??導(dǎo) 讀

??2020年祥生控股集團(tuán)實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售金額782億元，同比增長25.1%，權(quán)益銷售面積567.2萬平方米，同比增長2.5%。

??【增速跑贏百強(qiáng)平均，浙江+泛長三角銷售占比超9成】2020年祥生控股集團(tuán)實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售金額782億元，同比增長25.1%，權(quán)益銷售面積567.2萬平方米，同比增長2.5%。整體比較倚重浙江省和泛長三角區(qū)域，在企業(yè)業(yè)績(jī)占比中超過9成。其中浙江省內(nèi)的紹興、杭州對(duì)企業(yè)業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)占比最高，分別達(dá)到了19.6%和18.6%。 

??【堅(jiān)持“1+1+X”布局策略，拿地態(tài)度積極】 2020年祥生控股集團(tuán)新增46幅土地，新增土儲(chǔ)權(quán)益總價(jià)337億元，權(quán)益土儲(chǔ)面積696萬平方米。以權(quán)益口徑計(jì)，祥生控股集團(tuán)2020年拿地銷售比0.43，力度較為領(lǐng)先。投資布局上，企業(yè)始終堅(jiān)持“1+1+X”的策略，即立足浙江省，深耕長三角，并選擇性布局高增長的潛力城市。 

??【9成土地集中浙江+泛長三角，總量滿足企業(yè)3年所需】截止至2020年底，祥生控股集團(tuán)共擁有約為2332.8萬平方米的土地儲(chǔ)備，可以滿足企業(yè)3年左右去化需求。區(qū)域布局上集中在以浙江省為中心的泛長三角區(qū)域，其中浙江省占比48.2%，其他泛長三角區(qū)域38.5%。 

??【地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)收入增長，歸母凈利潤同比增加】 2020年祥生控股集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營收466.4億元，同比增長31.3%，其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)了企業(yè)99.7%的營收。多元業(yè)務(wù)發(fā)展迅猛，管理咨詢服務(wù)、物業(yè)租賃、物業(yè)管理服務(wù)收入同比增長均超2倍，酒店業(yè)務(wù)由于疫情影響下滑84.7%。歸母凈利潤總額為26.5億元，較去年同期增長約14.4%，歸母核心利潤為26.9億元，較去年同期增長約16.7%。

??【債務(wù)水平大幅度優(yōu)化，現(xiàn)金短債比已達(dá)綠檔】截止至2020年底，祥生控股集團(tuán)現(xiàn)金短債比1.10，成功達(dá)到綠檔要求，長短債比方面相較期初有所下滑至1.08，凈負(fù)債率為136.4%，剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率為82.4%。從趨勢(shì)來看，企業(yè)的負(fù)債水平已經(jīng)取得三連降，不過目前距離三道紅線要求仍有一定距離，未來仍需著力解決負(fù)債問題。

??銷售：增速跑贏百強(qiáng)平均

??泛長三角銷售占比超9成

??業(yè)績(jī)?cè)鏊俪霭購?qiáng)房企平均近一倍，產(chǎn)品迭代升級(jí)助力銷售均價(jià)提升。根據(jù)企業(yè)公告數(shù)據(jù)，2020年祥生控股集團(tuán)實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售金額782億元，同比增長25.1%，明顯超出百強(qiáng)房企平均10.8%的權(quán)益銷售增長率，權(quán)益銷售面積567.2萬平方米，同比增長2.5%。另外值得關(guān)注的是2020年企業(yè)銷售均價(jià)也同比上升了22.0%，除了城市布局的原因，也得益于企業(yè)對(duì)產(chǎn)品的迭代升級(jí)，目前企業(yè)已經(jīng)形成了針對(duì)首次購房者的樾系、針對(duì)首次換房者的府系、針對(duì)進(jìn)一步改善購房者的云境系、和針對(duì)高凈值客戶的top系的四大產(chǎn)品系，充分適配各個(gè)層級(jí)購房者需求，提升項(xiàng)目產(chǎn)品力。

??浙江省內(nèi)占比接近7成，浙江省+泛長三角區(qū)域占比超9成。從企業(yè)披露的銷售金額分布來看，企業(yè)整體比較倚重浙江省及泛長三角區(qū)域，在企業(yè)業(yè)績(jī)占比中超過9成。其中浙江省內(nèi)的紹興、杭州兩城權(quán)益銷售額突破百億，對(duì)企業(yè)業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)占比最高，分別達(dá)到了19.6%和18.6%。泛長三角地區(qū)（包含上海市、山東省、江蘇省、安徽省以及江西省）中南通、濟(jì)南、蕪湖對(duì)企業(yè)貢獻(xiàn)占比居前，但是體量也在3%上下。泛長三角以外城市中，呼和浩特一城對(duì)企業(yè)的貢獻(xiàn)占比就達(dá)到了5.6%。

??02投 資

??堅(jiān)持“1+1+X”布局策略

??拿地態(tài)度積極

??始終堅(jiān)持1+1+X的戰(zhàn)略布局，投資力度態(tài)度積極。2020年祥生控股集團(tuán)以招拍掛、收并購以及合作開發(fā)的形式共新增46幅土地，新增土儲(chǔ)權(quán)益總價(jià)337億元，權(quán)益土儲(chǔ)面積696萬平方米。以權(quán)益口徑計(jì)，祥生控股集團(tuán)2020年拿地銷售比0.43，若與百強(qiáng)房企全口徑拿地0.37相比，拿地力度較為領(lǐng)先。在投資布局上，企業(yè)始終堅(jiān)持“1+1+X”的策略，即立足浙江省，深耕長三角，并選擇性布局高增長的潛力城市，浙江省和泛長三角區(qū)域拿地總價(jià)占比分別達(dá)到了69%和25%。

??03土 儲(chǔ)

??9成土地集中泛長三角區(qū)域

??總量滿足企業(yè)3年所需

??深耕泛長三角區(qū)域，土儲(chǔ)可滿足3年左右去化需求。截止至2020年底，祥生控股集團(tuán)共擁有約為2332.8萬平方米的土地儲(chǔ)備，按照企業(yè)目前的銷售去化速度推算，可以滿足企業(yè)3年左右去化需求。區(qū)域布局上集中在以浙江省為中心的泛長三角區(qū)域，按權(quán)益建筑面積口徑，浙江省占比48.2%，其他泛長三角區(qū)域38.5%。

??04盈 利

??地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)收入增長

??歸母凈利潤同比增加

??地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)收入穩(wěn)步增長，多元業(yè)務(wù)蓬勃發(fā)展，酒店收入受疫情影響下滑。2020年祥生控股集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營收466.4億元，同比增長31.3%，其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入464.9億元，同比增長31.4%，貢獻(xiàn)了企業(yè)99.7%的營收。2020年企業(yè)多元業(yè)務(wù)發(fā)展迅猛，管理咨詢服務(wù)、物業(yè)租賃、物業(yè)管理服務(wù)收入同比增長均超過2倍，酒店業(yè)務(wù)由于疫情影響下滑84.7%，不過雖然企業(yè)多元業(yè)務(wù)發(fā)展速度較快，但是體量仍小，目前在營收端貢獻(xiàn)也十分有限。

??盈利能力有待提升，內(nèi)部制定指導(dǎo)意見加強(qiáng)成本管控。2020年祥生控股集團(tuán)實(shí)現(xiàn)毛利潤84.3億元，與去年同期基本持平，凈利潤30.5億元，同比2019年下滑4.8%，歸母凈利潤26.5億元，同比上升14.4%。整體毛利率18.1%，凈利率6.5%，兩項(xiàng)指標(biāo)分別較去年同期下滑5.8個(gè)百分點(diǎn)和2.5個(gè)百分點(diǎn)。針對(duì)毛利率下降的情況，管理層在業(yè)績(jī)會(huì)回復(fù)，目前企業(yè)內(nèi)部已經(jīng)進(jìn)行營運(yùn)分析，也出臺(tái)了針對(duì)毛利率提升的指導(dǎo)意見，加強(qiáng)成本管控，提升運(yùn)營效率。

??05償 債

??債務(wù)水平大幅度優(yōu)化

??現(xiàn)金短債比已達(dá)綠檔

??現(xiàn)金短債比1.10已達(dá)綠檔，長短債1.08仍需優(yōu)化。截止至2020年底，祥生控股集團(tuán)共持有現(xiàn)金243.0億元，同比上升249.1%，持有現(xiàn)金大幅增加之下現(xiàn)金短債比得到明顯優(yōu)化至1.10，成功達(dá)到綠檔要求，短期內(nèi)無償債壓力。長短債比方面相較期初有所下滑至1.08，企業(yè)在業(yè)績(jī)會(huì)上也透露未來會(huì)著手優(yōu)化，目標(biāo)將短債占比下降至30%以內(nèi)。

??債務(wù)指標(biāo)持續(xù)優(yōu)化，凈負(fù)債率及剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率仍未“達(dá)標(biāo)”。截止至2020年底，祥生控股集團(tuán)的凈負(fù)債率為136.4%，剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率為82.4%。從趨勢(shì)來看，企業(yè)的負(fù)債水平已經(jīng)取得三連降，不過目前距離三道紅線要求仍有一定距離，未來仍需著力解決負(fù)債問題。另外2020年企業(yè)成功登錄資本市場(chǎng)幫助企業(yè)拓寬了融資渠道，融資成本也下降0.2個(gè)百分點(diǎn)至9.1%。