克而瑞研究中心 沈曉玲、萬(wàn)任澄

??導(dǎo)讀：合約銷售突破兩千億大關(guān)，融資優(yōu)勢(shì)、盈利能力良好。

??【銷售：合約銷售突破兩千億，增速優(yōu)于同規(guī)模房企】2019年，金地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額2106億元，銷售面積1079萬(wàn)平方米，分別同比增長(zhǎng)29.8%和22.9%，成功步入兩千億規(guī)模房企之列。在經(jīng)歷連續(xù)兩年合約銷售增速放緩后，2019年金地集團(tuán)業(yè)績(jī)?cè)鏊儆瓉?lái)拐點(diǎn)，不僅較去年同期上升14.5個(gè)百分點(diǎn)，當(dāng)年增速也高于同規(guī)模房企。 

??【土儲(chǔ)：拿地規(guī)模維持高位，加大三四線城市布局】2019年，金地集團(tuán)新增土儲(chǔ)建面1688萬(wàn)方，新增土地總價(jià)1000億元，分別同比增長(zhǎng)57.5%、20%，拿地銷售比為0.57，較去年同期略微下滑0.05，保持較高拿地力度。城市布局方面，企業(yè)在深耕一二線同時(shí)，適當(dāng)布局了具備人口匯聚能力及市場(chǎng)容量的三四線城市，年內(nèi)新進(jìn)貴陽(yáng)、廊坊、鄂州、泰州、江門等十一城，除貴陽(yáng)外，其余均為三四線城市。

??【盈利：營(yíng)收凈利同比雙增，盈利能力優(yōu)于可比房企】2019年，金地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入634.2億，歸母凈利潤(rùn)100.8億，分別同比增長(zhǎng)25.1%、24.4%，營(yíng)收歸母凈利實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)。實(shí)現(xiàn)毛利率、歸母凈利率分別為40.8%、15.9%，均優(yōu)于可比房企，體現(xiàn)企業(yè)良好盈利能力。 

??【償債：短債壓力有所上升，資金成本優(yōu)勢(shì)明顯】受到長(zhǎng)期債務(wù)臨近到期影響，金地集團(tuán)短期負(fù)債同比大幅增長(zhǎng)142%，達(dá)到361.1億元，現(xiàn)金短債比及長(zhǎng)短債比分別下滑1.7及2.85至1.3、1.7，債務(wù)結(jié)構(gòu)不及以往，但短期償債壓力可控。加權(quán)平均融資成本僅為4.99%，融資優(yōu)勢(shì)凸顯，凈負(fù)債率61.5%，位于行業(yè)低位。

??1銷售

??合約銷售突破兩千億，增速優(yōu)于同規(guī)模房企

??銷售增速迎拐點(diǎn)，順利邁入兩千億大關(guān)。2019年，金地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額2106億元，銷售面積1079萬(wàn)平方米，分別同比增長(zhǎng)29.8%和22.9%，成功步入兩千億規(guī)模房企之列,銷售均價(jià)較2018年略微提升至19518元/平方米。在經(jīng)歷連續(xù)兩年合約銷售增速放緩后，2019年金地集團(tuán)業(yè)績(jī)?cè)鏊儆瓉?lái)拐點(diǎn)，不僅較去年同期上升14.5個(gè)百分點(diǎn)，當(dāng)年增速也高于同規(guī)模房企。

??2投資

??拿地規(guī)模維持高位，加大三四線城市布局

??拿地力度維持高位，權(quán)益比例仍舊偏低。2019年，金地集團(tuán)新增土儲(chǔ)建面1688萬(wàn)方，新增土地總價(jià)1000億元，分別同比增長(zhǎng)57.5%、20%，權(quán)益購(gòu)地金額558億，權(quán)益比例46.5%，雖較去年同期提升6.1個(gè)百分點(diǎn)，但依舊處于較低水平。拿地銷售比為0.57，較去年同期略微下滑0.05，保持較高拿地力度。

??深耕一二線同時(shí)，擇機(jī)布局優(yōu)質(zhì)低能級(jí)城市。2019年金地集團(tuán)一二線城市總投資額占比合計(jì)達(dá)到65%，與去年同期基本持平，一二線依舊為企業(yè)主力布局區(qū)域。從結(jié)構(gòu)上看，年內(nèi)企業(yè)加大了二線城市的投資力度，二線城市的投資占比較去年提升12個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到55%，集中在天津、沈陽(yáng)、南京、杭州等深耕城市。一線城市則有所下滑，導(dǎo)致企業(yè)平均樓面價(jià)下滑23.8%至7109元/平方米。此外，企業(yè)在深耕一二線同時(shí)，適當(dāng)布局了具備人口匯聚能力及市場(chǎng)容量的三四線城市，年內(nèi)新進(jìn)貴陽(yáng)、廊坊、鄂州、泰州、江門等十一城，除貴陽(yáng)外，其余均為三四線城市。三四線城市投資拿地金額占比由2016年的11%提升至2019年的35%，下沉趨勢(shì)明顯。

??土儲(chǔ)保障3-4年發(fā)展需要，土儲(chǔ)規(guī)模較為合理。2019年金地集團(tuán)總土地儲(chǔ)備達(dá)5233萬(wàn)方，同比增長(zhǎng)18.9%，權(quán)益土儲(chǔ)2802萬(wàn)方，權(quán)益占比僅53.5%，仍舊偏低。結(jié)合企業(yè)19年1079萬(wàn)方的合約銷售面積，目前土儲(chǔ)規(guī)模足以支撐企業(yè)未來(lái)3-4年業(yè)績(jī)發(fā)展需要，土儲(chǔ)規(guī)模合理。

??3盈利

??營(yíng)收凈利同比雙增，盈利能力優(yōu)于可比房企

??物業(yè)銷售穩(wěn)步結(jié)算，營(yíng)收凈利同比上升。2019年，金地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入634.2億，歸母凈利潤(rùn)100.8億，分別同比增長(zhǎng)25.1%、24.4%，營(yíng)收歸母凈利實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)。其中并表范圍內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算面積393.2萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)53.8%，貢獻(xiàn)結(jié)算收入573.92億。2020年企業(yè)計(jì)劃竣工面積1158萬(wàn)方，較19年實(shí)際竣工面積同比增長(zhǎng)25%，將對(duì)未來(lái)營(yíng)收及結(jié)算增長(zhǎng)實(shí)現(xiàn)良好支撐。毛利率、歸母凈利率維持行業(yè)高位，三費(fèi)費(fèi)用率略有抬升。2019年金地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)毛利率40.8%，雖較去年同期略微下滑2.3個(gè)百分點(diǎn)，但仍舊保持在40%之上，遠(yuǎn)超行業(yè)平均水平。歸母凈利率達(dá)到15.9%，與去年同期基本持平，也高于可比房企。三費(fèi)費(fèi)用率方面受到銷售規(guī)模擴(kuò)張、外拓城市及員工數(shù)量增加等影響，同比提升1.78個(gè)百分點(diǎn)至9.73%。

??應(yīng)占合聯(lián)營(yíng)公司業(yè)績(jī)同比大增，表外項(xiàng)目結(jié)算增多。2019年，金地集團(tuán)的應(yīng)占合聯(lián)營(yíng)公司業(yè)績(jī)達(dá)到59.8億，較去年大幅增長(zhǎng)104.3%，占稅前利潤(rùn)的比重達(dá)到30.6%，非并表項(xiàng)目結(jié)算明顯增長(zhǎng)。雖然表外項(xiàng)目結(jié)算有利于企業(yè)提升利潤(rùn)率指標(biāo)，但并不能在營(yíng)收方面體現(xiàn)。

??4短債

??短債壓力有所上升，資金成本優(yōu)勢(shì)明顯

??短期債務(wù)同比大增，債務(wù)結(jié)構(gòu)不及以往。受到長(zhǎng)期債務(wù)臨近到期影響，金地集團(tuán)短期負(fù)債同比大幅增長(zhǎng)142%，達(dá)到361.1億元，現(xiàn)金短債比及長(zhǎng)短債比分別下滑至1.3、1.7，債務(wù)結(jié)構(gòu)不及以往。不過(guò)企業(yè)在手現(xiàn)金依然能夠覆蓋短期債務(wù)，償債壓力雖有加大但整體風(fēng)險(xiǎn)可控。

??融資優(yōu)勢(shì)凸顯，凈負(fù)債率維持低位。2019年，金地集團(tuán)的加權(quán)平均融資成本僅為4.99%，遠(yuǎn)低于行業(yè)平均水準(zhǔn)。一季度企業(yè)趁利率下行階段又陸續(xù)發(fā)放多筆超短融、中期票據(jù)，票面利率僅介于2.6%-3.6%之間，融資優(yōu)勢(shì)盡顯。凈負(fù)債率方面略微提升至61.5%，但依舊位于行業(yè)地位。