旭輝： 專注“剛需“、“高周轉(zhuǎn)”，全年業(yè)績(jī)有望再創(chuàng)新高

  CRIC研究中心分析師/沈曉玲、朱一鳴、戴成路

  上半年銷售同比大增近一倍，全年業(yè)績(jī)預(yù)計(jì)將創(chuàng)歷史新高

  旭輝上半年銷售72億元，同比大增96%，完成年度目標(biāo)57%，高于去年同期的46%。由于去化良好，所以管理層把年度目標(biāo)從125億元提高到140億元。以下半年150億元的貨值和上半年70%的去化率，預(yù)計(jì)全年的業(yè)績(jī)將輕松超越新目標(biāo)，達(dá)到集團(tuán)銷售業(yè)績(jī)歷史新高。

  集團(tuán)在2012年依靠高速增長(zhǎng)(同比+75%)的業(yè)績(jī)首次進(jìn)入CRIC中國(guó)房企銷售Top50榜單，當(dāng)年銷售金額排名44位。隨后集團(tuán)成功在港 交所上市(884.HK)，融資17億港元。成功上市推動(dòng)集團(tuán)在今年上半年銷售增長(zhǎng)更為迅猛，排名繼續(xù)提升，達(dá)到37位。業(yè)績(jī)提升一方面是靠高周轉(zhuǎn)策略， 成交量增長(zhǎng)顯著(同比+66%)，達(dá)到72萬(wàn)平米，排名29位；另一方面與集團(tuán)在一二線城市提供剛需住房的戰(zhàn)略密切相關(guān)。集團(tuán)管理層表示，將繼續(xù)執(zhí)行剛需 定位和高周轉(zhuǎn)(今年項(xiàng)目拿地開盤時(shí)間間隔又縮短了一個(gè)月)的戰(zhàn)略。

  深耕擴(kuò)張同步進(jìn)行，聯(lián)合開發(fā)省現(xiàn)金

  繼2011年后，集團(tuán)在今年又大舉拿地，僅上半年就獲得11幅，新進(jìn)入兩個(gè)城市(杭州、武漢)，總建筑面積150萬(wàn)方，樓板價(jià)5,600元/ 米，遠(yuǎn)高于集團(tuán)總土地儲(chǔ)備平均樓板價(jià)2,900元/平米。不過(guò)集團(tuán)管理層表示，未來(lái)土地成本會(huì)控制在房?jī)r(jià)的30%以下。高樓板價(jià)主要是由上海和北京的一些 項(xiàng)目所引起。好在所拿地塊中，有六塊是合作項(xiàng)目，所以總土地出讓金僅為47億元。合作方主要是綠地集團(tuán)和恒基中國(guó)。管理層表示，未來(lái)的拿地區(qū)域方面，會(huì)深 耕原有的城市，每年會(huì)新進(jìn)入1到2個(gè)剛性需求充裕的城市，但是會(huì)減少熱點(diǎn)城市的拿地，加大項(xiàng)目兼并收購(gòu)的力度，特別是那些支付壓力不大、可分期支付的項(xiàng) 目。

  截止2013年上半年底，集團(tuán)土地儲(chǔ)備770萬(wàn)平米(同比升45%)，其中權(quán)益部分650萬(wàn)平米(同比升25%)。權(quán)益部分增幅較小是因?yàn)楫?dāng)期 所獲土地有一半是聯(lián)合開發(fā)，這符合目前的業(yè)內(nèi)趨勢(shì)。從結(jié)構(gòu)來(lái)看，長(zhǎng)三角依然超過(guò)一半，環(huán)渤海和中西部以2：1的大概比例占據(jù)剩余面積。另外，中小戶型的住 宅占據(jù)63%，商業(yè)占據(jù)19%，和當(dāng)期的銷售結(jié)構(gòu)類似，體現(xiàn)集團(tuán)當(dāng)期表現(xiàn)和中長(zhǎng)期規(guī)劃一致。

  剛需定位抑制盈利水平，未來(lái)將適度提高財(cái)務(wù)杠桿，繼續(xù)高周轉(zhuǎn)

  旭輝上半年確認(rèn)收入同比大增141%，主要是因?yàn)?012年合約銷售大增76%。依此邏輯，2013年的強(qiáng)勁銷售將持續(xù)推高今年全年和明年的收 入。產(chǎn)品的剛需定位使毛利率長(zhǎng)期受到抑制，保持在30%以下，當(dāng)期僅25%左右。不過(guò)，由于今年上半年合約銷售均價(jià)同比增長(zhǎng)20%至1萬(wàn)元/平左右，這將 使全年和明年的毛利率有所上升。

  今年上半年凈負(fù)債率67.4%，較去年年末略有上升。按照集團(tuán)的構(gòu)想，未來(lái)會(huì)繼續(xù)加大財(cái)務(wù)杠桿，擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，將凈負(fù)債率提升到70%-80% 的水平。雖然企業(yè)將會(huì)適度提高凈負(fù)債率，但是企業(yè)現(xiàn)金流依然有保障。目前企業(yè)短期債務(wù)壓力很小，現(xiàn)金短債比達(dá)3.0；且長(zhǎng)短期債務(wù)比為4.2，負(fù)債結(jié)構(gòu)較 為合理。更值得一提的是，如果企業(yè)繼續(xù)融資，亦更多會(huì)考慮利率較低的海外融資，據(jù)統(tǒng)計(jì)目前海外融資比重已達(dá)15%，較去年同期增加10多個(gè)百分點(diǎn)。

  我們預(yù)計(jì)，旭輝集團(tuán)將維持“剛需+輕資產(chǎn)+高周轉(zhuǎn)”的協(xié)同模式，適度增加負(fù)債比例，采取合作拿地開發(fā)模式快速擴(kuò)大企業(yè)土地規(guī)模，為企業(yè)業(yè)績(jī)的持續(xù)快速增長(zhǎng)提供堅(jiān)固的基礎(chǔ)。 

  補(bǔ)充說(shuō)明：此報(bào)告僅為企業(yè)當(dāng)日業(yè)績(jī)發(fā)布后的及時(shí)快評(píng)，后期CRIC研究中心還將有詳詳實(shí)的半年報(bào)分析報(bào)告推出，敬請(qǐng)關(guān)注！

  分析師簡(jiǎn)介

  沈曉玲  CRIC研究中心企業(yè)研究經(jīng)理，擅長(zhǎng)房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略、應(yīng)急策略研究

  朱一鳴  CRIC研究中心企業(yè)研究經(jīng)理，擅長(zhǎng)房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略、融資及財(cái)務(wù)分析

  戴成路  房產(chǎn)分析師，專長(zhǎng)于香港內(nèi)房股分析和中國(guó)人口及城鎮(zhèn)化研究