中國高端酒店市場形勢嚴峻 旅游度假酒店興起

RET睿意德

  一、高端酒店市場一片蕭條，旅游度假型酒店興起

  2013年，上海華亭、錦滄文華、銀河賓館等多個高端酒店的股權被轉讓；寧波文昌大酒店關門歇業；南京七成大酒店營業額負增長。隨著“禁奢令”進一步擴大，以會議、商務住宿為重要收入來源的高端酒店市場盡顯蕭條。

  根據中國旅游飯店業協會數據，2013年國內五星級酒店營業額普遍下降三成以上；而STR Global數據亦顯示，上海五星級酒店平均房價已跌破千元，其他二三線城市的平均房價甚至僅600元左右，平均入住率更是下滑至53%。

  中國“禁奢令”的出現像是一個催化劑，推動酒店行業結構性調整，高端酒店需打破供過于求的黯淡局面。RET睿意德中國商業地產研究中心發現，部分酒店因長期低于出租率保本線而不得不另謀出路：

  1、主動“摘星”

  根據中國旅游飯店業協會數據，2013年有56家五星級酒店要求“降星”，而不少準備申報五星的酒店也暫緩申請，放棄高星級評定的高端酒店比例超過八成。由于政壇從簡風的倡導，加之高端需求走弱，酒店“摘星”后不僅可大大降低五星級酒店標準配套設施的高額運營成本，而且能更好的迎合逐漸走強的中端需求。

  2、更改用途

  上海老字號五星級酒店錦滄文華、銀河賓館等整體出售后擬改為辦公用途；開元集團將其在天津的四星級酒店項目改為養老服務公寓，而上海部分酒店也在逐步轉型養老公寓；此外，也有酒店將部分樓棟改建為酒店式公寓后出售產權，如城市酒店。

  與高端酒店情況不同，旅游業的蓬勃發展將推動旅游酒店的興旺。

  受國家旅游政策支持，近年來國內旅游產業的發展趨勢良好，而國民收入逐步提升也將助推旅游市場的革新，旅游酒店將迎來發展契機。

  RET睿意德中國商業地產研究中心調研發現，洲際酒店在收縮上海等大城市戰線的同時，已加快對旅游城市的布局，其中云南在建酒店達8家；而光大銀行也看到了機遇，搶先布局旅游相關產業的信貸市場。由于酒店類企業因大多擁有實物固定資產，在運營中現金流較充裕，因此將旅游酒店的信貸業務定為優質資產。

  RET睿意德中國商業地產研究中心認為，中國酒店業將面臨新的市場變革：

  1、經濟型酒店前景看好，其中精品快捷酒店將迎來快速發展。由于受“禁奢令”影響較小，在過去的一年中，經濟型酒店發展較為平穩。其中，如家酒店集團計劃2014年將新開酒店450家。而高端品牌萬豪亦打造了旗下經濟型時尚生活酒店Moxy Hotels，并計劃在未來10年內將經濟型酒店規模將擴大到150家。

  2、 品牌輸出管理或成新發展方向。研究發現，一些高端酒店的收入結構已逐漸發生調整，依靠品牌輸出和運營管理的收入占比有所增長，如四季酒店與瑞安集團的合作 項目“四季匯”就是輸出四季品牌的酒店式公寓項目。另外，利茲卡爾頓及萬豪酒店集團也提高了品牌輸出管理業務占比。未來通過品牌冠名并輸出管理作為主營業 務，將成為酒店新的發展方向。

  二、新型城鎮化規劃利好商業地產

  《國家新型城鎮化規劃(2014-2020年)》近日出臺，這對商業地產發展是利好消息：

  1、新型城鎮化所涉及的智慧城市、節能環保、生態建設等商業地產相關產業鏈將受益，隨著城鎮化的推進，商業的消費需求將被大大提高。

  2、目前我國服務業增加值占國內生產總值比重僅為46%，與發達國家74%的平均水平相距甚遠，與中等收入國家53%的平均水平也有一定差距，而這為商業地產提供了很大發展空間。

  根據RET睿意德中國商業地產研究中心統計，商業地產將呈現大規模增長態勢，未來3年，中國商業物業供應將超3,700萬平方米，占現有總存量的64%。RET睿意德高級董事王玉珂認為，城鎮化進程帶來的消費市場擴大，將是未來商業地產面臨的最大發展機會。其中，三四線城市的中低端商業物業將產生大量需求。

表：中國與同等收入水平國家和發達國家城鎮化發展比較(2012年)

數據來源：RET睿意德商業地產研究中心