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??營銷篇、業(yè)績篇、融資篇

??五、營銷篇

??節(jié)奏緊湊、折扣收縮，房企直播持續(xù)發(fā)力。

??總結

??01

??折扣力度有限，營銷活動以區(qū)域為主（部分略）

??2023年一季度房企營銷降溫，營銷規(guī)模和優(yōu)惠力度收縮。從活動規(guī)模上看，一季度活動以區(qū)域營銷為主，碧桂園、招商蛇口、卓越集團等房企在春節(jié)期間推出集團營銷活動，隨后2-3月的節(jié)日營銷范圍縮小為區(qū)域，如華潤置地華中地區(qū)推出的“逐浪置業(yè)季”、金地佛山大區(qū)推出的“早春現房節(jié)”均為更小范圍的營銷活動。

??從折扣力度上看，一季度整體折扣力度在9折左右，部分清盤、清棟的特價房優(yōu)惠能達到8折及以下的水平。主要有兩個原因，一方面由于去年整體折扣力度偏大，持續(xù)保持“以價換量”的方式不現實，房企需控制項目整體利潤；另一方面伴隨試水性小幅加推，南京、無錫、武漢等部分熱點城市的項目出現熱銷，故折扣逐步收回。

??02

??營銷節(jié)點全季鋪排，現房營銷熱度持續(xù)（部分略）

??盡管一季度折扣收窄、集團營銷活動減少，但節(jié)日營銷提前鋪排，保持高頻次。整體來看，今年一季度每月至少一個營銷主題，除了往年慣用的“新春購房”、“返鄉(xiāng)置業(yè)”、“情人節(jié)”、“女神節(jié)”等節(jié)日營銷外，房企也利用“早春置業(yè)”、“現房節(jié)”等主題積極造勢。

??從CRIC監(jiān)測情況看，與去年相比今年房企的“早春置業(yè)季”提前1個月出現，主要由于今年過年時間提前，銜接五一購房節(jié)的“春季置業(yè)季”節(jié)奏也需有所調整，如雅居樂華東區(qū)域的“春季置業(yè)季”較去年提前17天。不僅如此，自去年停工停貸風波后，時代中國、富力、旭輝等房企均舉辦了不同范圍的“現房節(jié)”，今年金地、雅居樂等多家房企也在不同大區(qū)推出了“現房營銷”的活動。

??房企現房營銷活動持續(xù)，加大庫存現房和車庫的去化。根據CRIC 監(jiān)測，金地、融創(chuàng)、時代、恒大等房企一季度推出聚焦現房、準現房的營銷活動，針對現房的折扣力度優(yōu)惠更大，如雅居樂成都星徽城清棟最高可享76折，時代中國清遠現房最高優(yōu)惠可達73折，與去年現房節(jié)期間清遠折扣最高9折相比，拿出了更大的誠意。不僅如此，部分房企還推出購房車位優(yōu)惠活動，如泉州世茂璀璨公園業(yè)主復購享6.25萬買車位、泉州世茂城送6萬車位優(yōu)惠券。

??03

??直播助力成交轉化，頻次增多持續(xù)發(fā)力

??由疫情催生的線上營銷已成為房企重要營銷方向，其中直播成為線上營銷、品牌推廣、留資獲客的重要載體，頭部房企紛紛入局落地直播板塊，TOP20房企中九成已加入直播賽道，并且部分房企為直播提供資源支持。一季度各個房企的直播也持續(xù)發(fā)力，萬科、華潤、中海、招商等均舉辦了直播活動。如遠洋環(huán)渤海區(qū)域在1-3月期間舉辦了車儲優(yōu)惠及特價房直播，直播間當日專屬優(yōu)惠。華潤置地在重慶的金喜房交會直播有最高32萬元的優(yōu)惠；招商蛇口在杭州推出“在浙里過年”主題活動，結合線上直播，聯動線下年貨好禮，實現7盤聯動。華發(fā)股份舉辦了答謝業(yè)主全國巡回音樂會的品牌直播等。

??特別值得注意的是，部分企業(yè)在直播IP上持續(xù)推進，如重慶萬科的“萬里挑一直播間”，越秀的“好房星期五”，遠洋集團的“遠洋周三見”，金地上海“好房星期五”等。直播頻次中部分企業(yè)較高，從一周一播，最高的有一周三播的固播時間，如東莞萬科每周三、四、五下午4點開播，2023年以來直播40+場。內容來看，一方面直播配合企業(yè)日常營銷給到一定的折扣優(yōu)惠：直播間享特價房優(yōu)惠，專屬購房券，額外約99折；另一方面，也有企業(yè)利用直播間進行項目/品牌推廣，如越秀“好房星期五”是各個項目的多種話題如#實景現房#、#樣板房#等進行直播。

??展望

??04

??回暖持續(xù)性存疑，期房可加強社群、交付力等相關營銷

??隨著疫情放開后，市場傳來成交暖意。特別是2023年春節(jié)之后，隨著經濟轉暖、多城下調首套房貸款利率下限等低信貸利率窗口期利好、以及積壓購房需求的集中釋放的原因，部分城市優(yōu)質剛需項目銷售升溫，出現了點狀回暖的趨勢。百城新房成交同環(huán)比漲幅5成，單月規(guī)模與去年12月基本持平，前2月累計成交已止跌。部分城市項目來訪、去化回升，折扣力度收回，整體的營銷活動也主要以區(qū)域為準。

??不過值得注意的是，整體前2月新增供應累計同比下降14%，仍屬于較低水平，市場回暖仍是屬于部分城市，且有所分化。如廣州、武漢成交都有所上漲，但常州、海口少數城市同環(huán)比微跌，市場尚屬筑底階段，天津、東莞、佛山等去化率暫未止跌。到了3月由于此前積壓需求得到釋放，案場成交熱度有所回降。

??展望未來，隨著3、4月供應高峰來臨的情況下，整體的市場環(huán)境未明朗，回暖持續(xù)性存疑。在此情況下，期房項目的折扣力度也變得相對不是很清晰，不過部分去化不好的存量現房項目企業(yè)還是期望較快出清，可能會有較大力度的折扣。此外，對于項目營銷，企業(yè)未來還是可以將營銷力度集中在以下三點：一，是持續(xù)加大社群營銷力度，增加業(yè)主以及準業(yè)主的歸屬感；二，是通過直播等品牌活動加大品牌宣傳以及項目推介；三，是加強對于企業(yè)產品交付相關內容的推廣，對企業(yè)保交付、保質保量交付等購房者關心的問題持續(xù)營銷推廣。

??六、業(yè)績篇

??一季度百強房企銷售業(yè)績穩(wěn)步修復，格局分化。

??2023年一季度，隨著疫情管控全面松綁、企業(yè)供應自低位回升，中國房地產市場整體表現為穩(wěn)步修復的行情。短期來看，雖然春節(jié)以來市場表現為止跌回升，但目前行業(yè)信心仍處在歷史相對低位，二三季度企業(yè)銷售能否延續(xù)企穩(wěn)修復的預期，還取決于居民需求和購買力的恢復情況、以及企業(yè)的供應規(guī)模。企業(yè)層面，2023年預計行業(yè)規(guī)模房企整體的業(yè)績目標將更為謹慎，不排除有更多房企不再公布年度目標。但同時，部分2022年銷售表現尚可的央國企也仍將保持一定的業(yè)績預期。目前的行業(yè)形勢下，央國企及部分優(yōu)質民企發(fā)展韌性較強、中小房企競爭力不足，2023年房企格局將繼續(xù)分化。整體來看，目前企業(yè)運營改善的核心還是在于銷售端。只有耐心等待預期修復、需求端改善，市場筑底回升、銷售回款得到保障，才能讓企業(yè)真正走出困境。一方面，出險房企仍應以保交付為主要目標，其他規(guī)模房企也需保證貨量供應，積極營銷、促進銷售去化及現金回籠。另一方面，在行業(yè)調整期下，企業(yè)也更應該回歸產品，加強產品力打造、持續(xù)關注產品升級迭代，在日趨加劇的行業(yè)競爭中強化發(fā)展優(yōu)勢。

??總結

??01

??業(yè)績：百強房企一季度銷售穩(wěn)步修復

??2023年一季度，隨著疫情管控全面松綁、企業(yè)供應自低位回升，中國房地產市場整體表現為穩(wěn)步修復的行情。其中，1月春節(jié)假期迎來返鄉(xiāng)高峰、三四線返鄉(xiāng)置業(yè)初見端倪。但受樓市低迷、市場需求及購買力不足，疊加春節(jié)期間房企推盤積極性普遍不高，1月市場的總體表現略顯平淡。

??2月之后百強房企整體業(yè)績表現為同環(huán)比增長、止跌回升，但也有一部分原因在于今年1月和去年同期的基數相對較低。累計業(yè)績來看，2023年1-2月行業(yè)TOP100房企累計實現銷售操盤金額8219億元，同比降幅較1月收窄至-11.3%，較2020年同期基本持平。

??02

??企業(yè)：超4成百強房企累計業(yè)績同比增長

??從企業(yè)表現來看，2023年1-2月，超4成百強房企累計業(yè)績同比增長，其中累計業(yè)績同比增幅大于30%的企業(yè)數量達到27家。分梯隊來看，TOP30梯隊房企累計業(yè)績同比增長的企業(yè)數量占比更高。央國企以及部分優(yōu)質民企憑借熱點城市布局以及積極的推盤去化，表現出較強的抗周期韌性。如保利、中海、華潤、招商、綠城、龍湖、建發(fā)、華發(fā)等企業(yè)業(yè)績表現突出。

??表：2023年1-2月部分行業(yè)典型上市房企業(yè)績表現（億元）（略）

??03

??格局：央國企發(fā)展韌性更強，百強房企格局分化

??目前的行業(yè)形勢下，央國企及部分優(yōu)質民企發(fā)展韌性較強、中小房企競爭力不足，2023年房企格局將繼續(xù)分化。從銷售門檻變化來看，1-2月TOP10房企的銷售操盤金額門檻同比增長25%至241.7億元。其中，保利、中海、華潤、招商、建發(fā)等央國企業(yè)績同比表現突出。TOP30和TOP50房企的銷售操盤金額門檻分別為62.4億元和35.9億元，同比降幅較高達27.2%和29.1%。TOP100房企的銷售操盤金額門檻也降低32.1%至11.3億元。

??04

??目標：規(guī)模房企2023年整體業(yè)績目標將更為謹慎（略）?

??展望?05

??短期內企業(yè)運營改善的核心在銷售端

??短期來看，雖然春節(jié)以來市場表現為止跌回升，但目前行業(yè)信心仍處在歷史相對低位，二三季度企業(yè)銷售能否延續(xù)穩(wěn)步修復的預期，還取決于居民需求和購買力的恢復情況、以及企業(yè)整體的供應規(guī)模。

??就全年業(yè)績預期而言，全國商品房銷售規(guī)模經過5年的高位運行之后，在2022年下調筑底。房屋新開工面積、房地產開發(fā)投資以及企業(yè)投資積極性也均降至谷底。目前行業(yè)下行并真正迎來負增長時代已成為共識，2023年行業(yè)規(guī)模的樂觀預期是止跌。

??對企業(yè)而言，目前企業(yè)運營改善的核心還是在于銷售端。只有耐心等待預期修復、需求端改善，市場筑底回升、銷售回款得到保障，才能讓企業(yè)真正走出困境。一方面，出險房企仍應以保交付為主要目標，其他規(guī)模房企也需保證貨量供應，積極營銷、促進銷售去化及現金回籠。另一方面，在行業(yè)調整期下，企業(yè)也更應該回歸產品，加強產品力打造、持續(xù)關注產品升級迭代，在日趨加劇的行業(yè)競爭中強化發(fā)展優(yōu)勢。

??七、融資篇

??一季度融資下跌38%，多家房企債務重組迎新進展。

??總結

??01

??優(yōu)質及白名單房企迎來融資窗口，不動產私募投資基金盤活存量資產

??2022年末，房企融資政策迎來轉向，紓困方向從此前“救項目”轉換至“救項目與救企業(yè)并存”。進入2023年，1月10日，央行、銀保監(jiān)會召開銀行信貸工作座談會，強調保持房地產融資平穩(wěn)有序，并實施改善優(yōu)質房企資產負債表計劃。此后多部門也陸續(xù)強調，要促進金融與房地產正常循環(huán)、落實“金融16條”等。同時，優(yōu)質房企及白名單企業(yè)保持融資優(yōu)勢。1月11日消息稱，首批改善優(yōu)質房企資產負債表名單出爐：龍湖、碧桂園、新城控股、遠洋集團、金地集團、美的置業(yè)、杭州濱江在列。

??1月31日，河南相關部門篩選了百家本土房企“白名單”，包括建業(yè)、正弘、永威等，以支持房企合理融資需求。此次河南省制定的白名單以地方性民企為主，一定程度上為這類企業(yè)提供了政府信用背書，有助于增加融資機會。但當前的融資開閘仍僅限于優(yōu)質房企及白名單房企，整體行業(yè)面融資仍未有全面回暖。

??除了部分優(yōu)質及白名單房企融資開閘，存量資產盤活也有了新突破。2月21日中基協發(fā)布《不動產私募投資基金試點備案指引》，允許基金投資存量住宅以及市場化租賃住房項目，為房企提供了項目層面盤活資產的另一種方式。新政落地后不動產私募基金或將成為Pre-REITs的主要形式，拓展項目的培育空間，為公募REITs 底層資產擴容打下基礎。近期，Pre-REITs業(yè)務的落地也較為活躍，部分城市也出臺政策“探索建立從Pre-REITs培育孵化、運營提質到公募REITs上市的渠道機制”。

??此外在兩會期間，中信資本董事長張懿宸就全國兩會提交多份提案，包括建議推出特色商業(yè)不動產公募REITs助力解決爛尾樓問題。2023年3月24日，國家發(fā)展改革委發(fā)布《關于規(guī)范高效做好基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)項目申報推薦工作的通知》，提出認真做好項目前期培育，支持消費基礎設施發(fā)行基礎設施REITs；其中更是優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網點項目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項目發(fā)行基礎設施REITs。

??02

??一季度融資總量同比下降38%，融資成本下降至4.01%

??從歷年80家典型房企的融資總量來看，2023年一季度80家典型房企的融資量為1388億元，同比下降38%，環(huán)比下降了31%。從2023年一季度的融資表現來看，仍呈現繼續(xù)下滑的趨勢。2022年四季度以來雖然政策放松，但融資開閘仍僅限于優(yōu)質房企及白名單房企，整體行業(yè)面融資仍未有全面回暖，多數民營房企尤其是出險房企融資難的問題依然突出。

??從企業(yè)的債券類融資成本來看，境外債券融資成本高達8.92%，較2022年全年抬升1.87個百分點；境內債券融資成本3.58%，較2022年全年略上升了0.04個百分點。境外融資成本較高主要為期內萬達發(fā)行了境外債券成本高達11%，從而提升了整體利率水平。此外境內債券融資成本雖有抬升但仍處低位，這主要由于發(fā)債主體大多數為國企央企及優(yōu)質民企，這類企業(yè)融資優(yōu)勢較為明顯。

??雖然境內及境外發(fā)債成本均有上升，但由于境內發(fā)債占比有所攀升，整體發(fā)債融資成本呈現下滑趨勢。2023年一季度整體新增債券類融資成本4.01%，較2022年全年下降0.22個百分點。

??03

??境內債權融資占比提高至79%，境內發(fā)債相比同期增長7%（略）

??04

??民營房企發(fā)債規(guī)模下滑55%，行業(yè)分化依舊加劇（略）

??05

??多家房企債務重組迎新進展，債轉股成主流方案（略）

??
展望

??06

??2023年債務到期壓力依然較大不動產私募投資基金值得關注

??雖然當前已出現融資政策利好，但融資開閘仍僅限于優(yōu)質房企及白名單房企，整體行業(yè)面融資仍未有全面回暖。尤其是對于多數民企而言，境內銀行授信和債券增信基本上仍偏向支持財務狀況較為良好的優(yōu)質房企；股權融資雖然大多數民企都可以使用，且2022年12月以來房企配股融資的熱情也相對高漲，但是這種融資方式卻并不具有可持續(xù)性。在境外，雖然部分優(yōu)質房企通過內保外貸完成了境外融資，但是對于大部分企業(yè)而言境外融資環(huán)境依然處于冰封期。可見，在當前行業(yè)風險仍未完全出清，市場信心未完全恢復的背景下，多數民營房企融資難、融資貴的問題仍有待解決。

??從債務到期來看，2023年一季度房企債券到期總規(guī)模為2246億元，而發(fā)行規(guī)模僅為833億元，到期規(guī)模高出發(fā)行規(guī)模170%，這也意味著房企無法通過發(fā)行新債的方式覆蓋到期舊債。值得注意的是，2023年二季度及三季度仍舊有到期高峰，今年房企的債務壓力依然較大，若銷售市場長期低迷，債務違約現象或仍會出現。

??但對于有著優(yōu)質物業(yè)的房企而言，則可以多加關注近期的政策動向，尤其是不動產私募投資基金等工具，從而有效盤活旗下存量資產，減輕母公司財務壓力。

??當前，不動產私募投資基金已從投資范圍上重新開放了對普通住宅、公寓等非經營性住宅項目的投資，將范圍擴大至包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房在內的特定居住用房以及商業(yè)經營用房和基礎設施項目三大類資產。

??2023年3月24日，國家發(fā)展改革委發(fā)布《關于規(guī)范高效做好基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)項目申報推薦工作的通知》，提出認真做好項目前期培育，支持消費基礎設施發(fā)行基礎設施REITs；其中更是優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網點項目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項目發(fā)行基礎設施REITs。公募REITs擴容至商業(yè)不動產領域，為商業(yè)運營商盤活資產提供了新的出路；同時新政強調做好項目前期培育工作，結合不動產私募基金的試點政策，未來Pre-REITs作為項目發(fā)行公募REITs之前的一筆過橋融資，也將加速發(fā)展。