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??導 語

??多地刷新城市單價紀錄，城市高質量發展將推動更多優質宅地入市。

??◎  文 / 馬千里

??2025年7月，土地市場成交規模迎來季節性環比回落。據月末快報數據，7月土地成交建筑面積和金額分別環比下降13%和18%，同比來看建面下降15%，金額持平，優化土地供給質量的特征愈發明顯。截至7月25日，本月供應建筑面積6181萬平方米，環比上月同期增加18%，供應規模連續兩月增加。本月平均溢價率9.9%，為2025年二季度以來月度新高，主要是下半月兩周接連出讓了多宗優質宅地，深圳、上海、蘇州等城市均在月內刷新了各地的城市樓板價新紀錄，其中上海徐匯衡復地塊更是以20萬元/平方米的單價創下了全國樓板價新紀錄。就中央部委進一步加強城市工作的指示來看，隨著各地城市更新的進一步推進，以及在房地產供給側管理進一步優化，在提升土地要素利用率的指引下，2025年下半年有望迎來更多“斷供優質板塊”的宅地入市，各地也有望持續迎來更多高熱優質地塊的成交。

??核心要點

??供求：延續縮量提質，截至7月25日，本月土地供應建筑面積6181萬平方米，同比下降17%。成交建筑面積4194萬平方米，同比下降15%，成交金額1320億元，同比持平。

??熱度：溢價率創4月份以來新高。7月平均溢價率為9.9%，一線城市溢價率大幅攀升25.7%，三線城市溢價率小幅上升1.2個百分點至4.6%，二線城市溢價率小幅下降1.1個百分點至6.2%。

??分布：各能級成交建面均同比回落。成交建面方面，一線、二線、三四線分別下降44%、27%和11%；成交金額方面，一線同比增長24%，二線、三四線分別同比下降14%和1%。

??后市展望

??多地刷新城市單價紀錄，城市高質量發展將推動更多優質宅地入市

??正如我們所預計，隨著7月份大量優質宅地的入市，這些“絕版地段”、“多年斷供”的高品質宅地在7月下旬掀起了多輪土拍熱潮，月內深圳、上海、蘇州等地頻頻拍出高溢價、高總價、高單價地塊，土地市場“縮量提質”特征愈發顯著。至截稿時，北京、上海、深圳、杭州、蘇州、成都等城市均在2025年刷新了各自的樓板價紀錄，其中上海更是刷新了全國單價紀錄。

??2025年7月，中共中央時隔十年再度召開城市工作會議，將2025年以來加快推進的城市更新工作的站位進一步拔高，要求優化城市空間結構，并提及加快構建房地產發展新模式。發改委、國務院、央行等也同步表態將加力落實相關政策。得益于城市高質量發展的推進，人口、產業、城鎮、交通的一體化發展，在穩步促進需求發展的同時，也在持續優化城市空間結構，為房地產市場帶來更多高質量的土地供應。2025年下半年，土地市場預期釋放更多穩定信號，那些集聚了大量外來人口的核心城市，以及經濟發展水平較高的中小城市，均有望成為市場復蘇的重要支點。

??01 供求

??交易量周期性環比回落

??同比縮量提質促庫存結構持續優化

??土地供應方面，截至2025年7月25日，本月土地供應建筑面積6181萬平方米，環比上月同期增加18%，同比下降17%，繼續延續縮量趨勢。隨著各地城市發展進程的推進，7月份土地供應規模延續上升，但同比來看仍繼續下滑，且同比降幅大于新房成交，助力行業庫存規模持續下降。

??至截稿時，一線城市僅北京和深圳有宅地供應，其中北京供應1宗宅地，深圳供應2宗，上海在第六輪土拍后，本月暫停供地。其中出讓底價最高的地塊為深圳寶安區中心板塊宅地，地塊出讓底價64.09億元，總建筑面積14.5萬平方米，起拍樓板價4.42萬元/平方米。該地塊曾于4月30日出讓，起始價86.27億元，后官宣中止出讓。本次出讓進行了規劃調整，大幅降低商業用地配比，將容積率從原來的5.7降低至3.4，商業部分18350平方米限整體轉讓。該地塊是寶中片區近年來最臨近海岸線的集中連片凈地，周邊文體、商業、教育、醫療、交通等配套較為成熟，臨近高端住宅售價可達11萬元/平方米以上。深圳另一宗龍華區民治地塊起拍總價15.54億元，起拍樓板價3萬元/平方米，容積率3.1。北京掛牌宅地位于順義區中央別墅板塊，出讓底價10.3億元，容積率僅為1.6，規劃建筑面積3.68萬平方米，起拍樓板價2.8萬元/平方米。地塊鄰近地鐵15號線國展站，交通便利，且周邊有溫榆廣場、天竺公園等生活配套，環境宜居。東側容積率相同的項目地塊于2022年6月成交，其時成交樓板價為3.1萬元/平方米，2025年新房成交均價在7萬元/平方米以上。

??二線城市方面，本月重慶、西安、長沙、成都、沈陽、武漢等出讓建面超過50萬平方米，其中西安、武漢出讓底價超過30億元。本月二線城市出讓底價最高的地塊位于寧波，為江北區洪塘板塊收儲再上市的商住地塊，該地塊曾經于2022年6月完成出讓，由寧波城投競得，其時成交總價30.3億元，于2025年6月以18.17億元完成收儲。本次再上市起拍總價19.3億元，起拍樓板價9574元/平方米，該地塊由兩宗子地塊構成，多項開發指標均有調整，限高從原先的100米降低至80米，純宅地子地塊容積率從2.8下降至2.2，商住子地塊的商業比例從15%降低至10%，并可以打造為四代宅。地塊南側為規劃的奧體中心，交通配套成熟，目前周邊新房售價在2.6萬元以上。二線城市出讓底價第二的宅地位于西安浐灞金貿板塊，地塊出讓底價15.7億元，容積率2.0，規劃建面15.46萬平方米，起拍樓板價1萬元/平方米。地塊處于騰訊雙創小鎮規劃范圍，產業發展前景較佳，位置上東臨灞河，周邊基礎商業配套尚可。南側緊鄰的華潤璽宸上院地塊于2025年2月底價成交，成交樓板價1.2萬元/平方米。西南側的招商西安序2024年末尾盤售價在3.5萬元/平方米以上。

??月內多地發布了供給側管理優化新政，如北京提出優化住房消費新供給，優先向軌道交通站點和就業密集地區供應住宅用地，完善“保障+市場”住房供應體系。將進一步豐富北京宅地供應的結構，并持續為房地產市場帶來更有活力的市場化宅地供應。成都提出四方面提升供應質量，包括完善“人房地錢”聯動機制、推動區域均衡發展、分板塊靈活制定商服自持比例、支持高品質住宅建設。再加之各地積極開會貫徹中央城市工作會議精神，隨著各地供給側的進一步優化，預計下半年土地市場將持續迎來更多優質宅地的供應，而類似寧波洪塘商住地塊的“收儲-調規-再上市”也將更加普遍，在更為合適的開發指標和價格下，收儲的存量和閑置用地也將從“死庫存”變為激活市場的新動能。

??土地成交方面，截至7月25日，全國經營性土地招拍掛成交4194萬平方米，同比下降15%，降幅較上月增加了11個百分點。2025年以來，各月土地市場供求規模均呈同比回落態勢。本月成交金額1320億元，同比持平，土地市場延續控量提質。本月上海成交金額達到290億元，其余城市均在100億元以下，所有城市成交土地建面均小于70萬平方米。因熱點地塊成交占比上升，尤其是上海、深圳、蘇州均在月內刷新了各自的樓板價紀錄，本月平均樓板價3147元/平方米，同比上升17%。

??02 熱度

??多地優質宅地集中入市

??溢價率升至近4個月新高

??市場熱度方面，至截稿時7月平均溢價率為9.9%，為二季度以來新高。一線城市溢價率大幅攀升，上升至25.7%，創下2025年以來月度新高，三線城市溢價率也小幅上升至4.6%，較上月增加了1.2個百分點，二線城市溢價率小幅下降1.1個百分點至6.2%。具體來看，本月上海、深圳多宗優質宅地拍出了20%以上的高溢價率，上海徐匯衡復地塊、深圳南山前海地塊更是刷新了兩座城市各自的樓板價新高。對于這些一線城市斷供已久的核心區域而言，2025年以來高溢價、高單價的宅地成交已是屢見不鮮，北京、上海、深圳、杭州、成都、蘇州等均已在年內刷新了各自的樓板價紀錄。

??聯系近期中央加力推進城市工作的指示、以及中央部委和地方政府積極響應的情況來看，隨著各地城市化高質量發展的進一步推進，得益于城市更新、土地收儲等工作對存量建筑、土地使用效率的進一步挖潛，預計各地將迎來更多優質宅地入市。隨著各地核心板塊持續帶來高品質住宅用地的新增供給，下半年地市有望維持適當的競拍熱度，在合理的交易規模下為穩市場提供更多動力。

??7月土地流拍率9%，仍在近年低位。具體來看，本月武漢、濟南、西安均有宅地流標或撤牌，因未來銷售前景確定性不足或未達出讓預期，未能成功如期出讓。

??03 重點地塊

??兩榜八成席位來自滬深

??多宗地塊刷新城市單價紀錄

??因上海迎來第六輪土拍、再加之深圳、蘇州稀缺優質宅地入市，7月份高單價宅地數量有所增加，本月共有8宗宅地成交單價超過5萬元/平方米。7月兩榜八成席位來自上海和深圳。首先來看總價榜單，本月成交總價超過50億元的3宗地塊均來自上海，其中熱度最高的虹口區北外灘地塊，該地塊吸引了7家房企參與，經過143輪競價后，由綠城以64.7億元競得，成交樓板價為12.66萬元/平方米，而46.33%的溢價率，也是近年來上海溢價率最高的一宗宅地。該地塊處于虹口北外灘核心區域，南面中央綠軸和黃浦江景，相鄰的碧云北外灘尊邸售價在13萬元/平方米左右。此外普陀真如、靜安東斯文里地塊成交總價分別為65億元和54億元，均由中海競得，其中普陀真如是中海的深耕布局板塊，已經形成商辦、綜合體、長租、住宅項目的全覆蓋，且該地塊是真如副中心最后兩塊高品質住宅的拼圖之一，規劃打造真如翠谷一期項目，通過“住宅+商業”組合推動區域功能升級，標志著真如城市副中心進入了完全建成的加速沖刺階段；靜安東斯文里則是上海首批試點更新單元之一，擁有現存規模最完整、且成片開發的石庫門建筑群，片區將聚焦資管金融產業，肩負城市更新重任，未來積極引入金融類、總部類企業。

??正如我們所預計，隨著城市更新行動的加速推進，本月上海迎來了大量優質宅地入市，其中三幅肩負城市更新任務的優質地塊（徐匯衡復、靜安東斯文里、普陀真如）均得到市場認可，并溢價成交。在合適的開發指標之下，這些城更宅地在助力城市煥新發展的同時，也為房地產市場帶來了更多強確定性的投資標的，并持續提振從業者和需求側信心。

??單價榜方面，徐匯衡復地塊排在首位，該地塊以20萬元/平方米的單價刷新了全國樓板價紀錄。徐匯衡復地塊位于衡復歷史文化風貌區與大徐家匯商圈交匯處，毗鄰上海交通大學，是衡復區域十年來首宗新增住宅用地，兼具歷史人文與繁華商業資源。地塊容積率僅為1.3，起拍底價10.01億元，由浙江民企祺祥旺宇以12.25億元競得，溢價率22.38%。