◎  作者 /朱一鳴、李丹

??8月29日，彩生活的主要股東耀偉富企業有限公司涉資195.68萬港元于市場購入47萬股公司普通股份，彰顯了其主要股東對公司價值的認可及對公司未來發展前景的信心。

??值得關注的是，早前于今年7月19日，彩生活引入京東和360股份，旨在社區新零售、社區安全方面達成戰略合作，這對于彩生活平臺的擴張、服務的升級將起到助推作用，同時有利于協同效應的顯現。

??當前，房地產行業進入存量時代，為物管行業帶來穩定的現金流；同時物業管理的增量市場穩步提升，未來發展前景廣闊。彩生活作為最早上市的物業管理公司，截至2019年上半年，其在管面積同比增長9.3%至3.65億平方米，規模占據行業領先地位。面對當下物管龍頭企業加速競爭的局面，主要通過收并購進行規模擴張，利用平臺運營思維在傳統的物管模式上進行戰略轉型的彩生活，能否在物業管理賽道上跑出別樣風采？

??1 收并購為規模擴張的主要途徑

??物業管理企業的擴張模式主要有兩張，一種是依靠房企背景母公司資源輸送來增加物業管理面積，例如碧桂園服務、中海物業等；另一種則是通過在資本市場上的收并購，以及戰略合作來進行外延性規模擴張。前者往往擁有實力雄厚的房企作為母公司，可以通過嫁接內生資源獲取穩定增長的管理面積，擁有先天的物理優勢，但容易產生過度依賴，缺乏相對獨立性、靈活性與創新性。與之相對，彩生活自2014年上市之后，主要通過后者進行了一輪高速的規模擴張，以先發優勢迅速占領市場。截至2019年6月末，彩生活管理的總建筑面積達到5.64億平方米，覆蓋中國227個城市。其中已經產生收益的合約管理面積達3.65億平方米，位居行業首位。

??值得注意的是，彩生活這種擴張模式雖然獨立性較強，能夠搶占市場先機，且前期規模增速較快；但隨著發展的推進，同時也有一些問題顯現：

??其一，規模及利潤增速下行。隨著物業管理行業的迅速發展，市場飽和度的提升，單純的通過獨立外延性擴張來擴大規模難以持續。一方面，企業受自身資金實力的限制，在外延擴張總量不變的背景下保持增速的難度會逐步加大；另一方面，擴張期將有較高比例的簽約管理面積并未產生實質性收益，而管理成本不減，這樣的模式會造成暫時的利潤率下降。可以看到，彩生活上市之后的一年內規模高速擴張，2015年同比合約管理面積增速達135%，而從2016年起增速明顯放緩；近兩年來，規模及利潤增速同比均呈下降趨勢。

??其二，準入門檻低，易于復制。隨著物管行業市場潛力被挖掘，行業關注度持續提升，物管行業迎來上市熱潮。那些早先倚靠規模房企背景，資源依賴度較高的實力物管企業，在內生性增長的同時，也開始借助資本市場進行外延并購，且資本優勢更為顯著。基于這種擴張模式的準入門檻不高，且易于復制，彩生活的優勢縮減。可以發現，在管面積位居行業第二的碧桂園服務，近兩年來無論是規模增速還是利潤增速，都全面趕超了彩生活。

??其三，有偏離輕資產運營軌道趨勢。物業管理本身為輕資產行業，物管企業基本不需要通過舉債運營，即使像同樣通過收并購擴張的雅生活、綠城服務等上市物管公司，上市融資取得的資金已經足以滿足其并購需求，總有息負債規模都遠小于現金規模。而彩生活的凈負債率從2016年的5.9%已增至2019年上半年的31.1%，相比于其他物管企業，似乎逐漸偏離輕資產運營軌道。

??可以說，彩生活的收并購擴張模式贏在早與快，但并不是長久之計。意識到可能面臨的風險，在經歷了一輪快速擴張后，彩生活于2019年上半年的業績會上表示，未來將不會再舉債進行大量并購，不再通過股權并購，而是通過小股操盤來擴大用戶規模。

??2 平臺化戰略轉型開創藍海市場

??除了改變傳統擴張方式，彩生活還從0到1開創性地打造了平臺化的服務模式，尋求新的盈利增長點。事實上，早在2011年彩生活就開始搭建互聯網平臺，2013年正式推出了社區O2O平臺，跨入互聯網時代；2015年轉型升級為3.0的增值生態圈模式，之后持續向平臺企業轉型。截至2019年上半年，彩生活平臺服務面積達12.06億平方米，線上活躍3200萬人，用戶粘性不斷加強。上半年線上平臺交易金額55.5億元，同比增長27.3%。與此同時，在現有平臺規模的基礎上，以平臺為載體的增值服務也迅速發展。2019年上半年，彩惠人生與京東到家、百果園、58到家等電商平臺合作，社區零售新模式進一步構建。彩惠彩繪人生62.2萬單，成交金額1.2億元，同比分別增加91.1%和232.1%。正是由于上半年彩惠人生突破性成果，上半年京東以5.2港元每股入股彩生活，在社區+物流，社區+科技等領域展開合作。

??傳統物業管理模式的弊端顯而易見：包括勞動密集，人工成本較高，利潤空間受限；以及運營效率低，管理粗放等。與之相對，彩生活的創新平臺化服務模式，在成功補足傳統物管模式短板的基礎上，進一步將優勢拉大：

??其一，降低成本，提高效率。彩生活成本的降低主要有三方面，一是擴張成本，通過平臺輸出的方式增加用戶數量，成為規模擴張重要補充。二是人工成本，以智能化設備作為橋梁，利用移動互聯網等新技術對業務形態進行改造，在提升服務質量的同時降低基礎服務對人力的大量依賴。三是管控成本，借助高科技手段編制預算管理系統；同時通過與360在社區安全、大數據的方面合作，部署社區安全軟硬件系統及服務，在提升效率、增加收入的同時降低了成本。

??其二，在此基礎上，創造了更大的利潤空間。可以看到，在規模位居行業前五的重點上市物管企業中，2019年上半年彩生活的營業收入排名第五，而其凈利潤與毛利率皆排第三。其主要原因，是彩生活以平臺為支撐的增值服務業務盈利能力優于同行。期內彩生活得益于彩惠人生與電商平臺合作突破了日常商品服務的消費，取得巨大進展，增值服務貢獻利潤超過三分之一，毛利率高達81.9%，增值業務將是未來發展的重點方向之一。

??合衣、食、住、行、娛等多方面需求，突破傳統物業邊界，同時引入“物聯網”打造開放生活圈。這其中，“吸引流量”和“流量變現”是關鍵。截至2019年6月30日，彩生活生態圈注冊用戶數增加至約3200萬人，其中生態圈活躍用戶數增加至1640萬人，活躍用戶占比達51.3%，相較于去年同期增加了25.1個百分點，線上成交額同比增長了27.3%。流量的量、質及成效的提升證明了彩生活平臺化服務模式的可行性與有效性，未來可通過這種方式拓寬增長邊界，逐步形成核心競爭力，創造更多的可能。

??當然，彩生活雖是平臺化服務模式的開創者，卻也面臨挑戰。一方面，隨著信息技術的發展，以互聯網與科技作為載體搭建平臺的成本降低，潛在進入效仿者與日俱增，平臺化成為物管行業發展的趨勢。截至目前，諸如綠城服務、雅生活服務、中海物業等物管企業也都打造了具有各自特色的O2O平臺，彩生活面臨行業競爭壓力。另一方面，盡管目前彩生活的平臺業務十分全面，甚至在彩生活的戰略規劃中還將不斷拓展增值業務領域；但沒有在任何一個領域形成自己獨有的特色，就容易導致用戶黏性不強，易于被競爭者的差異化戰略各個擊破。而基于對“全”的追求而占用更多的資源，或許也阻礙了其單點極致的發揮。

??結語：可以說無論是上市，擴張，還是創新轉型，彩生活始終是行業的領跑者。但第一個吃螃蟹的未必是笑到最后的，同時可能付出更多的試錯成本。面對行業競爭，除了創新與領先，如何持續探索突破，找到最適合自己的盈利模式，并形成自身的護城河以鞏固優勢，是彩生活立于不敗之地的關鍵。