??導(dǎo)讀：想要在控杠桿的大環(huán)境下維持企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展，房企必須從自身營(yíng)運(yùn)入手提高效率，這成為其未來(lái)生存的重要舉措。

??從疫情影響，到“三條紅線”融資管理細(xì)則落地，不少房企尤其是紅檔、黃檔企業(yè)融資端承壓，現(xiàn)金流吃緊，“降庫(kù)存、抓回款”成為很多房企重要課題。2021年以來(lái)兩集中供地政策出臺(tái)，商票數(shù)據(jù)納入監(jiān)管，表外負(fù)債逐漸浮出水面，此外試點(diǎn)重點(diǎn)房企被要求買地金額不得超過(guò)年度銷售額的40%。因此想要在控杠桿的大環(huán)境下維持企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展，房企必須從自身營(yíng)運(yùn)入手提高效率，這成為其未來(lái)生存的重要舉措。

??為此，我們篩選了80家重點(diǎn)監(jiān)測(cè)房企，分析了企業(yè)并表營(yíng)收和歸母利潤(rùn)的效率；同時(shí)結(jié)合合同負(fù)債建立營(yíng)收保障倍數(shù)，判斷未來(lái)營(yíng)收增長(zhǎng)預(yù)期；此外還對(duì)房企真實(shí)存貨消化周期及存貨周轉(zhuǎn)效率等庫(kù)存壓力建立了評(píng)價(jià)體系。本文通過(guò)對(duì)上述企業(yè)運(yùn)營(yíng)效率指標(biāo)解讀，以分析運(yùn)營(yíng)管理過(guò)程中遇到的挑戰(zhàn)，并結(jié)合當(dāng)下的政策和市場(chǎng)環(huán)境給出建議。

??01

??房企合作增加

??并表效率和表內(nèi)權(quán)益皆下降

??1、并表效率逐年下滑，房企表外投資增多

??（1）整體并表效率40%上下，且有下降趨勢(shì)

??近年來(lái)，為平衡規(guī)模與風(fēng)險(xiǎn)，越來(lái)越多的企業(yè)選擇合作開發(fā)，同一個(gè)項(xiàng)目甚至存在4家以上開發(fā)商參與的情況。于是在行業(yè)內(nèi)，房企的規(guī)模攀升迅速，但實(shí)際在財(cái)務(wù)報(bào)表中呈現(xiàn)的營(yíng)收和歸母利潤(rùn)差距也越來(lái)越大。為真實(shí)反應(yīng)房企通過(guò)運(yùn)營(yíng)，并真正能夠給股東帶來(lái)的實(shí)際收益情況，我們選取了并表效率1指標(biāo)以反應(yīng)企業(yè)為股東創(chuàng)造的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)度。

??從2021年上半年80家重點(diǎn)企業(yè)并表效率來(lái)看，整體區(qū)間在9%-85%，但從平均數(shù)來(lái)看從2019年至今都不足50%，且房企的并表效率2019年和2020年持平，2021年上半年下降，平均值只有38%。也就是說(shuō)，80家重點(diǎn)房企的銷售收入有超6成相當(dāng)于財(cái)務(wù)投資，不計(jì)入自己的營(yíng)業(yè)收入中。

??2）建業(yè)、新城并表效率靠前，規(guī)模與地位匹配度高（略）

??2、表內(nèi)權(quán)益占比呈下降趨勢(shì)，強(qiáng)勢(shì)房企適度放棄表內(nèi)權(quán)益

??（1）上半年表內(nèi)權(quán)益平均值在61%，呈下降趨勢(shì)

??除去表外投資部分，表內(nèi)的權(quán)益占比2也會(huì)影響企業(yè)的運(yùn)營(yíng)效率，權(quán)益占比越低，對(duì)歸母凈利潤(rùn)的影響越大。從2017年至2021年上半年的時(shí)間跨度來(lái)看，80家重點(diǎn)企業(yè)的表內(nèi)權(quán)益占比在逐年下降，從2017年的74%下降至2021年上半年的61%，也就是說(shuō)，到2021年上半年，80家重點(diǎn)房企并表項(xiàng)目中平均有約40%屬于合作部分，在市場(chǎng)下行的壓力及規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的考量中，合作開發(fā)成為趨勢(shì)。

??（2）新城、恒大對(duì)合作把控力強(qiáng)，讓權(quán)益多并表（部分略）

??2021年上半年，通過(guò)整理，得出80家重點(diǎn)房企中，表內(nèi)占比較高和較低的10家房企，表內(nèi)權(quán)益最高的10家房企的權(quán)益在87%以上，其中光明地產(chǎn)歸母權(quán)益甚至超過(guò)所有者權(quán)益。表內(nèi)權(quán)益占比較低的十家房企，其權(quán)益占比在40%以內(nèi)。

??結(jié)合并表效率和表內(nèi)權(quán)益占比，可以篩選出四類典型企業(yè)。第一類企業(yè)是并表效率高，表內(nèi)權(quán)益占比低，這類企業(yè)通常比較強(qiáng)勢(shì)，合作部分基本以自己并表為主，但為保證整體規(guī)模的上升，放棄一部分權(quán)益，代表有新城、恒大、奧園等。第二類是并表效率和表內(nèi)權(quán)益占比都高，這類企業(yè)普遍遵循自身發(fā)展節(jié)奏，項(xiàng)目以自己操盤運(yùn)營(yíng)為主，這類企業(yè)有瑞安房地產(chǎn)、天譽(yù)置業(yè)、富力地產(chǎn)等。第三類企業(yè)是并表效率低，表內(nèi)權(quán)益占比高，這類房企相對(duì)而言規(guī)模不大，話語(yǔ)權(quán)不高，尋求外部合作但合作部分并表不多，并表項(xiàng)目多為自身項(xiàng)目。第四類是并表效率和表內(nèi)權(quán)益占比都低，這類企業(yè)雖然整體銷售規(guī)模上升，但是如果一直保持如此高的合作力度，將影響企業(yè)內(nèi)部團(tuán)隊(duì)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的提升，影響企業(yè)未來(lái)營(yíng)收轉(zhuǎn)化和利潤(rùn)的保證。