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??10月24日，北京發(fā)布《北京市居住權(quán)登記試行辦法（征求意見稿）》。此次北京居住權(quán)登記政策引發(fā)市場關(guān)注。“居住權(quán)”并非新名詞，其在2021年就已出現(xiàn)。但從市場反饋看，市民朋友對該名詞的定義、適用范圍、市場影響等依然很困惑。本報告結(jié)合北京登記辦法案例，對住宅居住權(quán)的相關(guān)內(nèi)容進行分析，以更好理解住宅相關(guān)權(quán)利關(guān)系，其對于房屋買賣和抵押等也有較大啟示。

??一、權(quán)利體系

??居住權(quán)為物權(quán)的一種類型。根據(jù)《中華人民共和國民法典》，用益物權(quán)是指，用益物權(quán)人對他人所有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。其包括：土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、居住權(quán)和地役權(quán)等。其完全有別于所有權(quán)、抵押權(quán)等概念。我們對民法典中和房地產(chǎn)有關(guān)的權(quán)利進行系統(tǒng)梳理，以更清晰看出居住權(quán)和其他權(quán)利的差異。

??居住權(quán)雖然不是新概念，但是關(guān)于居住權(quán)有關(guān)的合同簽定等規(guī)范卻是缺失的。原因是，民法典雖然規(guī)定和增設(shè)了該項權(quán)利，但《不動產(chǎn)登記暫行條例》和《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》中并沒有提及，即實踐中居住權(quán)登記缺少規(guī)則和程序。各地目前以試點為主，如2021年開始上海等15個城市已經(jīng)積極探索。北京雖不是試點城市，但也主動創(chuàng)新。當(dāng)前試行辦法發(fā)布，標(biāo)志著居住權(quán)登記、變更和注銷等工作有了系統(tǒng)規(guī)范。

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