??近日，綠城服務(綠城服務集團有限公司)在港交所披露招股說明書，綠城服務將成為繼彩生活、中海物業、中奧到 家后第四家登陸港交所的物業管理公司。截止2015年9月，綠城服務簽約管理的建筑面積有7400萬平方米，覆蓋73個城市，并另有已訂立前期合同但未交 付的8000萬平方米建筑面積。作為后來者，免不了要接受比較，那么綠城服務的賣相如何呢？

??1、股權架構：并非綠城中國分拆，系宋衛平最終控制企業

??首先值得注意的是，即將上市的核心資產“綠城物業服務”(綠城物業服務集團有限公司)并非上市公司綠城中國上市資產中分拆出來的，其與綠城中國并沒有直接的股權關系。

??在綠城中國上市時，綠城物業服務并沒有打包進上市公司，而是作為關聯企業獨立于上市公司之外運營。而綠城中國一直以關聯交易的方式，委托綠城物業服務進行旗下物業的物業管理。根據綠城中國年報，以交付前物業管理服務為例，截至2014年底的三個年度，綠城中國應付綠城物業服務的費用上限分別為1.3億元、1.8億元、2億元。

??事實上，綠城系中服務于地產開發主業的不少公司均非上市公司體系內，比如2015年9月，綠城中國就收購杭州兩關聯公司拓展代建業務。

??綠城物業服務的最終控制人為宋衛平及其一致行動人。經過歷次股權變動后，于重組完成后、上市前，宋衛平、壽柏年、夏一波合計持有擬上市公司綠城服務集團有限公司51%股權，李海榮及公司管理層持有剩余的49%。當然，上市后相應的股權會有所攤薄，但宋衛平及其一致行動人或將繼續作為最終控制人。

??2、盈利能力：整體利潤水平較好，傳統物管服務業務欠佳

??綠城物業，主要提供三類服務，一是傳統意義上的物業管理，以收取物業費為主；二是物業咨詢服務，即在房地產開發項目的設計及開發階段提供咨詢服務(包括項目規劃、設計管理、建筑管理和營銷管理等)，以盡早參與到開發中的項目，并為簽約物業管理打下基礎；三是園區增值服務，通過一站式平臺，憑借互聯網、手機APP、線下體驗等途徑等為園區的業主和住戶提供產品及服務，并構建綠城聯盟，為聯盟伙伴設計社區O2O平臺，協助建設智慧社區。

??前者作為傳統物業管理毛利水平較低，僅為8.6%，而物業咨詢服務和園區增值服務的利潤空間則相對較高，分別為35.9%和46.7%，或將成為未來綠城服務改善盈利情況的重要支撐。

??目前來看，2014年底，綠城服務的物業管理服務業務的報表毛利僅為8.6%(2015年9月底略提升至9.8%)，主要原因在于綠城絕大部分在管物業都是按包干制收取的物業費，占比達到97.8%(2014年底)和98.4%(2015年9月底)，分別占總物業服務費的99.9%及99.7%。相比之下，物業咨詢服和園區增值服務毛利空間更大，分別為35.9%(2014年底)與46.7%(2014年底)。

??由于綠城服務基本采用包干制進行物業費收取，因此，我們可以認為8.6%是綠城物業管理服務業務的實際毛利率，那么8.6%的毛利空間在4家港交所上市的物業管理公司中，處于什么樣的地位？

??通過分析，我們可以發現，綠城服務雖然作為大家觀念中的中高端物業服務企業，但是在傳統物業管理服務上，其實際毛利空間低于中海物業的11.8%，并趨近于彩生活。主 要原因在于，在綠城服務所管理的這些物業中，綠城中國所開發的中高端項目僅為1667萬方，占比25.3%(2014年底)，其中更多來源于其他開發商的 項目，比如收購的沈陽銀基物業、上海新湖物業、浙江新湖物業等。這使得綠城服務的平均物業費并不算太高，僅為31.56元/平方米/年(2014年底)， 而在物業服務上的投入卻相對較高。

??不過，站在公司整體層面來看，綠城服務利潤水平略優于中海物業，整體利潤率為6.8%，高于中海物業的6.1%。從單位面積的利潤貢獻上來看，綠城服務的單位面積貢獻利潤為2.90元/平方米/年，高于中海物業的2.31元/平方米/年。

??3、智慧社區：O2O平臺運營較佳，智慧管理平臺頗具亮點

??2014年9月，綠城服務開始推出智慧社區項目，主要包括以下：(1)社區O2O平臺：與大部分社區O2O平臺類似，提供在線物業服務(包括線上保修、繳費等)、生活服務(包括電商等)及其他在線增長服務(包括社交等)。(2)智慧物管服務平臺：作為管理系統，輔助員工提供優質的物業管理服務及社區增值服務。(3)智慧硬件管理平臺：通過互聯網連接的物管設施、設備、裝置等。

??截止2015年9月底，幸福綠城網站及APP的注冊用戶已經超過14.8萬，注冊用戶的活躍度達到了 61.1%，覆蓋38個城市的265個社區的11.8萬個家庭，注冊家庭比例達到了90.3%。就是說，社區O2O平臺覆蓋的小區中，有九成的家庭都注冊 了幸福綠城的賬號。雖然沒有其他社區O2O平臺的數據進行對比，但我們初步判斷這個數字還是比較優秀的，為社區O2O的成功運營打下了堅實的基礎。

??從收入上來看，綠城服務的園區增值服務較高，達到了1.56億元(2015年9月底)，然而其中的收入并不完全來源所謂的社區O2O平臺，或將有一大部分為智慧物管服務平臺和智慧硬件管理平臺兩項業務所涉及的軟件和硬件費用。與大部分社區O2O平臺面臨的問題相同，靠用戶購物、消費獲取的收入微乎其微。

??從幸福綠城APP的產品設計上來看，界面相對美觀，功能設計得也像模像樣。包含了智慧管家(訪客通行、報修、投訴表揚等)、業主自治(公告、議 事堂等)、友鄰社交(活動、二手物品等)、園區商圈(生鮮、家政、送水等周邊服務)、園區健康(掛號、慢病管理、健康檔案等)、園區金融(綠城財富)及園 區學院(在線問答)七大模塊。初步分析，園區健康模塊頗具特色，對接的是第三方服務平臺，功能服務設計得較為到位，可以在線掛號，查看健康檔案等。而園區 金融的銷售情況卻不容樂觀，與彩生活的在線理財業務相差較遠。相信在專業團隊的開發迭代之下，或有向好的趨勢。

??總體而言，綠城服務擴張較快，但傳統物管服務業務盈利能力亮點不足，可試圖根據不同社區制定不同服務標準，并著力提高成本控制水平。未來綠城服 務還將繼續采用收購的方式進行物業管理面積的擴張，不過值得注意的是，隨著市場對物業管理的關注提升，物管公司收購已經越來越難，成本越來越高。而在智慧 社區的拓展上，一是社區O2O平臺的服務有待優化，對于除在線物業管理服務外的其他服務(生活服務等)，可與第三方合作以提高用戶體驗、降低成本。二是加 快智慧物管服務平臺和智慧硬件管理平臺的拓展，進行管理體系的輸出，并進行O2O平臺的覆蓋。