??核心觀點(diǎn)

??【加大經(jīng)濟(jì)較好區(qū)域下沉力度，銷售同比增長28%】2021上半年龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額1426億元，同比增長28.4%，增速略低于TOP20房企29.3%的平均水平，增長穩(wěn)定。銷售目標(biāo)完成率達(dá)到46%，下半年有3300億元的可售貨源，去化50.7%即可完成目標(biāo)。龍湖堅(jiān)持在高能級城市布局的策略，并逐步加深區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)較好的三四線城市的布局，來自長三角和珠三角區(qū)域的三四線城市的銷售占總?cè)木€城市的80.9%。

??【集中供地城市拿地占比過半，留有資金儲備加碼下半年拿地】2021年上半年龍湖新增土地建面1292萬平方米，總價(jià)約為678億元，分別同比增長17.3%和下降2.6%。4-6月在集中供地?zé)狳c(diǎn)城市拿地建面占總新增土地建面的51%。龍湖上半年的有息債增速達(dá)到14.6%，接近監(jiān)管規(guī)定的綠檔房企有息債增速15%的臨界點(diǎn)，促進(jìn)其現(xiàn)金較期初大幅增長了27.8%至994.70億元，留有充足資源助力下半年在高能級城市拿地。

??【營收穩(wěn)步增長，利潤率水平有所下降】2021上半年龍湖實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入606億元，同比增長18.5%；其中，物業(yè)銷售收入518.4億元，同比增長14.6%，銷售貢獻(xiàn)率同比下降3個(gè)百分點(diǎn)至85.5%，多元化業(yè)務(wù)的營收貢獻(xiàn)率逐步增強(qiáng)。毛利率、歸母凈利率分別為27.7%和12.2%，分別同比下降3.1和0.2個(gè)百分點(diǎn)，利潤率水平有不同程度下降。

??【營收貢獻(xiàn)達(dá)14%，多航道賦能主業(yè)拉高整體毛利】2021年上半年龍湖包含購物中心和租賃住房的投資性物業(yè)收入47.8億元，物業(yè)管理及其他收入40.0億元，分別同比增長40.7%和53.1%，非住宅開發(fā)航道的營業(yè)收入占總營業(yè)收入達(dá)到14%，多元化孵化成效顯著。多元化業(yè)務(wù)中，投資性物業(yè)的毛利率高達(dá)78%，持續(xù)維持較高水平，是龍湖拉高當(dāng)前企業(yè)整體毛利水平的重要手段。

         【財(cái)務(wù)優(yōu)勢凸顯，成本持續(xù)下探】龍湖2021年上半年龍湖現(xiàn)金短債比5.48，長短債比9.48，債務(wù)結(jié)構(gòu)健康，償債能力優(yōu)秀，債務(wù)年限持續(xù)優(yōu)化；凈負(fù)債率46.02%，維持行業(yè)較低水平；剔除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率為68.28%，離監(jiān)管的70%仍有一定距離，穩(wěn)居綠檔企業(yè)。在調(diào)控加碼的情況下，龍湖融資優(yōu)勢愈發(fā)凸顯，平均融資成本較期初下降0.18個(gè)百分點(diǎn)至4.21%，屬于行業(yè)極低水平。

??01銷售

??加大經(jīng)濟(jì)較好區(qū)域下沉力度

??銷售增長穩(wěn)定

??2021上半年龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額1426億元，銷售面積826萬平方米，分別同比增長28.4%和26.2%，銷售增速略低于TOP20房企29.3%的平均水平，銷售增長穩(wěn)定。

??上半年龍湖的銷售目標(biāo)完成率達(dá)到46%，下半年有3300億元的可售貨源，去化50.7%即可完成目標(biāo)。根據(jù)下半年的推貨計(jì)劃，在售主力項(xiàng)目將達(dá)到222個(gè)，其中34個(gè)為全新項(xiàng)目，139個(gè)項(xiàng)目將推出新一期新業(yè)態(tài)產(chǎn)品。整體來看，年度目標(biāo)完成壓力不大。

??從銷售金額區(qū)域分布來看，長三角、環(huán)渤海以及西部區(qū)域的銷售金額均超300億元，其中長三角區(qū)域銷售金額占比達(dá)到27.6%，銷售貢獻(xiàn)最大，不過該區(qū)域銷售金額同比下降了4.2%，是唯一一個(gè)銷售同比下降的區(qū)域；與之相反的是中部區(qū)域銷售金額同比大幅增長了255.2%到146億元，占比也同比增加6.5個(gè)百分點(diǎn)至10.2%，一方面在于2020年上半年武漢受疫情影響銷售受阻，基數(shù)較低，另一方面也由于近兩年龍湖在武漢、長沙、鄭州的進(jìn)一步布局，該區(qū)域銷售貢獻(xiàn)也在加強(qiáng)。

??龍湖堅(jiān)持在高能級城市布局的策略，并逐步加深區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)較好的三四線城市的布局。2021年上半年龍湖銷售金額來自一二線城市占比達(dá)到81.9%，同比下降4.9個(gè)百分點(diǎn)，一二線城市仍占據(jù)較大份額的貢獻(xiàn)；與此同時(shí)，龍湖逐步加深經(jīng)濟(jì)較好區(qū)域的三四線城市布局，來自長三角和珠三角區(qū)域的三四線城市的銷售占總?cè)木€城市的80.9%，其中珠三角的三四線城市銷售大幅增長151%到79億元，增幅最大。

??從城市貢獻(xiàn)來看，2021年上半年貢獻(xiàn)銷售的城市達(dá)到63個(gè)，同比增長11個(gè)城市，其中重慶銷售金額達(dá)到109億元，突破百億元，此外，有杭州、成都、武漢等10城的銷售金額超過50億元，超50億元城市同比增加了3個(gè)，城市深耕力度加大。

??

??02

??投資

??集中供地城市拿地占比過半

??留有資金儲備加碼下半年拿地

??2021年上半年龍湖新增土地53塊，新增土地建面1292萬平方米，總價(jià)約為678億元，分別同比增長17.3%和下降2.6%。全口徑拿地銷售金額比為0.48，拿地較為積極。53塊地中有83%的土地在4-6月獲取，其中4-6月在集中供地?zé)狳c(diǎn)城市拿地建面占總新增土地建面的51%，主要由于穩(wěn)健的財(cái)務(wù)為龍湖提供拿地保障。同時(shí)由于熱點(diǎn)城市拿地較多，龍湖也加大了合作的比例，權(quán)益建面比同比下降了11.5個(gè)百分點(diǎn)至56.0%。

值得注意的是，龍湖上半年末的有息債增速達(dá)到14.6%，接近監(jiān)管規(guī)定的綠檔房企15%有息債增速的臨界點(diǎn)，杠桿加足，促進(jìn)其現(xiàn)金較期初大幅增長了27.8%至994.70億元，留有充足資源助力龍湖下半年在高能級城市特別是集中供地城市中拿地。

??從拿地的城市能級分布來看，2021上半年龍湖在一線城市沒有拿地，二線城市占比82%，同比增長2.9個(gè)百分點(diǎn)，三四線城市占比位18%，同比上升了2.8個(gè)百分點(diǎn)，導(dǎo)致拿地均價(jià)同比下降了17%至5247元/平方米。

??區(qū)域分布來看，2021上半年龍湖加大在長三角區(qū)域的占比，同比增加13個(gè)百分點(diǎn)至33%，拿地金額同比增長58%，增幅最大，在蘇州和杭州的拿地金額均超過50億元。而中西部區(qū)域的拿地金額最大，占比達(dá)到43%，其中重慶拿地金額達(dá)到126.38億元。

??截至2021年上半年末，龍湖總土儲約為7717萬平方米，較期初增長4.3%，權(quán)益建面5367萬平方米，權(quán)益比69.5%。就總土儲分布來看，2021年上半年末龍湖土地建筑面積的34.4%位于環(huán)渤海區(qū)域，其次為西部區(qū)域，占比達(dá)到26.0%。總貨值約達(dá)1萬億元，按貨值算，可保障龍湖未來3-4年的發(fā)展，土地儲備充足。總土地均價(jià)5323元/平方米，約占同期銷售價(jià)格30.8%，保障未來的利潤空間。

??03

??盈利

??營收穩(wěn)步增長

??利潤率水平有所下降

??2021上半年龍湖實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入606億元，同比增長18.5%；其中，物業(yè)銷售收入518.4億元，同比增長14.6%，銷售貢獻(xiàn)率同比下降3個(gè)百分點(diǎn)至85.5%，多元化業(yè)務(wù)的營收貢獻(xiàn)率逐步增強(qiáng)。上半年毛利潤167.76億元，同比增長6.5%，核心歸母凈利潤同比增長17.3%至61.80億元。值得注意的是，龍湖2021上半年結(jié)算單價(jià)為13841元/平方米，而2018年以來龍湖的銷售單價(jià)在16000元/平方米以上，將有利于龍湖營收規(guī)模的提升。

??從利潤率水平來看，龍湖毛利率和凈利率均有不同程度下降。2021上半年龍湖的毛利率、歸母凈利率分別為27.7%和12.2%，分別同比下降3.1和0.2個(gè)百分點(diǎn)。毛利率的下降主要在于龍湖布局城市為高能級城市，受限價(jià)調(diào)控影響較大，地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率同比下降了3.8個(gè)百分點(diǎn)至23.4%，未來或?qū)⒊掷m(xù)承壓；同時(shí)2021年上半年龍湖加碼多元化航道業(yè)務(wù)，銷管費(fèi)用率同比增長了0.8個(gè)百分點(diǎn)至4.9%，投資性物業(yè)毛利率及物管板塊毛利率分別同比下降了4.5和4.3個(gè)百分點(diǎn)。

??04多元化

??營收貢獻(xiàn)達(dá)14%

??多航道賦能主業(yè)拉高整體毛利

??2021年上半年龍湖多元化業(yè)務(wù)發(fā)展持續(xù)擴(kuò)大，并越來越成為其營業(yè)收入的重要組成部分。上半年包含購物中心和租賃住房的投資性物業(yè)收入47.8億元，物業(yè)管理及其他收入40.0億元，分別同比增長40.7%和53.1%，非住宅開發(fā)航道的營業(yè)收入占總營業(yè)收入達(dá)到14%，多元化孵化成效顯著，同時(shí)，投資性物業(yè)的毛利率高達(dá)78%，是龍湖拉高當(dāng)前企業(yè)整體毛利率水平的重要手段。

??在商業(yè)方面，上半年龍湖新開業(yè)5座商場，累計(jì)開業(yè)商場達(dá)到54座，覆蓋13個(gè)高能級城市，開業(yè)總面積達(dá)到524萬平方米，整體出租率為97.8%，總租金收入達(dá)到37.1億元，同比增長39.0%。下半年將有7個(gè)商場新開業(yè)，年底開業(yè)面積達(dá)到593萬方，2022年計(jì)劃有17座新開業(yè)，2022年累計(jì)有78個(gè)，開業(yè)速度提升，將持續(xù)為龍湖貢獻(xiàn)穩(wěn)定的收入。

??在租賃住房方面，冠寓開業(yè)約9.4萬間房間，規(guī)模穩(wěn)居行業(yè)前三，租金收入同比增長45%至10.7億元，整體出租率為94.1%，其中開業(yè)超過六個(gè)月的項(xiàng)目出租率為95.5%。

??在物業(yè)管理方面，上半年末龍湖智慧服務(wù)實(shí)際管理面積2.05億平方米，較期初增長19%，主要在于上半年龍湖完成了多起物業(yè)公司的并購案，收購了億達(dá)服務(wù)、楷林商服等。其2021年上半年?duì)I業(yè)收入也實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)步增長，同比增長57%到39億元。

??05

??償債

??財(cái)務(wù)優(yōu)勢凸顯

??成本持續(xù)下探

??龍湖主業(yè)規(guī)模的穩(wěn)定增長與多元化業(yè)務(wù)的持續(xù)擴(kuò)張，主要得益于其優(yōu)異的財(cái)務(wù)能力保駕護(hù)航。2021年上半年龍湖現(xiàn)金短債比5.48，長短債比9.48，債務(wù)結(jié)構(gòu)健康，債務(wù)年限持續(xù)優(yōu)化；根據(jù)三條紅線其他兩個(gè)考核指標(biāo)來看，2021年上半年末龍湖凈負(fù)債率46.02%，較期初基本持平，維持行業(yè)較低水平；剔除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率為68.28%，離監(jiān)管的70%仍有一定距離，持續(xù)屬于綠檔企業(yè)。

??在調(diào)控加碼的情況下，龍湖融資優(yōu)勢愈發(fā)凸顯，2021年上半年龍湖發(fā)行了60億元的公司債，成本介于3.50%-4.40%之間，年限最長7年。由此，龍湖的平均融資成本較期初下降0.18個(gè)百分點(diǎn)至4.21%，且債務(wù)平均年限為6.18年，均屬于行業(yè)極低水平。