資本紅利時(shí)代結(jié)束，樓市拐點(diǎn)已到

??核心結(jié)論： 

??2017年起房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入無(wú)效率增長(zhǎng)階段，市場(chǎng)成交金額的增長(zhǎng)主要來(lái)自于價(jià)格上漲而非成交量的增長(zhǎng)，說(shuō)明市場(chǎng)需求并未明顯提升。2020年房地產(chǎn)的超預(yù)期繁榮，本質(zhì)上來(lái)自利差和價(jià)差帶來(lái)的套利需求，房?jī)r(jià)上漲是在寬松流動(dòng)性之下的短期應(yīng)激反應(yīng)。但房?jī)r(jià)與租金背離加大，加劇房地產(chǎn)資產(chǎn)泡沫化，這顯然不可持續(xù)。

??當(dāng)前中央政策意志正在引導(dǎo)地方政府轉(zhuǎn)變，倒逼地方政府降低對(duì)房地產(chǎn)的依賴。調(diào)控手段逐步管住信貸、土地、房企以及購(gòu)房者的投資行為，同時(shí)貨幣政策轉(zhuǎn)向、定向加息窗口已經(jīng)開(kāi)啟，這些都代表著房地產(chǎn)市場(chǎng)的資本紅利時(shí)代結(jié)束。在此背景下，一季度的市場(chǎng)成交量見(jiàn)頂，本輪上行周期結(jié)束，二季度及下半年市場(chǎng)將處于向下調(diào)整階段。

??2021年一季度，“房住不炒”的總基調(diào)不變，各地調(diào)控密政策集出臺(tái)，覆蓋金融信貸、土地出讓、新房、二手房市場(chǎng)等各個(gè)領(lǐng)域，房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生顯著變化，如何理解2021年政策的變與不變，2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)怎樣的走勢(shì)？

??疫情下的逆周期調(diào)節(jié)

??中止市場(chǎng)自2017年來(lái)的向下調(diào)整

??2020年新房銷售達(dá)到17萬(wàn)億，在上半年疫情的沖擊影響之下再創(chuàng)歷史新高。實(shí)際上，2017年以來(lái)，新房銷售面積同比增速?gòu)?016年的22%持續(xù)回落到2%左右，銷售額增速?gòu)?6%下降到2020年的11%左右，市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入無(wú)效率增長(zhǎng)階段，GMV增長(zhǎng)主要來(lái)自于價(jià)格上漲而非成交量的增長(zhǎng)，也就是說(shuō)市場(chǎng)需求并沒(méi)有明顯提升。二手房市場(chǎng)也呈現(xiàn)相同特征，2020年全國(guó)二手房成交套數(shù)基本沒(méi)有增長(zhǎng)，但價(jià)格上漲7%，帶動(dòng)GMV增長(zhǎng)8%。此外2020年房?jī)r(jià)上漲的城市主要是一線和核心二線城市，并非普遍上漲 。

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