??調研感受：

??弱市強縣，市區房價甚至低于周邊；

??上半年市場需求透支，下半年市場預期看衰；

??高新區市場最熱，地王頻出；

??工程進度過半才能拿預證，公積金貸款更容易；

??偏好小高層和洋房，認準“H”戶型；

??依賴分銷渠道，本土房企恒信依靠自渠做大做強。

??◎  作者 / 楊科偉、查明儀

??1 城市稟賦：“強縣弱市”格局
??壽光、諸城、青州和高密等
百強縣房價甚至超主城區

??濰坊市位于山東半島西部，市轄奎文、濰城、寒亭、坊子4個區，青州、諸城、壽光、安丘、高密、昌邑6個縣級市，臨朐、昌樂2個縣，另有高新技術產業開發區、濱海經濟技術開發區、峽山生態經濟開發區、綜合保稅區4個市屬開發區。

??2019年，壽光、諸城、青州和高密的地區生產總值均超500億元，其中壽光市作為全國最大的蔬菜集散中心，GDP居濰坊各縣市區第一，達768.1億元，而同期市轄四區的生產總值均低于300億元，呈現出“強縣弱市”的格局。

??因為在本區域內就有較好的發展前景，加上傳統觀念里的故鄉情節，所以濰坊下轄各市縣的人，往往缺乏去往濰坊市區定居的欲望，而更愿意留在本地生活。其結果就是像諸城、壽光、青州等地的房價不低，而濰坊市區的房價也不高的現象，甚至有市縣的房價都已經超過了濰坊市區。

??2 政策環境：商貸額度緊張放款2-3個月
大專以上人才購房補貼最高30萬元

??預售證審批和資金監管較為嚴苛。一，除土地價款外，投入開發建設的資金達到工程總投資的25%以上，并且施工進度至少要達到二分之一才能拿預售證，而省內其他城市大都達三分之一便可施工拿預售證。二，審批流程繁雜，即便是全款購房資金也要存放到政府監管賬戶。

??商貸額度緊張，公積金放款較快。商貸放貸周期普遍為2-3個月，但小銀行今年已經沒有放款額度。公積金貸款放款更快，周期小于1個月，且最多能貸32萬元。從利率來看，首套商貸利率升至5.35%-5.4%，二套商貸利率升至5.45-5.5%。

??為滿足城市發展需求，吸引更多的人才，濰坊也推出了人才補貼政策，博士可獲30萬購房補貼。2021年3月，市委組織部及市民政局、財政局、人社局、自然資源和規劃局、住建局、國資委等7部門印發了《濰坊市市區人才安居工程實施細則（試行）》，對購買首套住房的博士研究生、碩士研究生、本科畢業生（預備技師）、大專畢業生（高級工）分別補貼30萬元、10萬元、7萬元、2萬元。

??3 當前樓市：2020年下半年成交反彈
2021年5月以來市場轉冷需求增長乏力

??近幾年濰坊商品房市場大致經歷了三個階段，先升后穩再轉冷。2016年下半年房價開始上漲，其中高新區漲幅最大，也迎來了一波購房潮。這種態勢持續到2018年底，2019年房價漲幅收窄，成交回歸常態，商品房成交規模甚至有所下降。2020年雖受疫情影響但后期有所反彈，整體維穩。進入2021年，上半年房企積極開展營銷活動，基本透支了市場需求，再加上市場供應不斷釋放，5月以后市場轉冷，購房者觀望情緒濃重，需求增長乏力。

??4 區域市場：高新區有產業支撐市場最熱
濰城區奧體板塊次之，寒亭、經開發展滯后

??分區域來看，市區在售項目多，但項目去化速度差異較大，呈現組團化、集中化，大型開發商集中進行片區開發的現象。其中，高新區是目前濰坊市最熱的區域，由于政府東移，且區域內有歌爾、濰柴等龍頭企業，使得經濟持續發展，教育、商業配套也不斷完善，有旭輝銀盛泰、中海、中梁、世茂等企業在此開發項目。同時，由于發達的產業分布，該區域也是濰坊外來人口比較集中的區域。目前在售項目以改善型為主，戶型大多為三房四房，房價處全市價值高地，為8000-11000元/平方米。

??濰城區奧體板塊是從2020年開始發力的板塊，目前熱度僅次于高新區。該板塊以奧體中心為重點，規劃建設集體育休閑、文化娛樂、商務服務、生態宜居為一體的復合功能，吸引了綠地、保利、金科、萬科等規模房企相繼進駐。但目前濰城區整體配套尚未成熟，房價6300-8000元/平方米。

??此外，奎文區老城區雖市政面貌差，但生活便利，目前高層均價8500元/平方米，洋房11000-13000元/平方米。坊子區高層均價7000元/平方米，洋房7500元/平方米，套總價70萬-80萬已是剛需戶型天花板，120萬就能覆蓋區域內幾乎所有項目。寒亭區、經開區配套差、發展滯后，房價6500-7000元/平方米。

??5 土地市場：無序供地致庫存高企市場預期看衰
房企拿地首選奎文、高新

??早期政府無序供地，導致供遠大于求，庫存高企。濰城區和寒亭區去化周期較長，最高可達約24個月。2021年下半年供應將放量，導致客戶分流，市場預期看衰。

??從拿地方式來看，之前拿地靠勾地，即政府負責招商引資，房企要配建商業、產業園等。現在土地市場則以招拍掛為主，房企重點關注市場熱度較高，配套更為成熟的奎文區和高新區。2020年以來，高地價地多集中在這兩個區。據CRIC統計，成交均價排名前十的地塊均在高新區和奎文區，樓板價超3000元/平方米。2021年1月，高新區單價地王刷新至5819元/平方米。

??6 需求結構：小高層、洋房去化優于高層
偏好“H”戶型起步120平三房

??本地人不缺房，購房主要為了改善居住環境，所以偏好容積率更低的小高層和洋房，而大高層相對難去化。因為房價低，并且房貸收緊導致置換有難度，所以購房更傾向于大戶型。三居戶型大都120平方米起步，且市面上170平方米、190平方米的大平層，還有4層平墅都有客群。市區及郊縣客戶購房挑剔，在意得房率，排斥連廊，喜歡“H”戶型，不喜歡動靜分離戶型。

??7 房企競爭：本土房企業績居前恒信一家獨大
品牌房企大都2019年后進駐

??本土房企恒信以二手房業務起家，在濰坊有多個項目，且有自己的門店，業績一家獨大。除恒信之外，本土房企高創、眾成、翔凱均占據較大的市場份額，且在拿地端有優勢。品牌房企中，恒大最早在2012年8月首進濰坊，通過宣傳恒大足球打開當地市場，更多品牌房企進入時間大都在2019年以后。

??8 項目營銷：依賴分銷成交占比超60%
首開低價搶客、本土房企善打價格戰

??嚴重依賴渠道分銷，除了本土房企恒信有自己的分銷渠道和中介門店，其余項目均與貝殼合作。2020年，萬科首進濰坊，落子濰城區，依靠前期品牌造勢，案場到訪量大，因此分銷成交占比略低，為30%，傭金1.5%。其余項目分銷成交占比普遍60%-80%，傭金2%-3%，倘若簽A代，分銷成交占比100%，傭金4%-5%，此外貝殼還強制性要求次月必須結傭。

??部分房企低價跑量，對周邊項目去化造成影響。比如寒亭區恒大濱河左岸，在集團全國性的營銷活動下，精裝開盤價5200元/平方米，遠低于區域內毛坯6500元/平方米的價格，引流效果顯著，開盤即清盤。此外，部分本土房企由于拿地價格低，普遍做低價營銷，比如坊子區中梁龍璽臺，均價就高于周邊本土房企項目約2000元/平方米。在這樣的環境下，品牌房企多數搞頂底樓特價房營銷，優惠約3%。

??9 前景展望：下半年供應放量市場預期看衰
即使高新區也存去化壓力

??展望未來，濰坊市場整體預期看衰。一方面，市場整體供大于求，部分區域去化周期接近2年，下半年供應放量還將放大這樣的趨勢；另一方面，2021年5月以來市場轉冷，營銷活動持續但成交量并未有反彈跡象，說明購房者觀望情緒濃厚，預計短時間內難以改善。

??從區域來看，高新區借助產業優勢，相對能保持一定的市場熱度，但由于供過于求的市場大環境，仍存去化壓力，奎文區和濰城區也以去庫存為主。而坊子區和寒亭區目前配套相對落后，市場購買力與主城區有較大差距，區域競爭力較弱。

??典型項目一：旭輝銀盛泰博觀天成

▲旭輝銀盛泰博觀天成案場圖

??區位：高新區 物業類型：高層主力戶型：125平方米三房，142、170、190平方米四房首開時間：2020年8月售價：13000元/平方米

??項目點評：位于熱點區域高新區，區域內有歌爾、濰柴等龍頭企業，為城市重點發展方向，生活相比奎文區老城區更為舒適。該項目由旭輝銀盛泰2019年拿下的地王打造而來，樓面價約3600元/平方米，主打精裝交付的高層產品，項目西南側配建商業辦公樓，已整售給三聯家電，東南側配建幼兒園。該項目置業群體主要為附近企業主和中高層領導等高凈值人群，地緣性客戶成交占比40%。分戶型來看，170平方米和190平方米的大平層去化較快，125平方米和142平方米的戶型周邊競品多，流速較慢。2021年2月和3月是銷售旺季，月銷超1億元。與貝殼合作，分銷成交占比約20%-35%，自渠成交比例20%-25%。

??典型項目二：中梁龍璽臺

▲中梁龍璽臺案場圖

??區位：坊子區 物業類型：高層、洋房主力戶型：98-124平方米三房首開時間：2020年6月售價：高層6900元/平方米，洋房7600元/平方米  

??項目點評：坊子區剛需項目偏多，區域內客戶對價格敏感，套總價集中在70-80萬元，改善項目天花板120萬元。該項目2020年6月開盤，共規劃1087戶，包含12棟15-18層小高層，8棟8-11層洋房。2020年月均去化60-70套，2021年1-5月月均去化約80套，6月去化降至約40套。目前在售房源不多，預計10月清盤。從到訪量來看，工作日日均到訪6組，周末日均到訪15-20組，客戶轉化率6：1，2021年下半年客戶觀望情緒加重，轉化率降至15：1。置業群體主要為地緣性客戶，高首付客戶占比20%，貝殼分銷帶客占比80%。     

??典型項目三：新力帝泊灣

▲新力帝泊灣案場圖

??區位：寒亭區  物業類型：高層主力戶型：108平方米、116平方米三房，150、157平方米四房首開時間：2020年1月售價：6000元/平方米

??項目點評：寒亭區相對發展較慢，均價較低，該項目處高鐵北站板塊通亭街以北老城區，區域內均價約5000元/平方米。共規劃有約1100戶，分兩期開盤，20年1月首開均價6500元/平方米，目前主要二期在售，開盤均價5500元/平方米，由3棟18層小高層，和2棟25層的瞰景高層組成，去化達85%。周邊恒大項目精裝5500元/平方米且送車位，開盤即清盤，對區域內其他項目造成了一定的沖擊。貝殼分銷成交占比65%-70%。置業群體主要來自于周邊鄉鎮，占比50%。日均到訪7-10組，客戶轉化率約3：1，看房周期大約2-3天。

??典型項目四：金科禮悅東方

▲金科禮悅東方案場圖

??區位：濰城區 物業類型：高層、洋房 主力戶型：112、124平方米三房，125、140平方米四房首開時間：2020年6月售價：7500元/平方米     

??項目點評：位于濰城區奧體板塊，目前發展尚未成熟，但區域內規劃有奧體中心和魯臺會展中心，或將成為未來的城市名片。該項目總建面30萬平方米，規劃有高層、洋房共25棟，總戶數約1780戶。坐擁雙學區和雙商圈，項目東北角公立智群學校，西北角私立光正實驗學校，西南角則有商業綜合體繽紛城和谷德錦。置業群體主要來自周圍縣市比如臨朐、昌樂和安丘，占比大約50%，其余主要為濰城區內剛需剛改客戶。20年6月開盤，首開4棟樓，后加推3次，每次1棟樓，由于當地客戶比較認可小高層，二期進行土地調規。項目月均流速40-50套，成交周期7-15天。