??受限于房地產(chǎn)信貸政策仍將嚴(yán)控，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)大概率將延續(xù)城市分化的既定格局。

??◎  作者 / 楊科偉、柏品慧

??央行決定于7月15日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，釋放長(zhǎng)期資金約1萬(wàn)億元。與此同時(shí)，上海銀保監(jiān)局開(kāi)出了17張罰單，多家銀行因貸款違規(guī)流入樓市被罰。監(jiān)管層一“扶”、一“控”究竟有何深意？房地產(chǎn)信貸政策又將如何演變？

??1 降準(zhǔn)釋放長(zhǎng)期資金約1萬(wàn)億元支持中小微企業(yè)
堅(jiān)持貨幣政策的穩(wěn)定性、有效性

??從央行負(fù)責(zé)人表態(tài)來(lái)看，此番全面降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn)，可釋放長(zhǎng)期資金約1萬(wàn)億元，主要用于紓困實(shí)體經(jīng)濟(jì)。一方面，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)積極運(yùn)用降準(zhǔn)資金加大對(duì)小微企業(yè)的支持力度；另一方面，此次降準(zhǔn)降低金融機(jī)構(gòu)資金成本每年約130億元，通過(guò)金融機(jī)構(gòu)傳導(dǎo)可促進(jìn)降低社會(huì)綜合融資成本。并再次強(qiáng)調(diào)當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中向好，央行將繼續(xù)堅(jiān)持貨幣政策的穩(wěn)定性、有效性，堅(jiān)持貨幣政策正常化，堅(jiān)決不搞大水漫灌式強(qiáng)刺激。

??而從市場(chǎng)反響來(lái)看，7月中旬便祭出降準(zhǔn)大招著實(shí)超預(yù)期，7月12日三大股指全線上漲，創(chuàng)業(yè)板指數(shù)更是大漲3.68%。我們認(rèn)為基于美聯(lián)儲(chǔ)或?qū)⑻崆笆站o貨幣政策，難免將擾動(dòng)全球資金流向，央行此番降準(zhǔn)頗有未雨綢繆的深意，以期更好地幫扶中小微企業(yè)，助力中國(guó)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量增長(zhǎng)。

??2 降準(zhǔn)不代表放松房地產(chǎn)信貸資金監(jiān)管
熱點(diǎn)城市更需強(qiáng)化信貸資金用途管控

??而在央行全面降準(zhǔn)后，上海銀保監(jiān)局在7月12開(kāi)出17張罰單，其中7份罰單的受罰事由為涉房信貸業(yè)務(wù)違規(guī)，主要涉及個(gè)人住房貸款借款人償債能力審查不審慎，個(gè)人貸款違規(guī)用于購(gòu)房，固定資產(chǎn)貸款變相用于支付土地出讓金等多項(xiàng)違規(guī)行為。例如上海銀行，存在同業(yè)投資房地產(chǎn)企業(yè)合規(guī)審查嚴(yán)重違反審慎經(jīng)營(yíng)規(guī)則、個(gè)人貸款違規(guī)用于購(gòu)房、個(gè)人住房貸款借款人償債能力審查不審慎。

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)顯示，2021年2季度，銀保監(jiān)會(huì)對(duì)銀行業(yè)開(kāi)出了745份罰單，合計(jì)罰款金額約6.05億元。具體的處罰事由中，涉房業(yè)務(wù)的比重著實(shí)不低。其中，流動(dòng)貸款資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)受到10次監(jiān)管處罰，個(gè)人消費(fèi)貸款流入樓市同樣受到10次行政處罰，其余處罰事由還包括房開(kāi)貸資金流向監(jiān)控不力、同業(yè)投資等違規(guī)投向地價(jià)款或四證不全的房地產(chǎn)項(xiàng)目、信用卡資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域等。

??聯(lián)系到2021年以來(lái)，房地產(chǎn)信貸資金管控全面趨緊，主要涉及以下兩方面內(nèi)容：

??其一，以嚴(yán)打經(jīng)營(yíng)貸為重要抓手，謹(jǐn)防信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。中央多部委全面收緊經(jīng)營(yíng)貸監(jiān)管，強(qiáng)化貸前、貸中貸后、銀行內(nèi)部、中介機(jī)構(gòu)等多領(lǐng)域管控。多省市積極開(kāi)展個(gè)人住房信貸管理自查，并采取一系列的懲戒措施。例如廈門，已查實(shí)2725筆共計(jì)17.93億元貸款違規(guī)流入樓市，其中確認(rèn)被“炒房”組織直接套取共計(jì)1.01億元。

??信貸資金監(jiān)管領(lǐng)域更從銀行擴(kuò)大到類金融機(jī)構(gòu)。6月，深圳、廣州、重慶、內(nèi)蒙古等地陸續(xù)發(fā)布相關(guān)文件，對(duì)小貸公司、融資擔(dān)保機(jī)構(gòu)的“過(guò)橋貸”、“尾款貸”、“贖樓貸”等業(yè)務(wù)開(kāi)展約談和監(jiān)控。

??其二，以調(diào)升房貸利率為輔助手段，2月以來(lái)全國(guó)房貸利率趨勢(shì)性上升。融360數(shù)據(jù)顯示，2021年2月，全國(guó)房貸利率率先止跌回升，隨后數(shù)月呈趨勢(shì)性上移。截至5月，全國(guó)首套房平均房貸利率5.33%，較年內(nèi)低點(diǎn)上漲11BP，二套房貸款平均利率5.61%，較年內(nèi)低點(diǎn)上漲8BP。

??房貸獲批難度大幅增加，深圳、上海、杭州等熱點(diǎn)城市銀行不僅加強(qiáng)各項(xiàng)購(gòu)房資質(zhì)的審核，而且放貸周期明顯拉長(zhǎng)，佛山、東莞、惠州等放貸周期均達(dá)到100天以上，部分城市銀行因房貸額度緊張更是階段性停貸。

??我們認(rèn)為在央行降準(zhǔn)后上海銀保監(jiān)局嚴(yán)懲違規(guī)貸款流入樓市，真實(shí)反映央行降準(zhǔn)主要用于紓困實(shí)體經(jīng)濟(jì)，并不代表放松房地產(chǎn)信貸資金管控，其對(duì)樓市利好程度著實(shí)有限。尤其是那些房?jī)r(jià)上漲壓力大的熱點(diǎn)城市，更需強(qiáng)化信貸資金用途管理，嚴(yán)防信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

??3 房地產(chǎn)信貸從嚴(yán)從緊之下
加劇分化、部分熱點(diǎn)城市也將面臨下行壓力

??展望未來(lái)，在“房住不炒、因城施策”的政策大環(huán)境下，房地產(chǎn)信貸政策或?qū)⒊掷m(xù)收緊，全面落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，避免房地產(chǎn)成為金融風(fēng)險(xiǎn)的“灰犀牛”。

??其一，房企融資的“三道紅線”將持續(xù)發(fā)力，并將由12家試點(diǎn)房企擴(kuò)大到所有企業(yè)，嚴(yán)控房企有息負(fù)債規(guī)模，引導(dǎo)融資激進(jìn)房企降杠桿。受此影響，房企融資能力將備受考驗(yàn)，融資能力的高低或?qū)⒊蔀槠髽I(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

??其二，狠抓落實(shí)房貸管理的“兩道紅線”，確保居民杠桿率不再繼續(xù)上升。以房貸管理的“兩道紅線”為監(jiān)管準(zhǔn)繩，商業(yè)銀行將嚴(yán)控個(gè)人住房貸款投放節(jié)奏，房貸利率仍將趨勢(shì)性上移，并進(jìn)一步強(qiáng)化信貸資金用途管理，通過(guò)商業(yè)銀行全面自查、監(jiān)管部門排查問(wèn)責(zé)，嚴(yán)防信貸資金通過(guò)各種渠道違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

??受限于房地產(chǎn)信貸政策仍將嚴(yán)控，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)大概率將延續(xù)城市分化的既定格局。一方面，熱點(diǎn)一、二線城市房地產(chǎn)信貸政策或?qū)⒊掷m(xù)收緊，樓市成交或?qū)⑦m度回落，但并不會(huì)明顯失速。不過(guò)，那些投資炒作氛圍濃厚且缺乏需求支撐的熱點(diǎn)三、四線城市，一旦信貸資金予以嚴(yán)控，市場(chǎng)或?qū)②厔?shì)性降溫，成交也將大幅回落。另一方面，壓力城市房地產(chǎn)信貸政策難言全面松綁，房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊面臨較大的下行壓力，成交整體上行幅度著實(shí)有限。