??7月以來，多地陸續出現商品房停工、交付延期等現象，目前監管層、房企都在大力“保交付”，但不確定性仍難消，新房交付焦慮情緒持續蔓延。在此背景下，或有越來越多購房者將目光轉向可售現房。

??中短期來看，現售制難以落地，大概率以試點形式推進，疊加行業流動性仍緊張，現房資金沉淀壓力甚大，因而新建現房大批入市顯然難以實現，這也就為現房庫存去化提供了良好契機。

??現房庫存壓力加劇

??亟待優化管理

??物業存貨作為房企資產的重要構成，一般包括已竣工物業、開發中物業以及尚未開發的土地，也是企業變現的資本。其中，已竣工物業受去化能力、入市意愿、產品市場接受度、交付節奏把控等因素影響，未能按期出售、結轉，從而形成了現房庫存。

??2021年下半年以來，市場下行、銷售遇冷，多數房企現房庫存積壓加劇。根據克而瑞數據統計，2021年底行業50家典型房企現房庫存總量超萬億元，較2020年同期增加26%，現房庫存占比（已竣工物業存貨/存貨總額）為12.5%，同比上升1.9個百分點，有7成房企現房庫存量與占比同時走高。

??結合現房庫存總量和占比來看，中海、招商、華僑城、合生創展、遠洋等房企位居高位區（現房庫存量高于200億元，現房庫存占比高于15%），其中，央國企所含比重較高，可能與其運營效率有關。此外，從歷年走勢來看，可以發現合生創展、眾安等現房存貨占比近年來連續居高難下，去化壓力顯然不小。

??整體來看，現房存貨在部分房企資產中仍占據相當的權重，不僅造成資金占用，影響資金利用效率，并且市場下行面臨減值壓力，亟待優化破解。

??購房者偏好向現房偏倚

??現房庫存去化迎契機

??目前，房地產行業流動性風險不僅影響債務如期償還，連帶項目建設也受到嚴重沖擊。7月以來，多地陸續出現商品房停工、爛尾、交付延期等現象，新房交付焦慮情緒加速蔓延，為規避風險，購房者偏好從期房向現房偏倚。

??在此背景下，“現房銷售”成為重要賣點，這也為房企現房庫存帶來去化契機。尤其一些房企由于慢周轉慣性、去化不力導致已竣工未售物業積壓，形成可售現房高庫存，或將打開出口，實現庫存“輕型化”轉身。

??合生創展作為慢周轉典型代表，現房庫存占比常年保持在30%以上，遠高于行業平均水平，2021年末為34.1%。“高端大盤”產品定位是影響其去化、周轉速度不可忽視的癥結。2021年存貨周轉率僅為0.15次/年，盡管相較往年有所上升，但仍處于低位。

??今年前7月，合生創展總合約銷售金額約188億元，較2021年同期同比下降約22.93%，把握住“現房銷售”契機，加快存貨周轉，或能助力今年經營局面得到進一步改善。

??招商、萬科等可售現房豐富

??一二線城市戰略房企去化預期向好

??具體從項目層面來看，恒大、萬科、招商、碧桂園等規模房企可售現房量多且分布廣。以招商為例，截至2021年底招商國內外主要房地產項目共計531個，其中涉宅已竣工項目超過160個，分布在40個城市，一二線城市比較優質項目較多，如鄭州招商公園1872、天津招商津灣天璽等均處于現房在售中。鄭州招商公園1872為鄭州青年人才示范項目，人才購房補貼具備一定吸引力。而天津招商津灣天璽地理位置、商業配套都是“引流”利器。

??部分房企盡管現房存貨占比較高，如合生創展、大悅城等，但得益于一二線城市戰略布局，可售現房資源分布集中，有利于聚焦發力，疊加行情加持，去化預期相對較好。根據企業年報數據統計，截至2021年底大悅城可售現房建面在120萬平方米左右，主要分布在北京、深圳、上海、南京、蘇州等重點一二線城市，其中北京中糧天恒天悅壹號存貨較多，可售建筑面積約有10萬平方米，目前項目仍在積極推廣營銷。

??營銷策略重要性凸顯

??品質分類管理有利于高效去化

??但由于房企可售現房存貨主要為尾盤、積壓項目或捂盤項目，品質更加直觀化，在市場冷淡期，顯然進一步加大了去化難點和考驗。對于房企來說，盤點現房資源，進行品質分類管理尤為重要，這也是提高去化效率的關鍵。其次，制定一市一策、一盤一策，當前市面上現房并不少見，優惠政策層出，通過營銷策略吸引購房者也必不可少。

??以恒大為首，少數房企已經展開“現房營銷”鋪排。2021年下半年，為應對流動性危機，恒大提出全面實施現房銷售，進行自救。今年4月20日，下發《關于下發黃金周期間10項重點營銷措施及專項考核的通知》，重點圍繞“現房大優惠”營銷主題。中短期來看，“現房營銷”已成為恒大常態化的營銷推廣方式。

??7月中旬，時代中國應市而動推出“安心現房節”，活動覆蓋廣州、佛山、東莞、珠海、江門、中山、清遠、河源等地近20個項目，這些項目多為尾盤或積壓存貨。

??尤其對于出險房企以及此次“停貸潮”涉事企業來說，期房的市場預期降低，優質現房存貨以及高效的營銷策略或成為一大籌碼，有利于緩和市場情緒、促進資金回籠，對“活下去”意義重大。

      總結：房地產行業流動性風險連帶項目建設也受到嚴重沖擊，引發新房交付焦慮，購房者偏好從期房向現房偏倚，房企現房庫存去化、加快存貨周轉迎來好時機。可售現房資源多、布局好的房企可以積極把握住機遇出手，優化庫存結構，實現“輕型化”轉身。但現房存貨一般為尾盤或積壓項目，品質參差不齊，因此分類管理是提高去化效率的關鍵。尤其對于出險房企以及已發生停工、延期交付等問題企業來說，優質現房存貨以及高效的營銷策略或成為度過艱難時期的一大籌碼。