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??導語

??一視同仁支持不同所有制房企融資穩主體，房地產融資協調機制加速落地。構建房地產發展新模式，建立要素聯動機制、補齊保障短板開啟雙輪驅動。

??◎  文 / 楊科偉、李詩昀

??2024年3月4日-3月11日，全國兩會召開，期間，《政府工作報告》、民生主題記者會、代表委員議案提案等都重點提及房地產行業。“兩會”對今年的房地產工作做了哪些重要部署？怎樣理解房地產發展新模式？保障房建設、城中村改造等重點工程的預期規模、效應和進展如何？

??01
一、防風險、穩市場、促轉型，促進房地產市場平穩健康發展（本節有刪減）

??（一）一視同仁支持不同所有制房企融資穩主體，房地產融資協調機制加速落地（略）

??（二）摸底需求規模、編制住房發展規劃，因城施策調控松綁兼財稅刺激穩市場

??《政府工作報告》提出“滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。”“減少限制性措施，更好滿足人民群眾改善生活需要。”

??近期住建部部長倪虹也表示“已經充分賦予城市調控的自主權，城市政府就要扛起責任，根據人口的情況，供需的情況以及保障的需求編制好、實施好住房的發展規劃，因城施策，優化房地產的政策，穩定房地產的市場。”

??各城市住房供需規模、量價關系差異顯著，市場分化和冷熱不均是常態，正因為房地產市場有區域異質性，行情以城市為單位運行，因此，穩市場必須要根據供需情況因城施策，更具針對性、精準性，核心任務在于兩方面：

??一是摸清城市需求規模，科學編制發展規劃，是穩市場的基礎和前提。住建部在今年2月27日發布通知，要求各地科學編制2024年、2025年住房發展年度計劃，并提前謀劃2026—2030年住房發展規劃。按照《通知》要求，住房發展年度計劃要明確年度各類住房及用地供應規模、結構和區位，測算房地產項目合理融資需求。

??這是基于“房地產市場供需關系發生重大轉變”這一重要研判而做出的部署，從總量上看，我國住房供求關系已經從供不應求轉向階段性供過于求，但是區域間不平衡、結構性短缺依然存在。因此，要摸清城市需求規模，編制住房發展規劃，根據人口變化確定住房需求，根據住房需求科學安排土地供應、引導配置金融資源，從而促進房地產市場供需平衡、結構合理，防止市場大起大落。

??二是優化城市調控政策，促進購房需求釋放，是穩市場的手段和方式。春節前后北上廣深等陸續放寬限購，就向市場釋放了因城施策空間進一步打開的積極信號。我們認為，后續一線調控趨松、二三線全面放開的總趨勢不會變，北京、上海、廣州、深圳等一線城市以及杭州、成都、西安等強二線城市“四限”政策均有再松綁可能。其余多數城市限制性交易政策基本已經解除，未來購房補貼、稅費減免、公積金貸款等方面政策仍有發力空間。

??（三）推進住房制度和房企經營模式改革，促進房地產行業、企業轉型（略）

??02
構建房地產發展新模式，建立要素聯動機制、補齊保障短板開啟雙輪驅動（本節有刪減）

??（一）完善商品房相關基礎性制度，建立“人房地錢”要素聯動新機制（本節有刪減）

??1、人：需求從“有房住”向“住好房”迭代，滿足多層次、多樣化住房需求

??經過數十年發展，我國人均住房面積已經從改革開放之初的6.7平方米升至2020年的41.8平方米，增長近6倍，告別總量短缺的時代之后，住房需求也逐漸由“有沒有”向“好不好”迭代。

??居民住房需求大致可以分為四個層級：第一類，低收入群體、青年群體的租賃住房需求，通過擴大租賃住房供給、推進租售平權來滿足；第二類，“夾心層”工薪階層的基本居住需求，未來配售型保障性住房將主要面向該類群體開放；第三類，中等收入群體的剛性購房需求，通過降低購房門檻，減輕居民按揭負擔等方式，支持剛性住房需求；第四類，高凈值人群的改善性需求，2024年的《政府工作報告》首次提及“滿足多樣化改善需求”，一方面，要提升住房品質，鼓勵企業研發好產品、好材料、好設備，合力建造綠色、低碳、智能、安全的好房子，推動住宅產品升級換代；另一方面，要優化限制性政策，例如放寬限價，鼓勵優質優價，給予開發企業更高定價自主權，再比如放開大面積產品限購，放寬郊區“限墅令”、優化容積率計算辦法和限制等。

??2、房：實現住房多元化供給，補齊保障短板、推動租售并舉、盤活存量住房（本節有刪減）

??2003年，國務院發布27號文，提出要“調整住房供應結構，逐步實現多數家庭購買或承租普通商品住房”，隨后商品房市場進入了二十年的黃金發展期，一路高歌猛進，房地產開發投資額由2003的1萬億元增至2023年的11.1萬億元，商品房銷售面積由3.4億平方米增至巔峰期17.1億平方米，再回落至2023年的11.2億平方米。反觀租賃市場和保障房發展相對滯后，兩相疊加，造就了住房體系重市場而輕保障、重售輕租的局面。

??要適應新階段的住房供需關系，供給層面就要向多元化轉型，核心便是要處理好市場與保障、租與售、增量與存量三對平衡關系。

??第一，補齊保障性住房短板，實現市場與保障雙輪驅動。要構建 “低端有保障、高端有市場”的新格局，一方面，未來住房有困難的工薪收入群的住房需要將主要由配售型保障性住房來滿足，剝離保障性住房的金融屬性，回歸居住屬性，另一方面，高收入群體的的改善性需求將由商品房市場來滿足，讓商品住房回歸商品屬性。

??第二，推進租售同權，解決青年群體購房難問題。讓承租人在教育、醫療等公共服務領域與購房者享受同等待遇，特別是在子女入學方面，逐步解除學區與購房的強綁定關系，既有助于推動租購并舉的住房制度，也有利于減少學區房炒作，穩定市場環境。

??第三，盤活存量住房，并重增量開發與存量挖潛。據CRIC數據，2023年30個核心城市二手房成交規模首次超過新房，存量住宅市場交易份額接近53%，這意味著未來存量住宅改造、挖潛、盤活將與增量住宅開發并重。一方面，通過老舊小區改造、城中村改造等方式修繕存量住房，提升老齡住宅居住環境和安全性，增進居民福祉。另一方面，盤活存量閑置住房，支持專業運營機構批量收購、承租存量住房用作租賃住房或配售型保障房。

??3、地：“以房定地”、健全指標跨區域交易機制、盤活存量用地、推進集體用地入市（略）

??4、錢：轉變債權為主的融資模式，建立預售資金保險機制、逐步過渡現房銷售

??長期以來，以債權為主的融資模式和以預售為主的銷售模式是房地產行業杠桿提高和風險積累的兩大動因。融資方面，據CRIC統計，2023年重點房企各類融資方式中，境內債權融資占比提升至79%。

??房地產發展新模式下，房企融資模式有望由債權為主轉向股債多元化轉變，要拓寬房企融資渠道，更好發揮資本市場直接融資作用，支持房地產企業通過資本市場合理股權融資。為此，2022年11月，融資“第三支箭”落地，證監會出臺5條措施支持房企股權融資，包括恢復上市房企再融資。2023年8月，證監會明確房地產上市公司再融資不受破發、破凈和虧損限制。2023年2月，證監會啟動不動產私募投資基金試點。

??與此同時，以預售制為主的住房銷售模式衍生出預售資金監管難題。預售資金監管過嚴，會導致資金沉積、運轉效率低下，加劇房企流動性壓力。監管過松，則容易引發道德風險，滋生房企隨意挪用預售監管資金、偽造施工量申請資金撥付等問題，最終導致交付困難，行業信用被破壞。

??對此，今年政協會議上，全國政協經濟委員會副主任、央行原行長易綱建議設立房地產預售資金保險機制，由中央財政或人民銀行每年按預售監管資金余額的1%提取預售保險基金（估計約100億元/年），先考慮以三年為限（共計提取約300億元），允許房企主體按照公司治理結構依法合規動用一定比例的預售監管賬戶資金，估計有約1萬億元的資金可由房企立即使用。如果將來房企出現爛尾樓，由預售保險基金以該房企動用資金為上限先行賠付，實現“四兩撥千斤”的資金撬動作用，在一定程度上幫助房企渡過難關，爭取用三年時間過渡到以現房銷售為主。

??（二）加大保障性住房建設供給，以“三大工程”為抓手構建新模式（本節有刪減）

??今年的《政府工作報告》指出“加大保障性住房建設和供給”。去年8月，國務院發布“14號文”，標志著保障性住房建設進入新階段。年末，各地開始儲備謀劃2024年專項債項目，保障性安居工程領域新增保障性住房細分投向。2024年1月，據報道，保障性住房試點擴圍至省會城市或城區常住人口超過100萬的城市。2月27日，住建部發布《關于做好住房發展規劃和年度計劃編制工作的通知》，要求各地要將保障性住房建設作為住房發展規劃的重要內容，科學確定保障性住房發展目標，要進一步明確保障性住房供應套數和戶型結構，將住房保障輪候時間等納入目標管理。此外，廣州、深圳、成都等多地公布了2024年的保障性住房籌建計劃，據媒體統計，35個首批試點城市中已經有19個城市已經披露相關計劃，配售型保障新住房建設目標合計超10萬套。

??加快保障性住房建設，意義在于四方面：第一，解決大城市“夾心層”住房難問題。盡管住房供給絕對短缺的時代已經結束，但大城市住房結構性短缺問題依然存在，尤其是工薪階層、青年人才等購房難問題依然嚴峻，借此可以解決工薪收入群體買不起商品住房、保障性住房供給不足的問題。第二，補齊保障短板是發展新模式的題中之意。此前商品房和保障房的“雙輪驅動”存在一長一短的情況，保障性住房建設相對滯后，在住房供給中占比偏低。“改善有商品、剛需有保障”是房地產發展新模式的題中之意，啟動新一輪保障性住房建設有助于推動構建新模式。第三，有助于盤活存量土地和住房。14號文明確指出，要充分利用依法收回的已批未建土地、房地產企業破產處置商品住房和土地、閑置住房等建設籌集保障性住房，在符合規劃、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下，支持利用閑置低效工業、商業、辦公等非住宅用地建設保障性住房。

??第四，有助于拉動房地產投資。參照部分城市投資數據，比如福州雙龍新居保障性住房獲2.02億元授信建設700余套保障性住房，套均投資28.9萬元，南寧7個先導項目7200套房源預計總投資39億元，套均投資54萬元。按照套均投資30萬元、每個城市平均籌建5千套（19個城市10萬套）粗略估算，35個首批試點城市2024年的配售型保障房投資將超過500億元，考慮到試點城市擴圍、套均投資估算偏保守等因素，預計配售型保障房拉動的投資規模將超過千億，如果再計入保障性租賃住房投資，這一規模將進一步倍數增加，對房地產投資形成有力支撐。

??03
穩步實施城市更新行動，城中村及老舊小區改造仍有發力空間（本節有刪減）

??（一）城中村改造擴圍并獲萬億資金馳援，有望拉動每年超千萬平地產銷售

??《政府工作報告》提出“穩步實施城市更新行動，推進‘平急兩用’公共基礎設施建設和城中村改造”。

??城中村改造試點城市擴圍。據報道，納入城中村改造的城市由城區常住人口超過300萬的擴至省會城市或城區常住人口超過200萬的城市，較此前新增蘭州、中山、惠州、汕頭、臨沂、淄博、溫州、呼和浩特、等17城，城市總量擴至52城。

??資金馳援快速落位，政策性銀行已發放千億專項借款，授信額度超萬億。據公開數據，截至3月上旬，國開行已發放城中村改造專項借款614億元，涉及北京、上海、廣州、武漢等33個城市的271個項目，惠及城中村居民約36萬戶，支持建設安置房69.5萬套。農發行累計投放城中村改造專項借款567.46億元，簽訂借款合同累計金額4948.67億元，惠及村居民29.8萬戶，建設安置房54.8萬套。除了已經發放的專項借款外，據統計，各地獲得的政策性銀行專項借款授信額度合計已經超過1萬億。

??城市層面，多地公布城中村改造計劃及專項借款進度。上海、合肥、南京、蘇州等城市均已落地首筆專項借款。典型如上海，今年啟動10個“城中村”改造項目，在2月19日國開行上海分行向金橋集團發放首筆城中村改造專項借款15.58億元，用于浦東新區唐鎮小灣村、暮二村等地塊城中村改造項目前期工作、征收補償等。

??按照我們的初步測算，僅以擴容前的22城計，本輪改造預計涉及城中村面積至少2.21億平，樂觀預計7.43億平，惠及人口1188-3841萬人。假設假設拆建比固定為 2 倍，如果改造周期為 7 年，拆舊比為 20%，將拉動每年1265萬-4249萬平方米的地產銷售。考慮到拆建比和改造周期均有調整空間，再加上城市范圍擴容，城中村涉及建面和銷售貢獻也將大幅提升。

??從房企層面而言，積極參與城中村改造，也是順應市場新形勢、謀求發展新出路的重要途徑，可以通過輸出代建或代運營方面專業能力，又或者以自有資金投入或是積極參與城市更新基金等形式，深度參與到城中村改造進程中。

??（二）老舊小區改造仍然大有可為，今年再改造5萬個小區、三四線城市同樣受惠（本節有刪減）

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??四、新型城鎮化仍能支撐8-10年住房需求，縣城將是下階段城鎮化主力軍（略）

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??五、財政支持減稅降負、信貸政策接續發力，共同促進住房交易（略）

??（一）貨幣精準有效，降準降息仍有空間、PSL等結構性工具發力、信貸政策繼續優化（略）

??（二）財政適度加力、提質增效，財政擴張支持“三大工程”、減稅降負促住房交易（略）