??易居房地產研究院4月3日發布《2020年3月全國40城新建商品住宅成交報告》。該報告核心觀點如下，2020年3月，全國多數城市售樓處逐漸恢復開發，樓市供應量也相比2月份出現較明顯增長，樓市成交逐漸回暖，但仍然較去年同期下降較多。一季度40城新房成交面積同比大降超三成，受新冠肺炎疫情影響，一季度多數城市新房成交面積同比大幅下降，其中東部二線城市降幅最小，三四線城市降幅最大。

??易居研究院研究員沈昕表示，預計二季度后各地成交量將逐步回升。目前來看，中央對房地產的調控基調并未改變，受國內外疫情影響，居民收入也存在下降風險，一定程度上會抑制購房置業需求。預計二季度后各地前期積壓的購房需求會逐步釋放，但在目前的經濟環境和政策環境下，大部分城市的樓市成交不具備大幅增長的條件。

??該報告主要有以下內容：

??3月40城成交環比增長316%，同比下降36%

??2020年3月，易居研究院監測的40個典型城市新建商品住宅成交面積環比增長316%，同比下降36%。3月全國多數城市售樓處逐漸恢復開發，樓市供應量也相比2月份出現較明顯增長，樓市成交逐漸回暖，但仍然低于去年同期較多。

??由于單月數據可能存在異動現象，這里結合近6月移動平均數據來進行分析，3月的移動平均同比增速為-16%。該曲線在2015年9月達到本輪周期的最高點之后，便開始下行，期間在2016年的3-4月有過短暫回升，此后一直下行至2017年10月左右達到本輪低點。2017年11月之后，該曲線開始震蕩上行，2018年12月開始震蕩下行，目前仍處于震蕩下行過程中。

??3月東部二線城市成交量同比降幅最小

??2020年3月，易居研究院監測的4個一線城市新建商品住宅成交面積環比增長220%，同比下降40%。一線城市今年1-2月成交量同比降幅是所有城市中最小的。但在3月份全國疫情好轉的情況下，由于海外疫情蔓延造成北京上海等城市的防控壓力增大，商品房供應和銷售也受到一定影響。

??2020年3月，18個二線城市新建商品住宅成交面積環比增長311%，同比下降36%。其中8個東部二線城市新建商品住宅成交面積環比增長296%，同比下降16%；4個中部二線城市新建商品住宅成交面積環比增長330%，同比下降65%；6個其他地區的二線城市（東北及西部地區）新建商品住宅成交面積環比增長323%，同比下降36%。

??東部二線城市，3月成交面積同比降幅最小。部分本輪降溫較早的城市本身樓市就已企穩，有反彈跡象。且這些城市此次受疫情影響相對較小，南京、杭州等城市線下銷售恢復較早，因此東部二線城市成交量降幅相對比較小。

??中部二線城市，3月成交面積同比降幅最高，主要是受武漢影響，武漢是此次新冠肺炎疫情爆發的中心城市，目前還基本處于封閉狀態，2月份以來新房成交全面凍結，而武漢新房成交在中部二線城市中占比最高。預計二季度后隨著疫情的逐漸消退，武漢的住宅需求會逐漸釋放，成交有望得到補增，屆時中部二線城市的成交面積也會得到補增。

??其他二線城市，3月成交同比下降36%，降幅大于東部二線城市，小于中部二線城市。西部和東北的二線城市本輪行情啟動和降溫均晚于東部和中部二線城市，大部分城市2019年才開始降溫，目前仍處于降溫階段，疊加此次疫情影響，降幅較大。

??2020年3月，18個三四線城市新建商品住宅成交面積環比增長377%，同比下降36%。其中7個本輪調控較嚴的三四線城市（限購或限貸）新建商品住宅成交面積環比增長307%，同比下降30%；11個本輪未調控或弱調控（僅限售）的三四線城市新建商品住宅成交面積環比增長446%，同比下降40%。

??本輪調控較嚴的三四線城市,主要還是經濟基本面較強的城市，以人口凈流入城市居多，購房者以本地工作者居多，此次受疫情影響略小于基本面較弱的三四線城市。

??本輪弱調控或未調控的三四線城市，3月成交同比降幅略大于調控較嚴的三四線城市。這些城市經濟基本面弱于調控較嚴的三四線城市，部分是人口凈流出城市，往年春節返鄉置業需求比較旺盛，受此次疫情影響成交量大降。

??后續來看，一線城市2019年上半年已企穩反彈，預計疫情過后成交量有望回升，但如果海外疫情持續蔓延的話，北京上海等城市防控壓力將會持續較長時間，可能會導致樓市回升時間延后。東部二線城市去年月均成交量相比2017年和2018年有所增長，今年一季度成交量相比其他幾個區域的二線城市要好，二季度隨著需求的釋放成交會有回升。中部地區二線城市去年月均成交量相比2017年和2018年有所增長，2月份以來受武漢影響成交量降幅較大，武漢的成交量恢復要滯后于其他城市，中部地區成交量恢復會滯后于東部地區。其他地區的二線城市和三四線城市的成交量本身就面臨較大的下降風險，預計疫情過后樓市成交也不是很樂觀。

??2020年一季度40城成交面積同比下降37%

??2020年一季度，40城成交面積同比下降37%。

??從歷史走勢來看，2017年2月，40城年初累計成交面積同比增速進入負區間，之后降幅不斷擴大，年底在-22%處企穩。這說明2017年市場出現了降溫，主要由于多地先后出臺或升級了“分類調控，因城施策”的樓市調控政策，并且以個人房貸利率上浮為代表的信貸政策趨緊也有效地打擊了投資投機需求。

??2018年，40城累計成交面積同比增速曲線出現了反彈，這主要是因為三四線城市尤其是未調控或弱調控的三四線城市成交面積增長較多。

??2019年1月，40城累計成交面積同比增速曲線大幅跳水，2月持平，3月上行，此后一直在0軸附近小幅震蕩。

??2020年1月，受春節與去年錯位影響，成交面積同比下降18%。2月受新冠肺炎疫情影響，全國大部分城市售樓處關閉，銷售受到極大影響，40城累計成交面積同比增速曲線大幅跳水。3月多數城市售樓處逐漸恢復開放，但基本都控制人流，需要客戶提前預約等，樓市銷售要完全恢復到正常狀態還需要一段時間，40城累計成交面積同比增速與2月持平。

??對比國家統計局公布的全國住宅成交累計同比數據來看，兩條曲線走勢大致相近，40城曲線波動更大。這主要由于板塊輪動效應，一二線典型城市對宏觀政策更為敏感。預計2020年1-3月全國新建商品住宅成交面積同比降幅相比2月變化不大。

??分地區來看，2020年一季度，一線城市累計同比下降36%，二線城市累計同比下降37%；三四線城市累計同比下降38%。

??具體來看，東部二線城市累計同比下降19%，中部二線城市累計同比下降55%，其他二線城市累計同比下降40%，本輪已調控的三四線城市累計同比下降36%，本輪未調控或弱調控的三四線城市累計同比下降40%。

??從分地區的年初累計成交面積同比增速歷史走勢來看，2016年3月，一線城市累計同比曲線領先下行，2017年進入負區間，此后一直在低位盤整，2018年3月，一線城市的累計同比降幅開始收窄，2019年1月同比開始轉為增長，此后增速逐漸提高，下半年增速逐漸回落。受春節因素和疫情影響，2020年前兩月一線城市累計同比曲線大幅跳水，3月繼續小幅下行。

??二線城市累計同比曲線在2016年10月出現下行，2017年進入負區間，2018年上半年降幅有所收窄，下半年重回正增長，2019年前兩個月同比大幅下降，3月后同比降幅收窄，下半年重新進入正增長。受春節因素和疫情影響，2020年前兩月二線城市累計同比曲線大幅跳水，3月降幅與2月持平。

??三四線城市累計同比曲線在2016年11月出現下行，2017年進入負區間，2018年重回正區間，且同比增速逐漸擴大，2019年前兩個月同比大幅下降，3月以來同比降幅有所收窄，是三類城市中唯一同比下降的。受春節因素和疫情影響，返鄉置業受到極大影響，2020年前兩月增速大幅跳水,3月降幅小幅收窄。

??預計二季度后40城成交面積將逐步回升

??2020年一季度，40城新建商品住宅成交面積同比下降37%。3月各城市已復工復產速度加快，大部分城市售樓處已陸續恢復開放，但基本都控制人流，需要客戶提前預約等，樓市銷售要完全恢復到正常狀態還需要一段時間。目前來看，二季度后隨著疫情影響的消退，此前被抑制的購房需求會逐漸釋放，40城成交面積會有所回升。但需要注意的是，疫情發生以來央行多次強調“房住不炒”，要求保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性。4月3日，財政部副部長許宏才在國務院聯防聯控機制新聞發布會上表示，今年各地要結合房地產調控的要求，嚴把棚改的范圍和標準，嚴格評估財政承受能力，科學制定年度棚改任務，不搞一刀切，不盲目舉債。今年，明確政府的專項債不用于土地收儲和與房地產相關的項目。

??目前來看，中央對房地產的調控基調并未改變，疫情后提出的“新基建”也試圖轉變過去對房地產的依賴。同時需求端來看，新冠肺炎疫情已在全球蔓延，全球經濟存在嚴重的衰退風險，將對我國外貿出口行業造成很大影響。受疫情影響，居民收入也存在下降風險，一定程度上會抑制購房置業需求。預計二季度后各地前期積壓的購房需求會逐步釋放，但在目前的經濟環境和政策環境下，大部分城市的樓市成交不具備大幅增長的條件。

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