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??導(dǎo) 讀 

??2024年房企投資謹(jǐn)慎收縮，頭部國(guó)央企降幅超20%。2025年預(yù)計(jì)核心城市投資局部火熱，國(guó)央企領(lǐng)銜發(fā)力。

??榜單解讀

??前言：2024年，受到行業(yè)整體筑底調(diào)整、企業(yè)現(xiàn)金流壓力等因素疊加影響，房企投資意愿、態(tài)度極為謹(jǐn)慎，銷(xiāo)售百?gòu)?qiáng)拿地銷(xiāo)售比僅0.17，與2022年水平相當(dāng)，處在近五年低點(diǎn)。投資額也“一降再降”，全年新增土儲(chǔ)金額TOP100總量同比降31%，較2020年高點(diǎn)減少76%。

??投資縮減之下，拿地格局、策略仍然慣性延續(xù)。一方面保持了“少數(shù)央國(guó)企占主導(dǎo)、多地城投托底、民企持續(xù)萎靡”的態(tài)勢(shì)，拿地金額TOP10中，央企占據(jù)了半壁江山；另一方面，聚焦高能級(jí)城市成為眾多企業(yè)的共識(shí)，大多數(shù)企業(yè)投資金額中一二線占比均超過(guò)90%。

??雖然年底投資迎來(lái)小幅“翹尾”，但銷(xiāo)售回暖傳導(dǎo)至投資仍需時(shí)間，預(yù)計(jì)2025年企業(yè)投資將繼續(xù)維持謹(jǐn)慎、分化的趨勢(shì)。

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??新增土儲(chǔ)貨值、總價(jià)百?gòu)?qiáng)門(mén)檻同比跌17%和10%

??2024年1-12月新增土儲(chǔ)貨值百?gòu)?qiáng)門(mén)檻值為61.3億元，同比下降17%，新增總價(jià)百?gòu)?qiáng)門(mén)檻值為27.8億元，同比下降10%。唯一同比回正的新增建面百?gòu)?qiáng)門(mén)檻值為55.8萬(wàn)平方米，同比提升7%，該指標(biāo)從11月末同比開(kāi)始回正。

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??金額百?gòu)?qiáng)總量同比跌31%，較2020年高點(diǎn)降幅超七成

??房企投資連續(xù)三年下滑。2024年新增土儲(chǔ)百?gòu)?qiáng)房企的新增貨值、總價(jià)和建面百?gòu)?qiáng)總和分別為22062億元、10729億元和10566萬(wàn)平方米，同比降幅分別為31%、31%和21%，降幅較去年末持續(xù)增大。尤其是投資金額，與2020的高峰相比已經(jīng)下跌了76%。

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??百?gòu)?qiáng)房企拿地銷(xiāo)售比0.17，為近五年新低

??拿地銷(xiāo)售比持續(xù)下行，2024年百?gòu)?qiáng)房企拿地銷(xiāo)售比僅0.17，與去年相比下降0.04，創(chuàng)近五年新低。但與11月末的0.16相比提升了0.01，市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”下，最后一個(gè)月在規(guī)模化央國(guó)企帶動(dòng)下，拿地積極性略有回升。

??分梯隊(duì)看，TOP10房企拿地銷(xiāo)售比為0.25，較11月末回升0.04，TOP11-20房企拿地銷(xiāo)售比為0.14，較11月末回升0.06，這兩個(gè)梯隊(duì)房企年末沖刺效果最為顯著。

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??集中度持續(xù)走高，TOP10房企新增貨值占62%

??市場(chǎng)下行周期中，企業(yè)投資更加聚焦，新增貨值集中度持續(xù)走高，2024年10強(qiáng)房企新增貨值占62%，較11月末和2023年全年均增加3個(gè)百分點(diǎn)。

??其他梯隊(duì)中，TOP11-20房企今年新增貨值僅占13%，同比減少了6個(gè)百分點(diǎn)，TOP21-30房企僅占4%，同比減少2個(gè)百分點(diǎn)，這兩個(gè)梯隊(duì)中不少房企今年暫緩拿地，工作重心持續(xù)為銷(xiāo)售回款；其次TOP31-50和后50強(qiáng)房企的占比都相應(yīng)地比去年同期有小幅提升。

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??年末投資再迎“翹尾”，高度聚焦核心城市

??12月，在整體市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”以及核心城市集中拍地之下，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)30家房企單月投資金額（全口徑）接近1500億元，同環(huán)比分別增長(zhǎng)6%和66%，拿地金額連續(xù)兩個(gè)月大幅回升，創(chuàng)近兩年新高。

??單月拿地較多企業(yè)仍以2024年銷(xiāo)售規(guī)模居前、投資拿地規(guī)模居前的“老面孔”央國(guó)企為主。中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、保利發(fā)展、招商蛇口、中國(guó)金茂等央企12月拿地金額超百億，且投資均聚焦在高能級(jí)城市。

??若從全年來(lái)看，2024年各企業(yè)拿地選擇高度趨同，投資更加聚焦和謹(jǐn)慎。一方面是布局城市進(jìn)一步減少，拿地金額TOP10的全國(guó)化房企來(lái)看，未有一家企業(yè)2024年投資城市超過(guò)20個(gè)；另一方面，一二線成為典型企業(yè)的首選，三四線持續(xù)處在無(wú)人問(wèn)津的局面。TOP10中9家企業(yè)投資金額中一二線占比超過(guò)95%，越秀地產(chǎn)、濱江集團(tuán)、中建壹品等拿地全部集中一二線。

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      央企投資規(guī)模大但同比降幅超三成

      土地市場(chǎng)城投托底現(xiàn)象仍明顯

??從企業(yè)具體投資布局而言，2024年仍然保持了“少數(shù)央國(guó)企占主導(dǎo)、多地城投托底、民企持續(xù)萎靡”的格局。

??央國(guó)企同樣深陷市場(chǎng)銷(xiāo)售持續(xù)筑底的影響，投資愈發(fā)謹(jǐn)慎，雖然投資規(guī)模保持領(lǐng)先，但較去年大幅下滑。在拿地金額TOP100中，央企、國(guó)企拿地金額同比下降36%和21%，占金額百?gòu)?qiáng)比重分別下降3和2個(gè)百分點(diǎn)，至40%和19%。

??這也導(dǎo)致在多個(gè)地方土地市場(chǎng)依舊需要城投平臺(tái)公司進(jìn)行托底。一方面體現(xiàn)在上榜城投拿地金額占比達(dá)到26%，僅次于央企，且上榜數(shù)量中，城投企業(yè)也是占據(jù)了半壁江山；另一方面，城投平臺(tái)公司拿地金額同比增長(zhǎng)35%，與央國(guó)企、民企等形成明顯反差。

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??銷(xiāo)售回暖傳導(dǎo)至投資仍需時(shí)間

??企業(yè)投資還在筑底期

??與2023年相比，2024年房企的投資表現(xiàn)更加謹(jǐn)慎、收縮，全年新增拿地規(guī)模持續(xù)下降，且即使是投資相對(duì)積極的頭部國(guó)央企，投資力度同比也展現(xiàn)為下滑且同比降幅大部分在20%以上。展望未來(lái)，在銷(xiāo)售端仍未實(shí)現(xiàn)大面積、普遍性止跌回穩(wěn)的情況下，預(yù)計(jì)2025年企業(yè)投資側(cè)仍不會(huì)有明顯的起色，整體依然以謹(jǐn)慎、分化為主旋律。

??從城市角度來(lái)看，房企將聚焦于核心城市或自身深耕區(qū)域，過(guò)去對(duì)全國(guó)化布局的追求將不再，2025年投資也將繼續(xù)聚焦，核心城市和優(yōu)質(zhì)地塊可能將出現(xiàn)局部火熱的情況；從企業(yè)角度看，頭部的國(guó)央企預(yù)計(jì)將持續(xù)領(lǐng)銜發(fā)力，持續(xù)在市場(chǎng)低迷期補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，中小規(guī)模房企和大部分民企則預(yù)計(jì)持續(xù)觀望，待后市表現(xiàn)來(lái)決定是否提升投資力度。