??整體探索處于起步階段，國企、央企前景看好。

??◎  作者 / 朱一鳴、汪慧

??隨著大批物管公司完成拆分上市，行業(yè)轉型升級也在持續(xù)深化。城市服務將物管公司的業(yè)務邊界從住宅社區(qū)延申至城市治理層面，進一步打開行業(yè)市場空間，在業(yè)內備受高度認可。

??自2015年碧桂園首次試水城市服務，2020年雅生活轉型“智慧城市服務商”，到2021年10月29日世茂服務發(fā)布城市服務業(yè)務發(fā)展藍圖，越來越多的物管公司將城市服務作為業(yè)務轉型升級新方向，部分已經(jīng)上升至戰(zhàn)略層面。在城市精細化管理的背景下，紅利也在逐步釋放，城市服務領域的探索價值不言而喻，物管公司能否能為最大的紅利受益者都值得觀望。  

??1 城市服務經(jīng)濟效益與社會價值并存
涉足多場景、多業(yè)態(tài)自

??2017年習近平提出“城市管理應該像繡花一樣精細”，近年來國家和地方政府對城市管理、城市治理重視程度不斷提高，各省市也相繼出臺相關文件推動城市精細化管理的落實。2018、2019年政府工作報告出都提出新型城鎮(zhèn)化要加強精細化服務，2020年進一步提出“大力提升縣城公共設施和服務能力”，另外，“全面提升城市品質”也被寫進了十四五規(guī)劃中。在城市管理、治理要求不斷提高、深化的背景下，物管公司以“城市發(fā)展”為切入點，布局城市服務業(yè)務，長期發(fā)展空間可期。

??根據(jù)碧桂園服務的定義，城市服務是以政府采購、公私合營、混合改制為交易形式，以公共服務為載體、以城市空間運營、產(chǎn)業(yè)支持發(fā)展、社區(qū)民生服務為主要領域，通過數(shù)字化賦能、智慧化手段，實現(xiàn)規(guī)模化、一體化運營，面向城市屬地政府、企業(yè)、居民提供綜合服務的集合總稱。

??從企業(yè)角度來說，城市服務業(yè)務是將企業(yè)、政府、公眾利益統(tǒng)一起來，最終作用到城市發(fā)展、社會進步上，經(jīng)濟效益與社會價值并存。且相較于住宅、商業(yè)物業(yè)服務，城市服務進一步延申了服務場景和服務內容，涉足公共空間、公共資源、公共項目等，業(yè)態(tài)更加多元化，服務范疇更加廣泛，包括市政環(huán)衛(wèi)、城市公共空間管理、數(shù)字化建設等，細分領域眾多。

??2 碧桂園、萬科領頭
多家物業(yè)公司加入布局

??碧桂園在行業(yè)率先布局城市服務領域，保利、萬科、龍湖等緊隨其后。2015年，碧桂園首次試水城市服務，進駐陜西省韓城市，是城市服務概念的首倡者和先行者。隨后2018年發(fā)布了城市共生計劃，致力于城市精細化管理，近幾年來持續(xù)探索生態(tài)鏈模式和業(yè)務實施路徑。萬科則于2018年5月在橫琴啟動首個“物業(yè)城市”項目，城市服務業(yè)務探索正式起步。

??2020年以來，城市服務布局加速，部分物管公司上升至戰(zhàn)略層面。隨著大批物業(yè)公司完成拆分上市，紛紛開始尋求服務邊界的延申，加速規(guī)模和管理密度的增長，與此同時城市管理精細化需求提升，在此背景下，城市服務領域受到越來越多關注，成為行業(yè)戰(zhàn)略轉型升級的主要方向。

??雅生活于2020年戰(zhàn)略轉型“智慧城市服務商”，由“雅生活集團”更名為“雅生活智慧城市服務股份有限公司”，成立了單獨的城市服務產(chǎn)業(yè)板塊。今年，世茂服務也加快戰(zhàn)略跟進，新增城市服務板塊，并于10月29日正式發(fā)布城市服務業(yè)務發(fā)展藍圖，定位“世茂服務城市大管家”。此外，旭輝服務、濱江服務等也在2021年中報中提出發(fā)展城市服務業(yè)務計劃。

??城市服務領域拓展受到了行業(yè)高度認同與關注，目前已有碧桂園服務、萬物云、保利物業(yè)、龍湖智慧服務、佳兆業(yè)美好等數(shù)十家物業(yè)公司布局，預期未來將是物管公司在住宅社區(qū)、商業(yè)資產(chǎn)以外的另一核心賽道。

??3 整體探索處于起步階段
國企、央企前景看好

??從布局成果來看，物管行業(yè)在城市服務領域的探索整體處于起步階段，業(yè)務規(guī)模、效益占比都比較低。碧桂園服務的布局規(guī)模和收入貢獻位于第一梯隊，截至2021年6月30日業(yè)務覆蓋超150個城市，上半年營收達到20.95億元，占總收入18.1%，成為公司第二大收入貢獻板塊。相較前兩年，今年城市服務業(yè)務規(guī)模實現(xiàn)大躍進，主要是由于收購了滿國、東飛兩家環(huán)衛(wèi)行業(yè)龍頭公司。

??萬科、雅居樂服務、世茂服務等企業(yè)收入貢獻基本都在個位數(shù)。萬科目前業(yè)務范圍已輻射北京、深圳、廣州、雄安新區(qū)、成都、青島、廈門、鄭州、武漢等 21個城市，今年上半年智慧城市服務收入6.3億元，占比 6.1%。而世茂服務、雅居樂服務由于起步較晚，分別僅占到3.2%、2.6%。

??從發(fā)展進程來看，物管公司在城市服務領域還有很長的路要走，目前來看，合作與收并購是業(yè)務開展和擴張最常見的路徑。最典型的例子即碧桂園，通過收購環(huán)衛(wèi)行業(yè)龍頭公司，實現(xiàn)業(yè)務收入迅速增長。此外，今年世茂服務也分別以對價5.11億元、8.42億元收購深圳深兄67%股權、金沙田60%股權。雅生活服務收購了北京慧豐51%股權、陜西明堂60%股權。正榮服務則是與福州高新區(qū)、南京玄武區(qū)建立長期合作關系，推動項目落地。

??與傳統(tǒng)住宅社區(qū)、商業(yè)業(yè)態(tài)不同的是，城市服務盡管也是資源依賴型業(yè)務，但是無法直接依賴母公司輸血，更加注重政企合作與資源的承接。因此，具備國企、央企背景的企業(yè)在切入城市服務領域優(yōu)勢更加突出。另外，在城市精細化管理的要求下，政府選擇服務商合作時，品牌、管理經(jīng)驗、能力都是最直接的篩選項，考驗物管公司以及母公司在管理服務上的成果。可以預計，未來在城市服務領域，資源與能力將是兩大決勝因素。