??內容提要>>>

??8月房企單月業績同比增長30.7%

??調控持續升級，土地市場短期降溫

??8月房企新增融資額環比下降24.6%

??營銷勢頭再起，恒大重回7字頭折扣

??建業地產劉衛星辭任執行董事

??分拆物管上市潮繼續，恒大健康正式更名

??01

??合約銷售

??8月房企單月業績同比增長30.7%

??核心觀點

??2020年8月，TOP100房企實現銷售操盤金額9761.7億元，單月業績同比自4月轉正后也逐月回升，本月進一步提升至30.7%。受疫情影響，今年房企整體銷售節奏后移，下半年供貨普遍加快，8月業績較7月環比增長4%。從累計操盤銷售來看，百強房企1-8月整體業績同比增長6.2%，累計業績增速自7月首次回正后繼續提升。整體而言，8月房企銷售穩健回升。

??從企業表現來看，在40家典型上市房企中，35家企業單月業績同比增長，32家企業累計業績同比增長。其中，碧桂園實現單月全口徑業績規模810億元，同比增長32.8%。萬科單月實現全口徑業績規模590億元，同比增長33.7%。此外，本月保利、金地、世茂、綠城、金茂、招商等房企銷售表現較為突出，單月業績規模同比提升顯著。整體來看，40家典型上市房企單月業績同比變動的中位數為增長32.1%，規模房企業績表現優于行業整體。

??我們認為，今年上半年，在疫情影響下多數房企目標完成率并不十分樂觀。整體銷售節奏后移，下半年承擔了更大的業績壓力。在目前的銷售窗口期，企業應加緊供貨、積極營銷、搶收業績、促進回款。從房企供貨安排來看，下半年房企供貨節奏普遍加快，供貨量走高。同時，百強房企的集中供貨將加劇市場競爭，各房企也應做好應對措施，保證去化率的實現。

??02

??企業拿地

??調控持續升級，土地市場短期降溫

      核心觀點

??本月31家監測房企土地投資進一步降溫，新增拿地建面、總價環比再度下降，均價與上月相比基本持平。從南京、廣州南沙等地出臺“地價觸頂后搖號”新政來看，政策面上仍有意控制土地市場的熱度，另外融資監管的“三道紅線”逐步落地，也對房企投資產生影響。本月31家典型房企中僅有24家有土地入賬，新增土儲總建面為3456萬平，環比下降6%；新增土地成交總價為1676億元，環比下降4%；平均成交樓板價4851元/平方米，與上月相比基本持平。從成交結構來看，房企投資結構穩定，重點關注熱點二線及強三線城市。

??熱點城市持續調控，“三道紅線”逐步落地，土地市場短期有望降溫。目前監管層面的力度在持續增加，8月廣州南沙和南京地區新出臺“地價觸頂后搖號”政策，有意控制土地市場良性運行，融資層面“三道紅線”新規意在加強對房企資金的監管。從本月典型房企拿地可以發現多家企業單月新增土儲有明顯下降，甚至并未在公開市場斬獲土地。短期來看，為適應監管新政，部分房企需收緊投資，加速銷售回款，土地市場短期有望降溫。 

??本月房企投資結構維持穩定，視角仍傾向于熱點一二線以及強三線優質土地，尤其是中西部熱點二線城市備受房企追捧。整體來看，本月土地成交結構中二線城市土地建面占比達到55.4%，連續三個月占比超過5成，其中中西部地區的武漢、南昌、長沙等地熱度最高，成交建面均超百萬方。武漢單月成交更是突破400萬方，上升至年內房企拿地建面最高城市，土地市場回暖十分明顯。另外像成都、蘭州、重慶、西安等中西部二線城市熱度也比較高，居于房企拿地建面排名前列。三四線城市方面房企投資較為分散，中西部的撫州、九江以及珠三角的茂名，長三角的長沙居于前列。

??03

??企業融資

??8月房企新增融資額環比下降24.6%

      核心觀點

??融資總量：本月95家典型房企的融資總額為1062.81億元，環比下降24.6%，同比上升38.1%。其中，境內債權融資760.06億元，環比上升5.5%，同比上升68.2%；境外債權融資205.98億元，環比下降60.1%，同比下降27.2%。本月境內債權融資仍表現強勁，同環比實現上漲；境外債權融資由于前兩個月的融資量相對較大，本月下降幅度明顯。而8月20日舉行的重點房地產企業座談會，明確“三條紅線”細則，使得房企對自身的融資額度使用更加審慎，房企整體的融資量下降。

??融資成本：截至2020年8月房企新增債券類1融資成本6.20%，較2019年全年下降0.87個百分點，其中境外債券融資成本達8.06%，較2019年全年增長0.02個百分點；境內債券融資成本4.25%，較2019年全年下降1.07個百分點。單月來看，8月單月融資成本5.17%，環比下降1.01個百分點；其中境外發債成本6.66%，環比下降0.53，主要在于本月境外發債量相對較少，且發債房企多為歷來成本相對較低的房企，如旭輝發行了兩筆均為6.0%以下的境外債券；境內發債成本環比下降0.27至4.46%。

       企業表現：本月融資總量最高的企業為陽光城，融資總量109.00億元，主要為為多筆子公司的銀行貸款、信托貸款等進行擔保融資，以及發行金額為10億元的公司債，票面利率7.00%。此外，世茂集團本月發行數額也較大，發行了兩筆共計37億元的公司債，以及為參股子公司進行的28億元銀行貸款擔保，整體來看，本月單個房企的融資量都不是很高。從企業梯隊來看，2020年前8月TOP10房企融資平均額233.7億元最大，同比下降12.16%。此外，TOP11-30以及TOP31-50房企融資額均實現同比上漲，TOP11-30的融資成本降幅最大，下降1.51個百分點，此外TOP51+房企降幅也達到了1.47個百分點。

??04

??營銷策略

??營銷勢頭再起，恒大重回7字頭折扣

??核心觀點

??8月房企營銷勢頭再起，營銷節奏較7月有明顯的提升。本月集團統籌營銷活動增多，除恒大持續全國范圍統一營銷外，富力、萬科、融創等也在集團或區域層面有聯動活動。從折扣來看，本月折扣力度多數仍在9折以上，但8折左右的項目增多。恒大折扣再回7字頭，其推出全國在售樓盤均可享受83折優惠，按揭付款還可享額外95折，二者疊加后，可獲得不少于78折的優惠。

??營銷活動方面，碧桂園、萬科、融創及華潤置地等房企在區域層面推出造節營銷活動，比如華潤置地華南818購房節、融創華北嗨購好房節等。值得一提的是，富力與廣汽集團跨界創新營銷，打出購房、購車位、購車三重優惠活動，以8.17折統一折扣提升影響力。 

??9月為傳統“金九銀十”購房黃金月，經過8月營銷活動前期鋪墊，以及當前對房企資金監管趨嚴，為保證資金的快速回籠，未來房企的營銷活動或將繼續發力，營銷范圍將進一步擴大。

??05

??人事變動

??建業地產劉衛星辭任執行董事

??核心觀點

??8月，進入房企中報季，典型房企高層曝光次數顯著提升，從108家監測企業的人事變動情況來看，8月整體變動頻率及變動數量較上月相比均有所增加。 

??8月25日晚間，建業地產股份有限公司發布執行董事辭任及委任非執行董事的公告。劉衛星因個人事業發展原因辭任執行董事一職，自2020年8月25日起生效，同時陳瑛獲委任為非執行董事。

??8月21日，新城發展控股有限公司發布公告披露，公司更換聯席公司秘書及授權代表。朱慧霞因其辭任新城發展委聘的專業秘書服務中介達盟香港有限公司的職務，所以不再任職新城發展的聯席公司秘書及授權代表，自2020年8月21日起生效；聯席公司秘書及授權代表將由伍秀薇接任，自2020年8月21日起生效。

??06

??戰略動態

??分拆物管上市潮繼續

??恒大健康正式更名

      核心觀點

??本月房企多元化業務主要集中在物業和產業地產板塊。物業方面，融創、華潤和禹洲三家房企涉及物業IPO，融創中國旗下的“融創服務”和華潤置地旗下的“華潤萬象生活”陸續向港交所遞交了招股說明書，禹洲則公告表示正考慮分拆物業上市；產業地產方面，綠地與中車交通、蘇州市政府合作，將打造長三角一體化示范區首個超大規模的現代產業園項目，也是國內領先的人工智能產業制造基地。萬科與江門市的合作則涉及城市更新、TOD建設等方面，除此之外還收購了利津華育養豬有限公司，是繼3月成立食品事業部布局生豬養殖、5月向社會招募生豬行業優秀人才后，在實踐養豬事業上做出的進一步動作。

??房企分拆物管上市仍處浪潮中，本月融創、華潤、禹洲入局。于2020年5月31日，融創服務的合約總建筑面積達2.27億平方米，同時在管總建筑面積達1億平方米，2019年的營收28.27億元。截止2020年6月30日，華潤萬象生活的提供物業管理服務的住宅及商業物業建筑面積約1.07億平方米，提供商業運營服務的購物中心建筑面積約560萬平方米，2019年的營收58.68億元。相比之下，禹洲的物管規模較小，企業2020年中報顯示，于期內錄得物業管理收入2.89億元，同比增長62.2%。截至上半年末，總在管建面1300萬平米，合同管理面積2200萬平米。 

??房企分拆物管上市仍處浪潮中，本月融創、華潤、禹洲入局。于2020年5月31日，融創服務的合約總建筑面積達2.27億平方米，同時在管總建筑面積達1億平方米，2019年的營收28.27億元。截止2020年6月30日，華潤萬象生活的提供物業管理服務的住宅及商業物業建筑面積約1.07億平方米，提供商業運營服務的購物中心建筑面積約560萬平方米，2019年的營收58.68億元。相比之下，禹洲的物管規模較小，企業2020年中報顯示，于期內錄得物業管理收入2.89億元，同比增長62.2%。截至上半年末，總在管建面1300萬平米，合同管理面積2200萬平米。