??綠地集團已經成為混改成功樣本，同為上海大型國企、同樣涉及房地產行業的上實集團改革成為新焦點。伴隨著上實集團旗下上實發展近期一系列定增、多 元化的動作，上實系地產大整合再次跳入公眾視野。經過今年定增以及進一步的多元化轉型，上實發展獲得了上實系地產整合主體的地位的先機。

??“上實系”地產多平臺，大整合勢在必行

??上實集團屬于上海最大的國企之一，歷經30余年的發展，目前形成房地產、醫藥、基建、消費品以及金融股權投資等五大核心業務，公司規模龐大，組織架構復雜。

??就房地產業務而言，目前上實集團旗下主要有三大平臺，包括上投控股、上實發展和上實城開。由于三大平臺城市布局、產品特征相似，業務之間存在重疊，集團內部同業競爭嚴重。上實系地產大整合勢在必行，而以哪個平臺為最終的整合平臺成為大家最為關心的問題。

??根據上實發展今年11月發布的定增公告，可以看到上實發展已收購上投控股100%股權。未來上實系整合主體之爭的主角將只剩上實發展和上實城開。

??追溯上實系地產整合之路，上實發展與上實城開之間的平臺之爭已歷經多個回合。從最初2007年上實集團公開承諾上實發展“太子”地位；到其后業 績不斷下滑，2010年被上實控股收購63.65%股份而地位不明朗；再到2011年上實控股注資上實城開，上實城開以其積極的業務發展模式及不俗的業績 表現挑戰著上實發展的保守行事風格，上實發展開始屈居下風；最后到2014年年初峰回路轉，上實發展與上實東灘投資共同開發建設養老社區項目，涉足東灘項 目這一上實系地產業務整合的關鍵資產再次明確其“太子”地位。加上此次定增收購上投控股，至此，上實發展作為上實系地產整合主體的地位已相當明朗。

??立足主營業務，強化行業地位

??相對于過去倪建達的上實城開而言，上實發展前幾年業務發展過于保守，極少新增土地儲備，而專注于緩慢開發既有土地儲備。不過近年來，在集團內部 的壓力以及資本市場的關注下，上實發展作風有所轉變，僅就今年來看，上半年就先后完成了嘉定項目、長沙項目的股權收購，并以底價競得重慶北碚區地塊，11 月底又大手筆以32.6億元競得上海虹口區地塊，建筑面積12.7萬平方米，此次定增還將納入6個房地產開發項目和 1個物業服務公司，可售貨值將增加40%。目前，公司現有未開發的建筑面積247.4萬平方米，其中權益建面170.5萬平方米，土地儲備充實，上實發展 主業布局也更為明朗。項目銷售業績方面亦穩步增長，上海金山海上納緹、上海青浦朱家角、湖州海上灣、成都海上海、青島國際啤酒城等多個項目銷售穩步推進。

??反觀上實城開，倪建達的離開似乎對公司的發展有一定影響。從公司的半年報來看，目前項目儲備較少，且商品房和保障房兩大塊的銷售業績集中度相當 高，上海萬源城占商品房銷售業績的75.6%，而保障房的銷售全部來自上海晶城，也就是說目前整個公司的業績主要由這兩個項目支撐。在建項目也并不多，僅 有西安浐灞半島、城開中心、上海晶城及莘莊地鐵上蓋項目。

??過去上實城開是改革派，上實發展是保守派。不過，如今上實發展逐漸打開業務空間，積極新增土地、營銷項目，立足主營業務的發展。

??聚焦新興產業，拓展業務多元化

??在立足主營業務的同時，上實發展還積極尋求業務突破，近期提出一系列轉型，意欲升級主業，拓寬盈利和估值空間。就轉型而言，主要有三大方向：綠色地產、聯合辦公和互聯網+。

??首先是綠色地產。上實發展擁有譽德動力、上海眾鑫建筑設計研究院、龍創節能等建筑領域解決方案提供商的股 份，同時通過此次定增，上實發展對龍創節能的股權將增至70%，借此進入建筑節能領域，延伸房地產產業鏈。對龍創節能擁有絕對控制權，能夠真正實現為其所 用，增強產品設計及綠色節能能力，并能夠自主研發綠色建筑技術。

??其次是聯合辦公。上實發展聯合美國柯羅尼資本聯袂打造We+眾創空間，We+現已經有5個項目在運營，包括 北京2家、上海2家和杭州1家，在管物業面積約1萬平米，預計今年年底實現6-8個城市3萬平米以上物業布局。公司目前是市場唯一一個介入聯合辦公市場的 上市國企，打造We+優勢明顯，坐擁國資背景，且集團下有房地產資源，WE+可以低成本盤活存量或獲取新的項目空間；另外，與美國柯羅尼資本合作，資金層 面無虞，專心致力于產品的開發和運營。目前來看，We+市場反應較好，以上海金鐘廣場5樓旗艦店為例，面積達3400平米，共有350個工位，目前已租賃 超過270個，出租率達77%。

??再次是互聯網+。上實發展的互聯網+道路著力于其自身的醫藥資源，通過收購北京復方科技公司整合電子處方、 合理用藥、藥品分發、服藥依從性管理等在線應用，形成醫藥服務生態體系。目前已簽約北京7000多家藥店，并將向河北、山東等省擴張。隨著中國社會老齡化 現象的加劇，未來社區醫療、城市醫療需求勢必增多，上實發展利用自身資源建立醫療服務體系，順應社會發展需求，我們預期這一業務未來成長空間較大。

??不管是在房地產產業鏈上下游延伸進入建筑節能領域，還是在整合自身優質資源的基礎上開發聯合辦公產品、做醫藥的互聯網+，都將對公司業績及資本市場的認可度、市場估值的提升起到積極促進作用。

??縱觀上實發展在集團整合平臺爭奪上的始末，上實發展可謂用自身的努力上演了一出捍衛“嫡”位大戲。從業績平平、資本市場關注度小到現在頻頻發 力、引領地方國企改革，不斷鞏固了在集團內的整合主體地位。當然在其堅守主業、拓展多元化業務的同時也存在一些隱憂，比如產品差異化程度不高、創新業務回 報周期長以及固有的國企效率不足等問題，都將影響集團整合進度。集團承諾的在2017年前完全解決同業競爭問題的期限將至，上實發展這一整合主體責任重 大、任務艱巨，還需進一步優化業務、協調資源，以實現上實系地產業務的最終大整合。