??發(fā)債規(guī)模創(chuàng)2月以來(lái)新低，境內(nèi)外融資成本分化

??◎  文 / 克而瑞研究中心

??本月關(guān)注

??央行、證監(jiān)會(huì)等多部門推進(jìn)資本市場(chǎng)規(guī)范化

??本月6日央行、發(fā)改委、財(cái)政部、銀保監(jiān)會(huì)及證監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布關(guān)于促進(jìn)債券市場(chǎng)信用評(píng)級(jí)行業(yè)健康發(fā)展的通知，提出要促進(jìn)債券市場(chǎng)信用評(píng)級(jí)行業(yè)發(fā)展，未來(lái)將會(huì)更加規(guī)范債券市場(chǎng)的運(yùn)作。同日證監(jiān)會(huì)也宣布將開展證券期貨基金機(jī)構(gòu)治理工作，擬修訂股權(quán)管理規(guī)定。整體看來(lái)，本月政府雖然沒(méi)有專門針對(duì)房地產(chǎn)融資環(huán)境的表態(tài)，但房企的融資環(huán)境仍在持續(xù)低位運(yùn)行，同時(shí)政府對(duì)于融資環(huán)境的規(guī)范化長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看也利于資本市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展，可能會(huì)有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序競(jìng)爭(zhēng)。

??本月發(fā)債規(guī)模僅高于2月，境內(nèi)外融資成本有所分化

??本月100家典型房企的融資總量為633.22億元，環(huán)比下降41.0%，同比下降52.4%。其中，發(fā)債271.44億元，環(huán)比下降44.5%，同比下降60.7%，年內(nèi)發(fā)債總量?jī)H高于2月。本月房企融資成本5.09%，環(huán)比上升0.36個(gè)百分點(diǎn)，同比下降0.16個(gè)百分點(diǎn)。其中境外融資成本7.37%，環(huán)比上升1.35個(gè)百分點(diǎn)；境內(nèi)融資成本3.48%，環(huán)比下降0.57個(gè)百分點(diǎn)。境內(nèi)外融資成本分化主要是因?yàn)榘l(fā)債主體不同，境內(nèi)發(fā)行債券主要以國(guó)企央企和龍頭民企為主，利率基本在5%以下，而境外發(fā)債的企業(yè)融資成本最高達(dá)12.00%，企業(yè)融資持續(xù)分化。

??本月沒(méi)有房企和房企旗下公司上市，多家企業(yè)遞交招股書

??本月沒(méi)有房企和房企旗下業(yè)務(wù)公司完成上市。在遞表方面，本月房企方面僅有新星宇控股在招股書到期后更新了招股書，而房企旗下公司方面則有寶龍商業(yè)房托、蘇州高新集團(tuán)旗下的物業(yè)公司蘇新美好服務(wù)以及金茂物業(yè)首次遞交了上市申請(qǐng)。因此截至2021年8月底，在港交所提交過(guò)招股書但仍未上市的房企和房企旗下公司分別有10家和23家。而在2021年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，旭輝、華潤(rùn)、深圳控股等企業(yè)都表示有分拆旗下板塊上市的意向，房企分拆旗下板塊上市的熱潮仍可能繼續(xù)。

??企業(yè)發(fā)債

??債券發(fā)行：發(fā)債總量創(chuàng)2月以來(lái)新低，本月發(fā)債企業(yè)個(gè)數(shù)環(huán)比腰斬

??2021年8月100家典型房企的融資總量為633.22億元，環(huán)比下降41.0%，同比下降52.4%，自2020年11月份以來(lái)，房企的單月融資連續(xù)10個(gè)月均呈現(xiàn)同比下降，“三條紅線”調(diào)控體系下，房企也在積極降杠桿，值得注意的是，中期業(yè)績(jī)會(huì)多家房企管理層表示當(dāng)前境外債窗口期不明朗，下半年到期的境外債將計(jì)劃用自有資金進(jìn)行償還，未來(lái)房企融資量或?qū)⒊掷m(xù)較低的態(tài)勢(shì)。從融資結(jié)構(gòu)來(lái)看，境內(nèi)債權(quán)融資393.61億元，環(huán)比下降36.2%，同比下降56.5%；境外債權(quán)融資132.98億元，環(huán)比下降56.1%，同比下降35.8%；本月資產(chǎn)證券化融資105.74億元，環(huán)比下降23.4%，同比下降30.9%。

??其中，8月發(fā)債271.44億元，環(huán)比下降44.5%，同比下降60.7%，年內(nèi)發(fā)債總量?jī)H高于2月。其中，境外發(fā)債115.68億元，環(huán)比下降29.3%，同比下降33.6%，從發(fā)行企業(yè)情況來(lái)看，共有7家企業(yè)進(jìn)行了境外發(fā)債，環(huán)比減少4家，境外發(fā)債企業(yè)持續(xù)減少。境內(nèi)發(fā)債155.76億元，環(huán)比下降52.2%，同比下降69.9%，其中，公司債發(fā)行136.76億元，環(huán)比下降37.3%，同比下降60.3%，中海、龍湖、綠城、龍光、濱江等發(fā)行了公司債；中期票據(jù)發(fā)行19.00億元，環(huán)比下降67.6%，同比下降82.2%，無(wú)融資券發(fā)行。

??本月房企融資成本5.09%，環(huán)比上升0.36個(gè)百分點(diǎn)，同比下降0.16個(gè)百分點(diǎn)。其中境外融資成本7.37%，環(huán)比上升1.35個(gè)百分點(diǎn)；境內(nèi)融資成本3.48%，環(huán)比下降0.57個(gè)百分點(diǎn)。房企融資利率在2.75%-12.00%間，境內(nèi)發(fā)行債券主要以國(guó)企央企和龍頭民企為主，利率基本在5%以下，而境外發(fā)債的企業(yè)融資成本最高達(dá)12.00%，企業(yè)融資持續(xù)分化。2021年截至8月100家典型房企新增債券類融資成本5.44%，較2020年下降0.63個(gè)百分點(diǎn)，其中境外債券融資成本達(dá)6.82%，下降1.01個(gè)百分點(diǎn)，境內(nèi)債券融資成本4.29%，較2020年下降0.15個(gè)百分點(diǎn)。

??具體企業(yè)表現(xiàn)來(lái)看，8月發(fā)債量最高的企業(yè)是首開股份，發(fā)行了一筆34.20億元的公司債，年限5年，融資利率3.45%。本月發(fā)行債券的企業(yè)有15家，發(fā)債企業(yè)個(gè)數(shù)比上月大幅減少17家。而從發(fā)債年限來(lái)看，中海、龍湖發(fā)行的公司債年限達(dá)到7年，時(shí)間最長(zhǎng)。從債券發(fā)行利率表現(xiàn)來(lái)看，企業(yè)發(fā)債成本持續(xù)分化，中海發(fā)行的公司債利率達(dá)到2.75%，融資優(yōu)勢(shì)持續(xù)擴(kuò)大，而部分房企的境外債發(fā)行成本最高達(dá)到12%。

??債券期限：本月到期債券類662.38億元

??本月房企有41筆債券到期，金額共計(jì)662.38億元,環(huán)比上升5.1%，到期金額維持較高水平。其中，到期金額最高為金融街2015年發(fā)行的一筆40億元的公司債，到期總數(shù)最高的是金地集團(tuán)，到期總額約達(dá)到68.13億元。

??提前關(guān)注到9月將有43筆債券到期，合計(jì)523.59億元，環(huán)比下降21.0%，償債壓力相對(duì)有所緩解，單筆金額最高為路勁2016年發(fā)行的一筆5億美元的境外優(yōu)先票據(jù)。

??上市和股票

??擬上市房企：排隊(duì)房企及分拆業(yè)務(wù)公司為33家

??本月沒(méi)有房企遞交招股說(shuō)明書，僅有新星宇控股在原有招股書到期后于8月18日更新了招股書，因此截至2021年8月底，在港交所在遞交過(guò)招股書但仍未成功上市的房企共有10家，其中有6家房企在招股書過(guò)期后都沒(méi)有更新招股書，未來(lái)是否會(huì)繼續(xù)上市進(jìn)程還有待觀察。

??在房企分拆旗下公司上市方面，本月寶龍商業(yè)房托、蘇州高新集團(tuán)旗下的物業(yè)公司蘇新美好服務(wù)以及金茂物業(yè)向港交所新提交了上市申請(qǐng)。因此截至2021年8月底，在港交所遞交過(guò)招股書而仍未上市的房企旗下公司共有23家。而在2021年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，旭輝、華潤(rùn)、深圳控股等企業(yè)都表示有分拆旗下板塊上市的意向，房企分拆旗下板塊上市的熱潮仍可能繼續(xù)。

??IPO和增發(fā)：本月沒(méi)有房企和房企旗下公司完成上市

??本月沒(méi)有房企和房企旗下公司完成上市，因此2021年截至8月底新上市的房企仍僅有三巽控股一家，新上市的房企旗下公司則有12家，房企分拆旗下板塊上市的熱潮仍在繼續(xù)。

??股權(quán)變動(dòng)：多家房企及物業(yè)股受股東增持

??本月有多家房企出現(xiàn)了股東的增持，包括融創(chuàng)、禹洲、旭輝等。與此同時(shí)，本月有較多物業(yè)股獲得了股東的增持，可能是因?yàn)橘Y本市場(chǎng)仍較為青睞收益較為穩(wěn)定且前景廣闊的物業(yè)股。除此之外，本月金科股份也宣布了股份回購(gòu)的進(jìn)展。

??股價(jià)變動(dòng)：中報(bào)季業(yè)績(jī)較好的房企股價(jià)漲幅較大

??本月兩市的地產(chǎn)相關(guān)股表現(xiàn)都較為不錯(cuò)，A股整月上漲的股票占比達(dá)到了78%，H股整月上漲的股票也超過(guò)了半數(shù)。在H股方面，本月綠城中國(guó)的月漲幅達(dá)到了39.49%，是H股漲幅最大的地產(chǎn)股，企業(yè)的股價(jià)從月初開始就進(jìn)入了上升通道，主要是因?yàn)槠髽I(yè)前7個(gè)月的銷售增速較快，受到了資本市場(chǎng)的認(rèn)可。整體看來(lái)本月由于企業(yè)中報(bào)季的原因，上半年業(yè)績(jī)較好的企業(yè)股價(jià)漲幅都較為不錯(cuò)。

??在A股房企方面，本月西藏城投的漲幅較大，企業(yè)股價(jià)從8月中旬開始基本都處于上升通道，最終整月漲幅達(dá)到了44.25%。企業(yè)股價(jià)漲幅較大的主要原因仍是因?yàn)殇囯姵匕鍓K受資本熱捧，而西藏城投投資開發(fā)的兩個(gè)鹽湖合計(jì)碳酸鋰儲(chǔ)量390萬(wàn)噸，一期產(chǎn)能5000噸即將投入開發(fā)，使得企業(yè)成為A股漲幅最大的房企。