(diào)控工作，體現(xiàn)了中央對(duì)地方房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)注度明顯提升，房地產(chǎn)調(diào)控工作將更加注重精準(zhǔn)性、時(shí)效性。

??2.地方層面

??4月份，地方調(diào)控仍以緊縮性政策為主，且調(diào)控城市由一二線擴(kuò)展至三四線。從當(dāng)前房地產(chǎn)政策環(huán)境來看，短期內(nèi)熱點(diǎn)一二線城市調(diào)控仍將持續(xù)加碼，加入調(diào)控行列的城市也將繼續(xù)增加。在調(diào)控方向上，結(jié)合近期住建部約談熱點(diǎn)城市的指導(dǎo)意見和中央政治局會(huì)議提出“防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房價(jià)”等內(nèi)容來看，調(diào)控政策將進(jìn)一步走向精細(xì)化。其中，強(qiáng)化人口、土地和住房聯(lián)動(dòng)，強(qiáng)化房地產(chǎn)金融監(jiān)管，強(qiáng)化新房二手房交易管理，強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整頓等將是調(diào)控重點(diǎn)。

從行業(yè)發(fā)展角度來看，新型城鎮(zhèn)化的持續(xù)推進(jìn)將繼續(xù)賦予房地產(chǎn)業(yè)多元發(fā)展機(jī)遇。如4月27日，國務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議即明確提出，支持縣域商業(yè)設(shè)施建設(shè)，完善對(duì)縣域商業(yè)設(shè)施建設(shè)的用地、金融等政策支持。租賃住房建設(shè)是2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)重要內(nèi)容，在中央及地方不斷出臺(tái)完善相關(guān)政策下，住房租賃市場(chǎng)大有可為。此外，戶籍制度改革的不斷深入和人才爭奪戰(zhàn)的日趨激烈，也將持續(xù)賦予房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展活力。與此同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)分化也將由城市繼續(xù)下沉至區(qū)域。