??本篇選擇的典型企業為萬科集團、恒大地產、綠地集團、保利發展、碧桂園、中海地產、雅居樂地產、龍湖地產、綠城中國、富力地產、金地集團、華潤置地、遠洋地產、世茂房地產、招商蛇口，共15家。

??一、典型房企新增土儲規模環比有所回升，平均樓板價繼續走高

??1、總量：企業新增土儲建面環比有所增長，同比仍大幅下滑。

??2022年二季度15家典型企業新增土地儲備建筑面積約為1067萬平方米，同比下降84.70%，環比增長172.51%。2022年二季度，房地產政策環境適度改善，各部委頻繁發聲，重點以支持房地產企業合理融資需求、鼓勵優質房企兼并收購出險房企項目，防范化解房地產企業風險為主。央行表示強化跨周期和逆周期調節，6月信貸社融大幅沖高，寬信用效應顯現，房地產需求有所回暖。地方層面，在當前“房住不炒”的前提下，各地不斷加大穩定房地產市場的政策措施，多城房地產市場出現復蘇跡象。二季度重點城市集中完成了今年第一批集中供地，多城通過降低競買保證金、延長付款周期、取消竟配建要求等政策來降低房企參拍門檻，提高項目利潤空間，以提升房企拿地積極性。土拍結果中流拍撤牌現象有所好轉，央企國企及本地城投為市場拿地主體，典型企業新增土儲建面環比有所增長，同比仍大幅下滑。

??從典型房企新增土儲的情況來看，15家典型房企中有6家未拿地。與上季度相比，保利、萬科、中海、招商蛇口、綠城、龍湖和碧桂園7家典型房企新增土地儲備面積增長，華潤、金地新增土地儲備面下降。與2021年二季度相比，典型房企新增土儲量均大幅下滑，投資態度依舊謹慎。二季度核心城市積極推進集中供地，國企、央企仍是土地市場的主力軍，民企幾乎隱身，典型房企中民企僅有龍湖和碧桂園相對積極，地方平臺公司仍舊處于“托底”態勢。

??2、價格：典型房企投資聚焦核心城市，平均樓板價持續走高

??二季度，15家典型企業新增土地購置金額為1720.18億元，同比下降71.27%，環比增長222.18%。受制于市場下行、資金鏈緊張等因素的影響，典型房企投資謹慎，相較于上年度同期，購地金額大幅下滑。二季度以來，房地產利好政策頻出，在“房住不炒”的大方針下，多城出臺了調控放松政策，意在盤活土地市場與提升購房者的積極性。市場預期的改善疊加集中供地城市的土拍門檻寬松，一定程度上提振了房企拿地的信心，相較于上季度，典型房企購地金額明顯回升。價格方面，二季度典型房企拿地平均樓板價為16116.58元/平方米，價格較去年同期上漲87.86%，較上季度上漲18.23%，部分集中供地城市土拍門檻寬松、優質地塊體量增多，典型房企在城市選擇上，聚焦核心城市的投資策略延續，拿地平均樓板價持續提升。

??從房企的土地儲備購置金額來看，典型房企二季度投資力度明顯減弱，購地金額同比全部為負。二季度22城首批集中供地中收官，廈門、福州、青島等城市完成第二批集中供地，保利、招商、中海等國資背景的龍頭房企在核心一二線積極拿地，購置金額較上季度有明顯提升。民營房企以保交付、保現金流為重心，典型房企中民企僅有龍湖在集中供地中表現積極，在北京、重慶、杭州、合肥等核心城市競得優質地塊，拿地金額環比大幅提升。

??從各家房企的拿地樓面均價來看，二季度招商蛇口、華潤拿地樓板價超過20000元/平方米，僅有碧桂園拿地樓板價不足5000元/平方米。從同比來看，僅有碧桂園拿地成本下降，華潤、萬科、招商蛇口等拿地成本大幅上升。典型房企的投資分化明顯，多數民營房企暫停拿地，例如世茂在業績說明會上表示，公司目前暫無拿地計劃，待未來行業平穩，流動性風險降低后再考慮。規模化、全國化的國企、央企購地金額較高，如保利、招商蛇口二季度拿地金額超過300億元。典型房企投資集中度提升，龍湖、華潤等上半年超過80%的投資額都集中于22個重點城市之中，重點城市平均地價因供地向中心區域或熱點片區傾斜而明顯抬升，央國企新增土地樓板價同比大幅上漲。

??二、百強房企累計業績同比腰斬，融資規模下滑下半年償債壓力大

??1、業績：上半年累計業績同比腰斬，6月單月環比顯著增長，同比降幅仍然較大

??2022年6月，行業規模房企積極推盤及營銷去化，沖刺半年度業績。TOP100房企實現銷售操盤金額7329.7億元，單月業績規模環比大幅增長61.2%。但目前市場整體需求及購買力透支、行業信心不足，短期內行業仍面臨較大下行壓力。百強房企6月單月業績規模的跌幅雖然略有收窄，但仍保持在43%的較高水平。累計業績來看，上半年百強房企累計銷售操盤金額的同比降幅也達到50.3%，與前兩月基本持平。

??6月部分規模房企項目去化情況較佳、單月業績表現突出，如中海、華潤、綠城、招商、金地、綠地、濱江、金茂、越秀、華發、仁恒等企業單月業績環比增幅均在60%以上。其中，仁恒位于上海楊浦的仁恒·海上源項目6月末推出372套房源，吸引了近1800組客戶參與認購并全部售罄，單項目銷售近60億元。濱江6月新開盤項目也較多，杭州多個項目新開盤或預證獲批加推，都為6月單月帶來了較高的業績貢獻。

??2、銷售目標：目標完成不及預期，下半年供應及去化壓力放大

??從規模房企上半年業績目標的完成情況來看，在公開披露年度目標的規模上市房企中，多數企業截至6月末的目標完成率不足40%，有近半數企業甚至不足30%。絕大多數企業上半年的目標完成度均大幅低于去年同期，部分企業目標完成度較去年同期的降幅大于20個百分點。今年以來即使大部分房企選擇不公開披露目標，或是已經主動調降了全年目標。但截至上半年末，企業實際的業績完成情況仍不及預期，下半年貨值供應、銷售去化壓力放大。隨著近期政策面有所緩和、好轉，規模房企在三四季度需進一步加緊貨量供應，并積極營銷以提高去化率水平。

??3、融資：企業融資規模下滑明顯，下半年到期償債壓力較大

??從企業融資來看，目前行業風險尚未出清，企業整體融資未有明顯回暖、多數企業流動性壓力持續。2022年上半年行業規模房企整體融資規模下滑明顯。1-6月，規模房企的單月融資量均出現不同程度的同比下降，其中1月、2月及6月下降幅度較高，降幅均超過了50%。

??展望下半年，房地產行業將從去杠桿轉向穩杠桿。結合上半年的政策信號推斷，下半年融資政策將繼續以支持企業合理融資需求、保持房地產融資平穩有序、盡快恢復房企經營“造血”功能為主。但政策回暖的傳導落地尚需時間，短期內多數民營房企融資難、融資貴的問題未有實質性改善。面對下半年的幾波債券到期高峰，企業整體償債壓力依然較大。