??導(dǎo) 讀

??上市平臺(tái)逐漸成為集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)主體；盈利能力和財(cái)務(wù)狀況需要積極改善。

??【結(jié)轉(zhuǎn)銷售受交付物業(yè)區(qū)域分布影響，建面增加而收入減少】2020年正商實(shí)業(yè)實(shí)現(xiàn)物業(yè)銷售收入78.77億元，同比減少了10.45%；結(jié)轉(zhuǎn)物業(yè)總建面為74.3萬(wàn)平米，同比增加了37.08%。結(jié)轉(zhuǎn)面積增加而收入減少，主要是因?yàn)槠髽I(yè)的交付物業(yè)中約有約58.1%的項(xiàng)目并非位于鄭州核心主城區(qū)，再加上受到了國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施的調(diào)控措施的影響，因此銷售均價(jià)同比有所下降。 

??【上市平臺(tái)成為集團(tuán)拿地主體，需加強(qiáng)省外擴(kuò)張】2020年正商集團(tuán)所有的新增土儲(chǔ)都是由正商實(shí)業(yè)的名義獲取，再加上在6月份完成了子公司興城控股旗下的項(xiàng)目注入，因此2020年正商實(shí)業(yè)的新增土儲(chǔ)總建面約為520萬(wàn)平米，總價(jià)約105.8億元，對(duì)于集團(tuán)總土儲(chǔ)的占比又有提高。而從區(qū)域分布來(lái)看正商的新增土儲(chǔ)全部位于河南省，未來(lái)企業(yè)需要加強(qiáng)省外的擴(kuò)張。 

??【收入與利潤(rùn)率同步下滑，盈利能力有待提高】2020年正商實(shí)業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入80.69億元，同比減少了9%；毛利潤(rùn)同比減少了24%至17.46億元，因此毛利率同比降低了4.09個(gè)百分點(diǎn)至21.64%，凈利率也下降了3.31個(gè)百分點(diǎn)至9.65%。企業(yè)的收入以及利潤(rùn)率同步下滑主要是因?yàn)?020年結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目的平均售價(jià)相較于2019年有所降低，未來(lái)有待提高。 

??【三條紅線全部踩線，仍需繼續(xù)改善財(cái)務(wù)狀況】2020年底正商實(shí)業(yè)的凈負(fù)債率也大幅降低了294.5個(gè)百分點(diǎn)至142.84%，雖有較大改善但仍然較高。現(xiàn)金短債比為0.61，長(zhǎng)短期債務(wù)比為1.38，短期仍有償債壓力，資金鏈壓力較大。資產(chǎn)負(fù)債率為81.98%，仍高出三條紅線要求。此外平均借債利息率由2019年的6.25%提升至8.84%，未來(lái)企業(yè)需要積極改善財(cái)務(wù)狀況。

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??01銷 售

??結(jié)轉(zhuǎn)銷售受交付物業(yè)區(qū)域分布影響

??建面增加而收入減少

??2020年正商實(shí)業(yè)實(shí)現(xiàn)物業(yè)銷售收入78.77億元，同比減少了10.45%；結(jié)轉(zhuǎn)物業(yè)總建面為74.3萬(wàn)平米，同比增加了37.08%。結(jié)轉(zhuǎn)面積增加而收入減少主要是因?yàn)槠髽I(yè)的交付物業(yè)中約有43.2萬(wàn)平米的項(xiàng)目并非位于鄭州核心主城區(qū)，占比約58.1%，再加上受到了國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施的調(diào)控措施的影響，因此銷售均價(jià)同比有所下降。

??02投 資

??上市平臺(tái)成為集團(tuán)拿地主體

??需加強(qiáng)省外擴(kuò)張

??近年來(lái)正商集團(tuán)通過(guò)將新增項(xiàng)目拿地主體逐步向正商實(shí)業(yè)轉(zhuǎn)移，從而讓上市平臺(tái)慢慢成為集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的主要平臺(tái)。據(jù)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年到2019年期間，正商集團(tuán)累計(jì)新增土儲(chǔ)959萬(wàn)平米，其中759萬(wàn)平米是以正商實(shí)業(yè)的名義獲取的，占比達(dá)到了79%。到了2020年，正商集團(tuán)所有的新增土儲(chǔ)都是由上市平臺(tái)的名義獲取的，總建面約為421萬(wàn)平米。再加上在6月份完成了將子公司興城控股旗下的項(xiàng)目注入正商實(shí)業(yè)，因此2020年正商實(shí)業(yè)的新增土儲(chǔ)總建面約為520萬(wàn)平米，總價(jià)約105.8億元，對(duì)于集團(tuán)總土儲(chǔ)的占比又有提高。未來(lái)隨著集團(tuán)的資產(chǎn)注入以及未注入項(xiàng)目的逐漸清盤，正商實(shí)業(yè)將完全覆蓋集團(tuán)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

??2020年正商實(shí)業(yè)的新增土儲(chǔ)（包括母公司注入的項(xiàng)目）均位于河南省，從建面分布來(lái)看約有37%位于鄭州，其次則有19%位于洛陽(yáng)，整體看來(lái)正商依然在全力深耕大本營(yíng)河南。值得注意的是，正商在2017年首次踏出河南進(jìn)入北京之后就宣布企業(yè)開始全國(guó)化發(fā)展，但是就目前的情況看來(lái)其全國(guó)化的步伐走得并不是很快。未來(lái)想要進(jìn)一步推動(dòng)規(guī)模增長(zhǎng)，在加大拿地力度的同時(shí)，還是要加強(qiáng)省外的擴(kuò)張。

??截至2020年底，正商實(shí)業(yè)擁有總土儲(chǔ)約1052萬(wàn)平方米，其中包括發(fā)展中建面約626萬(wàn)平方米以及規(guī)劃中建面約426萬(wàn)平方米，足以滿足企業(yè)于未來(lái)3-4年的開發(fā)需求。

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??031盈 利

??收入與利潤(rùn)率同步下滑

??盈利能力有待提高

??2020年正商實(shí)業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入80.69億元，同比減少了9%；毛利潤(rùn)同比減少了24%至17.46億元，因此毛利率同比降低了4.09個(gè)百分點(diǎn)至21.64%，凈利率也下降了3.31個(gè)百分點(diǎn)至9.65%。企業(yè)的收入以及利潤(rùn)率同步下滑主要是因?yàn)?020年結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目的平均售價(jià)相較于2019年有所降低，未來(lái)有待提高。

??04負(fù) 債

??三條紅線全部踩線

??仍需繼續(xù)改善財(cái)務(wù)狀況

??2020年底正商實(shí)業(yè)的持有現(xiàn)金約為38.67億元，較于期初略微減少了1%；總有息負(fù)債為151.36億元，同比減少了25%；由于年內(nèi)企業(yè)多次增發(fā)配股，因此權(quán)益大幅增加了111%至78.89億元，企業(yè)的凈負(fù)債率也大幅降低了294.5個(gè)百分點(diǎn)至142.84%，但是仍然超過(guò)紅線要求，企業(yè)的凈負(fù)債率仍需繼續(xù)降低。

??在負(fù)債結(jié)構(gòu)方面，2020年底正商實(shí)業(yè)的現(xiàn)金短債比為0.61，長(zhǎng)短期債務(wù)比為1.38，短期仍有償債壓力，資金鏈壓力較大。同時(shí)由于企業(yè)2020年剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為81.98%，因此企業(yè)踩中了所有紅線。除此之外，企業(yè)的融資成本也不甚理想，平均借債利息率由2019年的6.25%提升至8.84%，未來(lái)需要在母公司的支持下積極改善財(cái)務(wù)狀況。