近日，中化集團(tuán)旗下房地產(chǎn)和酒店業(yè)務(wù)平臺(tái)——中國(guó)金茂啟動(dòng)戰(zhàn)略升級(jí)，也是從中糧集團(tuán)調(diào)任中化集團(tuán)董事長(zhǎng)寧高寧的首次公開(kāi)亮相，表示將在“輕重并 舉，創(chuàng)合創(chuàng)新”的戰(zhàn)略指引下，通過(guò)資產(chǎn)管理強(qiáng)化收益，通過(guò)輕資產(chǎn)輸出等方式快速擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模，并以旗下四條標(biāo)桿產(chǎn)品線為核心，打造標(biāo)桿項(xiàng)目，努力成為“中 國(guó)品質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)引領(lǐng)者”。

??同時(shí)，會(huì)上也給出了金茂商業(yè)未來(lái)的發(fā)展路線及上市時(shí)間表，到2018年實(shí)現(xiàn)管理面積200萬(wàn)平方米，確保所管理資產(chǎn)具有良好的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，早日具備上市條件，擇機(jī)進(jìn)軍資本市場(chǎng)。

??金茂的輕資產(chǎn)模式將以委托管理為主，包括操盤、包租操盤、合資經(jīng)營(yíng)模式為輔的資產(chǎn)管理輸出模式，而強(qiáng)大的運(yùn)營(yíng)能力是實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)。目前，中國(guó)金茂商業(yè)板塊的運(yùn)營(yíng)情況究竟如何？我們從其過(guò)往業(yè)績(jī)中，可以大致看出其商業(yè)運(yùn)營(yíng)的能力。

??一、金茂商業(yè)：體量較小，目前還處在初級(jí)階段

??中國(guó)金茂在2016年1月克而瑞研究中心發(fā)布的《2015年房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力TOP20》排行榜上位列第7名，而排在金茂前面的6家房企中有三家為內(nèi)地企業(yè)，分別為萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)、大悅城。因此，我們將金茂與這三家內(nèi)地領(lǐng)先的典型房企在商業(yè)租賃收入方面進(jìn)行對(duì)比分析。

??從4家典型企業(yè)投資物業(yè)的租賃收入來(lái)看，中國(guó)金茂該板塊僅有12.53億元的收入，與內(nèi)地其它三家典型涵蓋 商業(yè)地產(chǎn)的房企相比明顯較少。而租金在總收入中的占比來(lái)看，中國(guó)金茂僅為7%，相對(duì)占比較低。同時(shí)值得注意的是，金茂的這12.53億元租賃收入是包含了 寫(xiě)字樓與商業(yè)的，這其中絕大部分都是來(lái)自寫(xiě)字樓的收入貢獻(xiàn)，而零售商業(yè)方面由于已開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目數(shù)量較少，因此貢獻(xiàn)較為有限。

??從中國(guó)金茂自身的情況來(lái)看，銷售物業(yè)及一級(jí)土地開(kāi)發(fā)收入150.33億元，占總營(yíng)業(yè)額的81%，為企業(yè)主要收入來(lái)源；酒店經(jīng)營(yíng)收入18.96億元，占比10%；商務(wù)租賃及零售商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入12.53億元，占比雖然僅為7%，但同比增長(zhǎng)幅度最大，達(dá)到了7%。

??因此，中國(guó)金茂的商業(yè)事業(yè)部體量還比較有限，雖然目前來(lái)說(shuō)，還是一家以銷售物業(yè)及酒店經(jīng)營(yíng)為主的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，但未來(lái)商業(yè)運(yùn)營(yíng)的增長(zhǎng)可期。

??二、商業(yè)項(xiàng)目：在運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目較少，大多還在籌建中

??從目前中國(guó)金茂官方披露的信息來(lái)看，其旗下在運(yùn)營(yíng)的商業(yè)項(xiàng)目還較少，大多在籌建中。金茂商業(yè)的四條標(biāo)桿產(chǎn)品線包括城市級(jí)商業(yè)、旅游地產(chǎn)商業(yè)、商務(wù)配套商業(yè)以及社區(qū)商業(yè)。而根據(jù)中國(guó)金茂2015年年報(bào)顯示，目前在運(yùn)營(yíng)的商業(yè)項(xiàng)目?jī)H有南京金茂匯、上海J?LIFE、三亞J?LIFE、麗江J?LIFE四個(gè)項(xiàng)目，其它大多還在籌建當(dāng)中。

??金茂商業(yè)的大多項(xiàng)目都與旗下高端住宅、酒店、寫(xiě)字樓等其它物業(yè)搭配布局，同時(shí)這也符合中國(guó)金茂最新要實(shí)行的“雙輪兩翼”戰(zhàn)略，即“銷售+持有+ 金融+服務(wù)”。但是，未來(lái)金茂商業(yè)在擴(kuò)大規(guī)模的過(guò)程中要做輕資產(chǎn)輸出，或做獨(dú)立的購(gòu)物中心，那么或?qū)⑹ザ喾N旗下資源的支持，因此在這個(gè)發(fā)展的過(guò)程中還充 滿了未知性。

??三、擴(kuò)張模式：輕重并舉，實(shí)現(xiàn)“輕資產(chǎn)”輸出

??金茂商業(yè)要實(shí)現(xiàn)商業(yè)板塊規(guī)模的迅速擴(kuò)大，在2018年達(dá)到資本化的基礎(chǔ)。那么在短短的2年時(shí)間內(nèi)，傳統(tǒng)的方式是很難達(dá)到這個(gè)目標(biāo)的，必須要實(shí)現(xiàn) “輕資產(chǎn)”輸出。因此，金茂表示“將輕重并舉，加大輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，重點(diǎn)甄選5-8家大中型國(guó)企進(jìn)行深度合作，以委托管理為主，包括操盤、包租操盤、合資 經(jīng)營(yíng)模式為輔的資產(chǎn)管理輸出模式，實(shí)現(xiàn)商業(yè)資產(chǎn)價(jià)值最大化。”

??這個(gè)戰(zhàn)略思路讓我們聯(lián)想到內(nèi)地正在“輕資產(chǎn)”模式下奔跑的萬(wàn)達(dá)和寧高寧一手打造的大悅城。

??商業(yè)龍頭萬(wàn)達(dá)的輕資產(chǎn)模式有兩種。第一種，與項(xiàng)目持有者合作。萬(wàn)達(dá)商業(yè)負(fù)責(zé)項(xiàng)目管理和運(yùn)營(yíng)管理，項(xiàng)目持有者 負(fù)責(zé)土地和資金，最后，萬(wàn)達(dá)物業(yè)在扣完所有管理和運(yùn)營(yíng)支出之后，與項(xiàng)目方按3∶7的比例分享凈物業(yè)收入。第二種，與金融平臺(tái)合作。萬(wàn)達(dá)商業(yè)將5個(gè)購(gòu)物中心 打成一個(gè)資產(chǎn)包，放在金融平臺(tái)上募資，合作方進(jìn)行項(xiàng)目投資，萬(wàn)達(dá)商業(yè)負(fù)責(zé)建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、管理，最后以凈物業(yè)收入和合作方分成。

??大悅城在2015年底首個(gè)輕資產(chǎn)模式在天津落地。根據(jù)官方的透露，大悅城輕資產(chǎn)合作在談的條件為5%的項(xiàng)目溢價(jià)加5%的租金收入，整體來(lái)看還是以管理輸出、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、收益共享的形式。

??而從這一次發(fā)布會(huì)上可以看出，寧高寧不僅為金茂帶來(lái)了商業(yè)板塊的具體戰(zhàn)略思路，同時(shí)也帶來(lái)了相應(yīng)的商業(yè)與資本資源。一方面，輕重并舉與創(chuàng)新突破的戰(zhàn)略方針與大悅城較為相似，頗具“寧氏”特色。另一方面，現(xiàn)場(chǎng)中國(guó)金茂與青島奧帆廣場(chǎng)、時(shí)尚集團(tuán)的戰(zhàn)略合作，以及資本界人事的現(xiàn)身，都說(shuō)明了寧高寧為金茂商業(yè)帶來(lái)的不僅是商業(yè)戰(zhàn)略，還有商業(yè)與資本方面的資源。

??那么最終金茂商業(yè)能否在輕資產(chǎn)戰(zhàn)略下迅速的擴(kuò)大規(guī)模，對(duì)于其團(tuán)隊(duì)商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力還有比較大的考驗(yàn)。

??四、結(jié)語(yǔ)

??這次戰(zhàn)略升級(jí)距離上次中國(guó)金茂宣布由“地產(chǎn)商”轉(zhuǎn)型為“城市運(yùn)營(yíng)商”已經(jīng)過(guò)去了7個(gè)月的時(shí)間，金茂在這個(gè)轉(zhuǎn)型方面的動(dòng)作并不算快，而剛剛成立2年的金茂商業(yè)，獲取將承載了集團(tuán)轉(zhuǎn)型“城市運(yùn)營(yíng)商”的重要使命。

??發(fā)布會(huì)上，李從瑞表示，“金茂商業(yè)將發(fā)揮中國(guó)金茂在金茂酒店資產(chǎn)上市、資產(chǎn)證券化等成功經(jīng)驗(yàn)與融資能力，按照上市的路徑要求，積極謀劃商業(yè)資產(chǎn) 的早日上市。”因此，對(duì)于金茂來(lái)說(shuō),，未來(lái)搭建的銷售型物業(yè)開(kāi)發(fā)與持有型物業(yè)運(yùn)營(yíng)的多板塊上市平臺(tái)，將繼續(xù)提升企業(yè)整體估值，同時(shí)實(shí)現(xiàn)低成本融資和穩(wěn)健擴(kuò) 張。

??由于當(dāng)下商業(yè)地產(chǎn)過(guò)剩以及電商的沖擊，未來(lái)金茂商業(yè)除了要進(jìn)行突破性創(chuàng)新之外，還需加強(qiáng)與母公司其它資源的相互借力發(fā)展，如金融、銷售物業(yè)、一級(jí)土地開(kāi)發(fā)等方面。

??面對(duì)金茂商業(yè)的這條上市之路，時(shí)間緊迫，但寧高寧要做的可能還有很多。