??導 讀 

??隨著龍湖TOD項目的推進打造，TOD模式逐步成為其商業(yè)擴張的利器。

??◎  作者 / 房玲、羊代紅

??TOD作為以公共交通為導向的開發(fā)模式，得益于近幾年國內(nèi)軌道交通業(yè)務的迅速增長，發(fā)展迅猛，越來越多的房企開始參與TOD項目的投資開發(fā)。2020年中國城市公共交通協(xié)會與中國房地產(chǎn)協(xié)會共同組織編制發(fā)布首個TOD標準，龍湖是唯一參與編制的開發(fā)企業(yè)。今年以來，龍湖也加大了TOD的拿地力度，同時整理推出6條產(chǎn)品線，未來在行業(yè)競爭加劇的情況下，TOD發(fā)展模式將成為龍湖在土地市場拿地的制勝法寶。

??01 TOD模式開發(fā)面積近千萬平米

??形成六大產(chǎn)品線龍湖作為TOD項目開發(fā)的佼佼者，自2003年與重慶政府簽訂協(xié)議開發(fā)重慶北城天街起進行探索，經(jīng)過17年的布局，目前龍湖的TOD項目已經(jīng)覆蓋城市20余座，持有TOD項目近70個，開發(fā)面積近千萬平米。龍湖在多年探索的過程中，積累了豐富的TOD項目開發(fā)經(jīng)驗，2020年11月16日推出TOD六大產(chǎn)品線，分別是：城市樞紐、城市商圈、區(qū)域中心、鄰里中心、車輛段上蓋、TOD新城。小到社區(qū)鄰里中心，大到高鐵站片區(qū)、產(chǎn)業(yè)新城進行了全方位的覆蓋。其中城市樞紐的重慶光年項目，是國內(nèi)首個城市中心類高鐵上蓋TOD項目，屬于典型的商圈高鐵TOD項目，項目位于重慶沙坪壩區(qū)商圈，總建筑面積約48萬平方米，通過高鐵、地鐵、快軌、公交、客運五軌合一連通城區(qū)與城際，以“站城一體化”為理念，設計以解決城市功能為主的城市中心。 

??02 優(yōu)秀財務能力及多元產(chǎn)業(yè)布局助力TOD發(fā)展

??TOD項目具有開發(fā)周期長、前期投入高、整體回報慢以及空間設計難度高、業(yè)態(tài)規(guī)劃復雜等特性，對開發(fā)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)驗和資金實力有較高的要求。龍湖TOD開發(fā)得以形成如今的規(guī)模，主要依賴以下幾方面：

??一方面，依托龍湖銷售規(guī)模的持續(xù)增長投入資金以及自身優(yōu)秀的財務基本面。

??龍湖規(guī)模屬于行業(yè)前列并且保持穩(wěn)定的增長，且將每年收入的10%用于投資物業(yè)的開發(fā)，使得龍湖TOD的發(fā)展有持續(xù)的資金來源。此外，龍湖財務結(jié)構穩(wěn)定且融資成本較低，能夠支持項目較長的開發(fā)周期，2020年上半年末龍湖現(xiàn)金短債比4.55，長短債比8.79，平均債務年限為6.45年，凈負債率51.37%，財務結(jié)構健康，償債能力優(yōu)秀；而得益于優(yōu)秀的財務基本面，其融資成本歷來較低，2020半年末平均融資成本僅為4.50%。

??另一方面，龍湖擁有較為全面且相對成熟的多元化業(yè)態(tài)，以及進行TOD項目打造較強的專業(yè)團隊。

??TOD項目一般以商業(yè)或綜合性業(yè)態(tài)為主，龍湖集團擁有住宅開發(fā)、商業(yè)運營、長租公寓、智慧服務四個主航道業(yè)務，同時涉足產(chǎn)城、養(yǎng)老等多元產(chǎn)業(yè)，使得龍湖在打造TOD項目上可以充分利用內(nèi)部資源融入多元復合業(yè)態(tài)，并建立產(chǎn)業(yè)平臺，提升管理效率。其中，龍湖商業(yè)的成功是其TOD模式的重要基石，截至11月底龍湖商業(yè)項目已開業(yè)44個，其中60%以上的項目都位于軌交上蓋或周邊，累計建筑面積445.2萬平方米，覆蓋了北京、上海、重慶、杭州等核心一二線城市。未來隨著TOD項目的推進打造，也將助力龍湖商業(yè)的擴張，兩者互相成就。

??此外，龍湖在外部資源以及專業(yè)團隊的打造上也不遺余力。為打造專業(yè)的TOD團隊，龍湖在全球范圍內(nèi)配置了優(yōu)質(zhì)的TOD規(guī)劃設計資源、商業(yè)規(guī)劃設計產(chǎn)業(yè)資源，鑒于豐富的資源優(yōu)勢，龍湖和當?shù)卣④壗还具M行的協(xié)調(diào)溝通也更加順暢，例如重慶龍湖光年項目已得到國家發(fā)展改革委和中國鐵路總公司的高度認可。

??03 TOD拿地成為龍湖城市擴張進程中重要抓手

??得益于多年積累的TOD開發(fā)經(jīng)驗，TOD發(fā)展模式正成為龍湖商業(yè)擴張的王牌之一，也是龍湖進行城市擴張重要抓手。

??如2019年8月海口掛牌坡博坡巷棚改片區(qū)的三塊地（C-7-10/12/14），性質(zhì)均為零售商業(yè)用地（含商務金融用地30%）、商務金融用地（含零售商業(yè)用地40%、旅館用地10%），項目要求結(jié)合城際高鐵城西站、公交站，統(tǒng)一設計、統(tǒng)一開發(fā)，達到交通一體化效果。龍湖憑借其豐富的TOD開發(fā)經(jīng)驗以及資金實力，以底價26.22億元拿下該項目，同時實現(xiàn)首進海口。根據(jù)項目開發(fā)計劃，龍湖將以海南環(huán)島高鐵城西站為TOD導向，建設與之無縫接駁的城市商業(yè)綜合體，打造海南城市商業(yè)新地標，該項目是海南首個TOD綜合體，借助該項目，龍湖實現(xiàn)首進海南，同時打開在華南區(qū)域及海南自貿(mào)港的知名度。

??此外，2020年8月半年度業(yè)績會上邵明曉表示，TOD拿地是龍湖應對土地過熱的重要拿地手段。面對2020年一季度末后較熱的土地市場，龍湖TOD項目的鋪排上加速推進，拿下了東莞火車站項目，武漢濱江商務TOD項目，杭州濱康綜合體的項目，溢價率均較低，基本是以底價獲得。此外，今年下半年，龍湖新獲取的土地中也不乏TOD項目的身影，在成都、寧波、合肥、濟南、長沙等地拿下TOD項目。

??2020年6月4日，龍湖和武漢地鐵簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，結(jié)合軌道交通TOD及產(chǎn)城融合發(fā)展戰(zhàn)略，為城市賦能。未來隨著龍湖TOD模式優(yōu)勢凸顯，不排除龍湖與其他城市地鐵集團簽約的可能，屆時將有利于龍湖獲得優(yōu)質(zhì)的土地，同時降低拿地成本。

??總的來看，隨著龍湖TOD項目的推進打造，TOD模式逐步成為其商業(yè)擴張的利器，也使得其在土地拿地方面具有無可比擬的優(yōu)勢，未來龍湖在城市擴張和降低土地成本方面有更多的想象空間。但值得注意的是，TOD項目的開發(fā)屬于重資產(chǎn)模式，隨著規(guī)模的不斷擴大，也會進一步考驗企業(yè)的資本運作能力。